火热的楼市 无需调控
公号搜索 齐俊杰
如今楼市已进入癫狂，基本天天各大主流媒体都被楼市的消息所充斥，所有经济问题都已经绕不开楼市的阵地，所有的实体经济困难，进出口不振，收入减少等等一系列问题，都是楼市造成的不利影响。而更加奇葩的事情也出现了，靠卖北京两套学区房，一个上市公司*ST宁通B就能保壳了。面对种种的一切，很多人都在呼吁赶紧调控，赶紧出手，赶紧让房价下来，并提出再放任房价这么疯下去必然是双输格局。
其实，我已经强烈看空楼市了，但我却并不主张调控，我一直也是这么看的，可能还要疯2年，然后崩盘，进入漫长的熊市周期，出现流动性枯竭，大多数人会为此付出惨痛的代价。而现在调控根本就是徒劳的，也没有任何价值和意义。任何泡沫几乎没有软着陆的，或者说能软着陆，那就不是泡沫了。
首先，站在决策者角度，你会怎么做？会调控吗，去年我们提出的目标和任务就是去楼市库存，如今疯涨刚好帮我们去库存，也就是说只有楼市聚集财富效应的时候才能去库存。如果楼市现在冷清下来，那么库存是不可能减少的。至于怎么去库存，可能没那么精准，三四线城市以下可能还补了库存，但现在也管不了那么多了，能去多少去多少吧，至少一二线和一二线周边，现在去库存去的很顺利。有人抢着接盘，抢着帮你化解库存风险，你为什么要调控呢？
其次，地方也没必要调控，地方债是一个巨大的隐患，去年银行都不乐意进行置换，凭什么拿低利率换你的高利率，而今年不一样了，土地升值楼市升温，银行有了更充足的抵押物，金融风险被进一步释放，资产更安全了，自然有了下调利率的借口。而地方政府卖地收入也是大大增加，今年前8个月，全国国有土地使用权出让收入2万亿元，同比增长14%。地方对土地财政的依赖更是急剧上升，苏州前8个月的土地依赖指数高达82.6%，杭州、合肥、南京等城市依赖度指数都超过50%。所以，地方债基本都靠着这股阴风全都上岸了，自己觉得差不多的地方，可以逐渐的限购了，为的其实并不是降房价，而是防止他们这么快就把楼市玩坏，所以要保护一下。不能搞的太热。你看杭州是这样，郑州也是在卖完几块地之后，就限购了。意图十分明显，哥几个基本已经保级成功了。
第三，限购调控之后，购房人是最不开心的，人家不觉得这是在保护市场，保护投资者，他们本能的认为这是歧视，并迅速形成恐慌情绪，从要买到瞎买，上海不让买就去杭州买，杭州也不让买了就转战无锡，去萧山，去苏州，反正我就是要买买买，这种情绪调动其实更有利于去库存工作的展开，如果我是决策者，我肯定也不管，捞上来一个就限购，然后把需求引导困难地方去，上岸一个算一个。全局调控，完全没有必要。
第四，银行根本无所谓，贷款首付3成，再加上乱七八糟的费用，你至少先出了5成的钱，所以房价跌一半，你也不会负资产。而且你得考虑了，如果断供，很可能就一辈子都贷不到款了，一辈子也不可能再买房了。另外，更重要的是，把钱贷给老百姓他其实更踏实，比开发商借走他踏实的多，好歹手里攥着你的房子，你人不死就得还债，不像开发商那样，一言不合就破产。所以用个人按揭贷款替换开发贷，银行其实在降低风险。所以他卖的越多越好。
第五，调控反而更畸形，十年来历次调控都是降成交，而没有降过房价，本质上就是一种熔断，一种成交量上的干预，其实没什么用，反而延缓了楼市的周期更替。他要买你就让他买呗，何必要拦着他呢？所以尽管楼市涨了这么多，每天媒体天天再说楼市的新闻，但你看政策始终按兵不动，看来这次是真想把他涨透了。房地产如果不涨透了，不进入下一个周期，大家的幻想永远不破。永远不可能对他私心。
所以，就跟坐庄一样，拉升、利好刺激、然后高位派发，最好的手法是高位出货或者边拉升边出货，这样保证自己的利益最大化。其次是高位横盘派发出货，这样有可能会让自己出不来，那么就要狠一点了，次高位横盘，也就是说把价位打下来一点，让跟风盘觉得回调了，是个买入的大好机会，又会有人往里买入。以达到出货的目的。这么看，房地产真没必要现在去调控，让他涨，涨透了，想买的都套上了，他自然就不涨了。只有把这种预期全部释放干净，让他觉得痛了，其他人才能安下心来干点实事。要不总想着买房，卖地，实在是不利于我们的转型升级。
最后写句话给朋友们，不识庐山真面目，只缘身在此山中，投资就是要把收益留给自己，风险让别人去验证。我期待看房地产走完这个完整的周期，但并不希望他的火焰伤害到自己，也包括你们。
