房地产的大趋势是什么？永远不要与趋势为敌
作者：齐俊杰看财经
前天海南推出了新的政策，海口，三亚，万宁和陵水四个市的转让限制为5年，这应该是目前，一个省内面积最大，时间最长的限售政策了。另外我们昨天看到，深圳宇宙中心的龙华民治街道地块只租不售，租房合同不得超过20年，这种模式已经在全国多个地方开始实施。还有就是我们看到各地大量的共有产权房，公租房，开始兴建，然后当地政府的租房网络也开始铺设。阿里巴巴也拿出了芝麻信用来对接租房免押金，而政策上也给予了明确的倾向，租售同权会慢慢实施。
我们把这些现象总结起来，会发现楼市将发生这么几个大趋势的变化。
第一，经济周期变化，之前我们一直是宽松周期，从外到里的宽松，所以借钱加杠杆的都发了，现在是从外开始已经紧缩，我们要想继续在世界经济中立足，必然要追随大趋势而动，国内紧缩其实今年已经开始，未来3年都会是从外到内的紧缩。紧缩周期谁的负债高，谁就会死的很难看。所以人家才拼命去杠杆，而通过涨价的诱惑，把杠杆转移到你的身上。
第二，从上到下的政策趋势变化，之前我们的限购只在需求端调节，而这次的调控不但调节需求端，还在供给端下功夫，大量的出让土地，增加供给，还在保障房上特意划拨了多种形态，而且开足马力供给租房市场建设，把原来没做的事情希望在短期内补齐，未来2-3年租房的供给将非常大。这有利于进一步平抑城市租金。
第三，利益趋势变化，之前我们说楼市不可能真正调控，是因为土地出让收入几乎占到了地方财政收入的一半以上，所以动不得，但2014年这波寒冬让我们清楚的意识到，土地已经卖不动了。楼市供给已经严重过剩。特别是三四线地区，家家户户都有几套房子，皇帝的新装早晚要被戳穿，所以卖地收入已经不可持续。所以才着急把手上的土地、房子库存通过棚户改造和货币化安置尽快出掉，然后转变新的收入思路。最近统计局局长，发改委副主任宁吉喆也明确说了，长效机制正在紧锣密鼓的制定，会适时出台。这句话透露的意思就是说，目前大家看到的只是开胃菜，真正的主菜还没推出。那么这会是什么呢？其实不想也知道，一定是房地产税。这个需要立法，所以会比较麻烦。但方向是一定的。既然国家反对投机，那么在持有环节收税是一定的事情，既然认为土地收入已经接近瓶颈，那么必然要给地方找到一张长期饭票。所以你现在拼命抢到的房子，以后只是一张交钱的凭证而已。当然人家也怕您们琢么过闷来，所以给房地产设定了单行线，买入就限售。避免你在长效机制出台前跑掉，如果未来大比例抛房，那么可能会影响到政策的推出计划，所以这算是未雨绸缪。不让卖做空的力量就少，房价就能保证不跌，更有利于高价评估，然后收取更高的税收。所以我相信在房产税出台前，楼市并不会明显回落。
第四，供需矛盾在逐渐改变，房子越建越多，而人口则越来越老，80后的人口第三次高峰期已经过了适婚年龄，90后的父母是60后，这些人在2000年后的楼市暴涨中，正是财力最雄厚的时候，所以大多数都为90后备好了住房。而50后的婴儿潮，已经接近70岁，我们当然希望父辈健康长寿，但这是一个客观趋势，没必要回避。这代人即将从房子的需求方，转为供给方。一个80后的家庭，本身就是独生子女，自己有房，未来还要继承双方老人的住房，等于未来10年内，大部分家庭手上就会有3套住房。所以他们完全没必要再为00后或者10后的孩子准备住房。需求将大幅降低。供给不断增加。所以你投资的房地产之后，时间将变成你最大的敌人。
第五，有人问店铺能不能投资，我的回答也是不能，因为中国的实体零售正在被电商颠覆，现在想想还有什么行业真正需要非得有个实体店呢？估计也只有剃头，美容和按摩了，其他已经基本都能上门服务了。这就是科技的趋势，互联网把人的感官延长了。电商已经无处不在，淘宝干掉了服装摊，外卖干掉了餐饮店。未来随着快递网络以及人工智能的应用，互联网将进一步延伸，而实体店面将越来越收缩，现在特大城市的购物中心，早已门可罗雀，要不是电影娱乐餐饮在支撑，恐怕单凭购物已经很难维持。很多地方甚至销售员比顾客都要多。所以即使你的店铺现在还很旺，但未来前景会越来越不乐观。这种与时间和科技为敌的投资，显然不是个好投资。
第六。互联网的颠覆力量，将继续改变房地产。马云的信用对接只是一个开始，后面还有很多的玩法可以用，房子是过剩的，现在大家还要买，是因为你希望的那个地方缺少个房子，所以对于这种需求，最好的方式一定是共享。把多余的房子共享出去，解决大家的需求不匹配问题，让供给效用最大化。那么互联网领域的共享，在经济领域无非就是租赁，现在大家不接受这种模式的主要原因就是两个障碍，一个是凝结在房子上的福利，另一个是房地产投机气氛，对于价格不断上涨的东西，大家是不可能共享的。我们现在要尽量把房地产的福利还给人本身，把福利不再跟房子挂钩。另外就是用科技手段解决租房中的各种信息不对称的问题。等房价停涨，共享经济一定会颠覆掉整个产业。谁不想出门就上班，每天通勤2个小时，这对于个人是苦难，对于城市和国家来说也是个效率极低的事情。
所以，综合来看，六大趋势全都在变化。而你却只看到了价格上涨的诱惑，所以才会义无反顾的帮人家去库存。从国家的层面来说，越多人接盘越好，越有利于我们后面计划的开展，但反过来说，从你个人层面来看，这可能将是一场灾难的开始。天时地利都已经不再，人和这口气，谁也不知道什么时候会逆转。但应该不会等的太久了。
今天我们说的都是投资，您的刚需不是这么考虑的。刚需的目的是房子，投资的目的是钱，所以出发点有本质不同，刚需还是应该早买，否则未来买房会越来越难。
