“房住不炒”政策陆续落地：12月“九州”房价下跌_

导读：

1998年，福利分房政策取消，取而代之的是居民住宅货币化、私有化。住房的全面商品化构建了我国的房地产市场，房地产行业也成为过去20年间拉动国民经济发展的支柱。但房地产行业泡沫的不断加重，可能造成潜在风险也越来越大，居民住房的保障难度不断加大。在这种背景下推行的新一轮“房改”，又将如何带来怎样的变化呢？

12月8日，中共中央政治局召开会议，分析研究2018年经济工作，关于房地产，会议明确提出加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作。推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求。而这也被认为是新一轮房改开启的信号。

房产市场化促经济

1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布，宣布房改正式开启，其中规定，“停止住房实物分配，逐步实行住房分配的货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭由政府或者单位提供廉租住房，中低收入家庭，购买经济适用住房，其他收入家庭购买、租赁市场价格的商品住房”。

这次的房改就意味着取消福利分房，住房资源全面市场化，房子从分配型的计划经济走向了市场经济。政府一方面希望通过政策性住房保障低收入人群的居住权利，另一方面，也通过住房资源的市场化拉动内需，刺激投资，推动经济增长。

这次的改革，事实上将房地产定为了“国民经济的支柱产业”，以担负起拉动中国经济增长的任务。房地产需求大致可以分为三类，即刚需、改善性需求、投资需求，而能快速拉动经济增长的无疑是投资。银行放开贷款，企业、居民不断加杠杆来购房，大力地推动了房地产行业的快速发展。

这样的定位也给国民经济带来了持续近20年的房地产大牛市。限制、放开等各种政策伴随着房价的涨跌而循环变化，不变的是以房地产投资来拉动经济增长。

政策发布的1998年，全国房地产市场大热，大量资金流入房地产行业，全国的存量住房通过各单位购买而消化殆尽。2001年，房地产行业供求失衡，房价疯长，政府全面整顿房地产行业。2003年的“非典”使国家经济遭遇了极大的危机，政府发布了《促进房地产持续健康发展的通知》，房地产出场全面挽救经济，鼓励房地产发展，以扩大内需，再拉动投资。

此后，伴随着房价的增长，经济也快速发展，期间不断出现房价过高，居民住房刚需无法解决，政府出台调控政策的现象，但始终未能将房价真正降下来。直到2007年，银行开始限制贷款购买二套房的行为，提高首付与利率，并限制房地产开发项目的贷款，限制了资金过多流向房地产行业，从而实现了房地产交易的量价齐跌。

随后，美国次贷危机在2008年席卷全球。为了维持经济发展，国家再次祭出房地产这一“大杀器”，投四万亿进入基建行业，并全面放松银行贷款政策，这使房地产行业迅速回暖，房价全面上升。

房价的又一轮疯长再度引发了政策上的抑制。2010年“国十条”等一系列抑制房价政策接连推出，当年国庆期间，全国楼市一片惨淡，成交量锐减。2015年，彼时低迷的房地产再次迎来去库存、刺激市场政策，投资热点再度聚焦房地产，引发了新一轮房价上涨。

由此，中国房市开启了集中于一二线城市的新一轮牛市，房价涨幅十分惊人，北上广等一线城市的房价涨到了“寸土寸金”的地步。

用长效机制控制房价

而这次12月8日召开的中共中央政治局工作会议释放出的信息，在一定程度上是对1998年房改政策进行调整。

与1998年以激发房地产行业需求的政策不同，今次的“住房制度改革”将长效房价调节机制作为房地产行业的发展目标。

会议文件中最引人关注的一条是，“加快住房制度改革和长效机制建设”，而2016年给出的文件中给出的表述为“加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制”，从“研究”到“建设”的转变，意味着方案已经有了，接下来要进行建设与与落实了，从理论层面进入了实践层面。

事实上，从今年以来中央在各项会议中传达的精神与指示就能看出，中央正在一步步推行控制房价、抑制房地产泡沫的政策。从近期的来说，十九大重申“房住不炒”、“租购并举”，一边严防炒房，另一边通过政策改变居民购房观念。

各地也依据中央指导，“研究建立房地产平稳健康发展长效机制”，相继推行限购、限贷。而各个地方的政策大多是短期的行政手段，收效快，效力持续性也相对较弱。北京、南京、杭州、上海、深圳、成都等全国各城市都相继推出了“史上最严限购令”，纷纷提高二套房首付比例，北京一年内发布了超过30次调控措施，二套房的首付比例达到了60%，以此限制非刚需购房，抑制投资性购房需求。

此外，中央提倡的租购同权政策，各地也相继落实推行。例如，上海今年7月份公布的《上海市住房发展“十三五”规划》中提出，未来5年内新建70万套永久租赁住宅；广州也明确提出了保障租购同权，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。能真正保障租房与住房享有同等的权益，居民购房的观念即便无法完全改变，起码负债买房的热情或许就可以得到一定程度的削减。

各地在2017年推行各项政策是具有“实验性”的行政手段，随着中央释放了新一轮“房改”信号的释放，可以预见，各地分散控房价、抑泡沫的措施将逐步转变为系统有效的长期调控机制，通过税收、户籍等多项政策从根本上改善房地产市场过热、过冷无限循环的状况。

同时，此次会议中将“重视经济发展质量”“防范化解重大风险”重点提出，意味着有效控制房地产行业的泡沫，防范其破裂造成经济的系统性风险，成为未来房地产发展的重点。降低居民部门杠杆率是其中重要的方法，而这与1998年时放开银行贷款刺激居民贷款购房的决策无疑也是相反的。

会议中提出，“推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求”。高质量的经济发展往往与高速度的发展是相悖的，这也意味着，提高经济发展质量的地位将允许经济发展速度适当放缓。那么，抑制房地产行业的泡沫，实现稳健增长，控制行业泡沫可能带来的各项风险，也就成为未来一段时间内经济发展政策的题中之意。

另外，会议中涉及到的“防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制，金融服务实体经济能力增强，防范风险工作取得积极成效”，同样也指向了杠杆率极高的房地产行业。作为典型的资本密集型行业，房地产的高杠杆率是由来已久的问题；而过去两年居民通过大量贷款购房，增加了市场需求，再度推高了房价，导致房地产泡沫越发膨胀。作为国民经济支柱的房地产，房价的暴跌或暴涨无疑都会引发系统性危机，因此，防范房地产行业的泡沫破裂，也就成为“防范化解重大风险”的重要内容之一。

然而，虽然即将推行的新“房改”又不少具体政策措施与1998年不同，甚至可以说是背道而驰，而未来的一系列措施或许将有望打破房地产加在中国经济身上的枷锁。老虎财经郑娜

7张图2张表告诉你：哪些城市的房价真降了？

左俊义苏宁金融研究院高级研究员

不论是“房住不炒”的理念和发展租赁市场的举措，还是各大城市限购、限贷、限售的紧缩政策，都不及前一阵南京市河西部分新盘开售前长长的队伍吸引眼球。

如此强大的购房能力，相信不少读者都关心：房价到底能不能降下来？

时近年底，本文从大数据角度来分析一下：这一年，哪些城市的房价出现了下跌？又有哪些城市的房价还在创出新高水平？

分析统计局数据：北京、天津、厦门房价跌幅大

统计局每月会公布70个大中城市的新建住宅价格环比和二手住宅价格环比数据。由于各地职能部门可能会对新建住宅售价进行直接调控，比如规定新盘开盘或者二手房过户的封顶价格，所以这两个数据都不一定反映真实的市场状况。比较起来，二手住宅价格可能相对更真实一点，所以这里采用二手住宅价格数据来看2017年各城市的房价变化。

下面，使用统计局的二手住宅价格数据，来看今年前10月各城市房价的变化，主要结论有：

第一，北京、天津、厦门房价跌幅较大。根据各城市今年房价最高点和10月最新房价，计算各个城市的房价变化，结果显示，北京、天津、厦门三个城市的房价跌幅较大，跌幅都在2%以上（参见图1），其中北京跌幅最大为-4.71%。

第二，海口、郑州、济南等城市房价略有下跌。还有20个城市房价出现了下跌，但跌幅不足2%，这些城市以海口、郑州、济南为主（参见图2）。其中，海口、郑州、济南房价跌幅达到了1%以上，但部分城市如银川、福州、韶关、秦皇岛、安庆等城市的房价刚出现松动迹象，跌幅仅有0.1%。

第三，长沙、北海、青岛等城市房价创出新高。有47个城市的房价今年不仅没有下跌，在10月还创出了房价新高水平，这些城市以长沙、北海、青岛为代表（参见图3）。其中长沙今年房价上涨11%，北海、青岛、武汉房价上涨9%，另外深圳、大理、西宁、呼和浩特等城市房价涨幅较小，约在1%以上。

综合统计局发布的数据显示的各城市房价变化，可见今年房价下跌的城市数量不足房价新高城市数量的一半。在70个大中城市中，房价下跌的仅有23个城市，其中3个跌幅较大，剩余47个城市10月房价创出了新高水平（参见表1）。

分析中介数据：石家庄、天津、徐州房价跌幅大

除了统计局的数据，还有各类中介统计的房价数据可用，包括房天下、安居客等。这类信息的问题是数据来源不能保证真实，而且从中介盈利的角度，网上房价数据相比真实价格可能会有虚高。但中介数据是参考城市房价变化的重要数据来源之一，因此这里使用安居客的49个城市房价数据来看一下房价变化情况。

第一，石家庄、天津、徐州、上海、北京、杭州房价跌幅较大。根据各城市今年房价最高点和12月最新房价，计算各个城市的房价变化，结果显示：石家庄、天津、徐州、上海、北京、杭州6个城市房价跌幅较大，跌幅都在5%以上（参见图4）。其中石家庄跌幅最大为-11.38%。

第二，广州、苏州、柳州等城市房价略有下跌。还有11个城市今年房价出现了下跌，但跌幅不足5%，这些城市以广州、苏州、柳州为主（参见图5）。广州、苏州、柳州的房价跌幅达到了4%以上，但部分城市如重庆、兰州、泉州、郑州、福州等城市的房价刚出现松动迹象，跌幅不足1%。

第三，三亚、海口、佛山、成都等城市房价创出新高。有32个城市今年12月房价创出了新高水平，这些城市以三亚、海口、佛山、成都为代表（参见图6）。其中三亚今年房价上涨73%，海口、佛山、成都等城市全年房价涨幅在30%以上，另外珠海、大连、南昌、长春等城市房价涨幅较小，但也在5%以上。

总结安居客数据显示的各城市房价变化，今年房价下跌的城市数量差不多是房价新高城市数量的一半左右。在49个大中城市中，房价下跌的仅有17个城市，其中6个跌幅较大，剩余32个城市年底房价创出了新高水平（参见表2）。

从库存预测后市：明年哪些城市房价下跌压力大？

上面用统计局和安居客的数据对今年各主要城市的房价变化进行了总结，主要结论是——主要城市的房价基本上三分之一是海水、三分之二是火焰。

那么，各城市的房价变化有什么特点呢？

第一，今年三四线城市涨幅高。根据49个大中城市1月房价的绝对水平和今年房价的涨幅做散点图，可以发现：今年涨幅最好的城市基本上是年初房价在1万/平米以下的三四线城市；而房价在4万/平米以上的一线城市房价涨幅就很低（参见图7）。但三四线城市的短板是它无法像一二线城市那样源源不断地吸收周边的人口涌入，意味着这些城市房地产市场的购买力池子很浅，因此预计在三四线城市刚需集中爆发后，未来几年可能会进入低迷期。

第二，库存低的城市涨幅高。从三四线城市内部来看，把2016年12月的可售月数（可售量/过去半年月均销售量）和今年房价的涨幅来做散点图，可以发现：可售库存低的城市房价涨幅高，典型的城市如淮安和南宁；而可售量较充足的城市如马鞍山和赣州，房价涨幅相对就低很多（参见图8）。从目前各城市的可售量来看，上海、杭州、南京的可售月数都在6个月以下，这三个城市的房价短期可能会有一定的支撑；金华、马鞍山、赣州、东莞的可售月数都在20个月以上，明年房价调整的压力相对会比较大。