作者：齐俊杰看财经【ID ：qijunjie82】
今天一早，铺天盖地的消息都是房贷继续收紧，北京首套房利率提高到了9折，而二套房贷款年限不超过25年。其实这一点也不奇怪了，随着央行各种利率的逐渐提高，作为商业银行的贷款机会成本也在提升，之前从央行低利率拿钱，然后发放住房贷款赚利差的活，显然已经被央行的借款便利加息给打乱了
之前海通证券的金牌分析师，姜超先生算过一笔账，截至2016年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行房贷平均期限应该在10年以上，当时10年期国开债利率只有3.13%。换句话说，简单计算得到信息就是房贷要比国开债高1.4%才有的赚，解释一下，国开债完全是政府信用，对银行而言不用占用任何风险资本，换句话说根本就不用担心风险，国开债不可能违约，所以相当划算，但发放房贷可就不一样了，需要计提50%的资本占用，而银行是高利润率高杠杆行业，其资本金有限，因而资本占用的成本较高。这也就是为什么房贷利率要比国开债高1.4%的成本补偿，那么经过连续的变相加息，以及不断的市场流动性紧张之后，目前10年期国开债利率已接近4.1%，那么加上这1.4%，从历史数据比较看，合理的房贷利率应在5.5%左右。这也就是说，房贷利率未来必定是大幅上调的，像现在这样4.9%的房贷，银行根本就没什么放款动力，再给你打个9折，你咋不上天呢？所以在这样的利率环境下，最糟糕的不是优惠取消，也不是房贷收紧，而是银行根本就不想贷给你。因为他赚房贷这个钱，还不如直接去买国开债划算。
【国开债是房贷的领先指标】
所以醒醒吧，银行低利率房贷的时代已经终结了，而此时此刻银行的存贷款利率还没有实质性的上调，只是市场调节，就已经让房贷利率大幅上涨，未来如果真的开启了加息周期，那么恐怕就不是新增房贷大幅上涨的事情了，老的贷款利率也将大幅上涨，这就考验购房人的资金状况了，如果你的房贷收入比，也就是每月还的房贷占你收入的比重低于50%，还问题不大，但我知道的是，很多人都跟公司合谋，帮员工虚开收入证明，至少都多开了50%，换句话说，很多人贷款买房每月还贷款的数字占到收入的8成以上，这是相当危险的，现在房贷利率4.9%，如果连续加息4次，也就是加息1%，那么每月房贷就增加了20%，事实上你就基本上财务破产了。这还不算在这样的加息环境下，你的收入是否受到影响。
为什么房价一直涨，买房的人只赚不赔，原因有很多种，最根本的环境因素就是前面十几年，就没怎么加息，2008年以后利率的大趋势就是向下的，而国际大环境，更是不断的QE，大周期和小周期共振，所以这刺激了资产的繁荣，现在大环境已经变化了，我们自己的小环境也在变化，所以2016、17年，毫无疑问就是流动性的拐点。拐点发生如果还秉持着原来的惯性思维，那么很可能是债务负担越来越重，现金流越来越紧张，看起来资产很多，最后却破产了。这样的企业比比皆是，而个人和家庭也会如此。
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