周道财经周雪松

　　眼下，大多数买房人陷入迷茫。特别是随着房地产调控密集出台，很多人更不知道该买房还是卖房，看空似乎占据了上风。但是，如果一个人始终是大众思维，看待事物只看到表象，很难在楼市有所建树，也难淘到令人艳羡的真金白银。

　　李嘉诚和王石都曾担忧楼市

　　在地产圈很多人看来，李嘉诚和王石就像两座大山，很难超越，两人又都是传奇人物，此外他们还有一个共同点就是，都曾经“看空”楼市，令很多人费解。

　　最近，位于北京中央别墅区的观承别墅二期亮相，相比一期，价格接近翻番，尽管如此，市场反应还不错。无论是自住还是投资，别墅受到有钱人青睐已是不争的事实。由于别墅用地禁批，开发商普遍有一种惜售心理，即使同一项目，每次推盘量都较少，价格也是一路走高。

　　其实，不仅仅只是别墅，也不单单是万科的产品，这些年房地产价格涨幅都非常之大。而无论李嘉诚还是王石却都曾经对楼市担忧。

　　相信大家都还记得，一年前，新华社瞭望智库曾发表题为《别让李嘉诚跑了》的文章，一时间举国哗然，引发很大争议。

　　王石:“警惕前车之鉴”

　　国际金融危机后，李嘉诚在内地接连出售物业，而转身却在英国大举投资，恰逢国际金融危机余威未消，中国经济持续下滑，引起媒体广泛关注。

据不完全统计显示，自2014年1月份至次年八九月间，仅一年多的时间内，李嘉诚在内地通过转让资产或其他方式套现逾700多亿元人民币，其中包括出售位于中国内地的多个物业项目。而在欧洲特别是英国，李嘉诚却频频展开收购，就连英国媒体夜惊呼李家“几乎买下了英国”。

　　外界一些猜测认为，李嘉诚之所以大肆抛售中国内地和香港的楼盘，主要是因为不看好中国房地产未来的发展。

　　与此同时，王石似乎也有类似的担忧。王石在微博表示：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”当时有分析认为，在内地土地市场最为火爆之时选择撤出，说明李嘉诚认为，内地楼市已出现过热风险。这也正是王石提出警示的主要原因。

此外，王石还特别提醒大家，楼市买了就赚钱的时代已经结束，一二线城市房价上涨同日本泡沫时代相似，希望大家“警惕前车之鉴”！

　　两位地产大佬都看错了？

　　然而现在回过头看，楼市并没有出现令人担忧的崩盘等糟糕局面，房价也是不降反升。

　　日前，国际房地产服务机构仲量联行在季度报告中重点提到了李嘉诚出售的北京盈科中心项目，这个当年李嘉诚急于脱手的烫手山芋，被李嘉诚次子李泽楷以9.28亿美元(约合57.8亿人民币)的价格整体出售给房地产私募基金公司基汇资本,成就了海外私募基金在中国最大的单项物业收购案。如今变成了一个香饽饽。在卖给基汇资本仅仅两年之后，北京盈科中心重装亮相就实现了90%的出租率，成为成功转型升级的典范。

　　仲量联行投资部副董事徐茜茜透露，北京盈科中心重装上市获得了很好的市场认可，租金水平也较收购前大涨，最高接近翻番。其周边住宅项目单价已经涨到10万＋。按照业界根据租金水平进行估值来看，该项目估价亦差不多翻番。

一个不被李氏家族看好的项目，现在居然咸鱼翻身，价值已今非昔比，这只是李嘉诚当年抛售的项目之一。当年那些项目要是现在出售，估价自然不可同日而语。而在英国，李嘉诚损失也很大。

　　据媒体报道，仅5月份以来，受英国脱欧影响，李嘉诚长期看好，并为之努力的“脱亚入欧”、“抄底英国”，让他的长江基建等三大上市企业损失了1000亿港元的市值。

　　难道李嘉诚和王石都被中国楼市欺骗了？从上面列举的这些情况来看，按照平常人的思维方式，似乎这两位大佬都有看错的嫌疑，而事实上并不尽然。

　 依然看好房地产市场

　　需要指出的是，李嘉诚和王石所谓的“看空”楼市，并不等同于常人意义或视角的看空，准确地说是一种警觉，还没有发展到真正感觉楼市彻底不行，必须全面抛售跑路的地步。

　　实际上，李嘉诚在中国内地的产业非常庞大，房地产项目很多，绝大多数项目并没有抛掉，说明他依然看好未来内地房地产市场。而房地产市场是一个周期性明显的市场，相信从长远来看，李嘉诚在英国的损失也能在市场反弹时弥补回来，甚至还可能大赚。

　　至于有的人认为王石看空楼市，则更缺乏事实依据。我们可以看到，这些年王石本人确实不太喜欢搞房地产，他更喜欢的是爬山、游学和谈恋爱这些比较有趣或浪漫的事情。但值得注意的是，王石在发表前述观点后，他所掌管的万科并没有放缓拿地。

　　虽然王石不停警示楼市的风险，但无论是在土地市场还是在销售市场，万科自己都用迭创纪录的数字来呈现公司的高歌猛进。2013年万科的拿地金额一度创下历史新高，而进入2014年前两个月，万科新增土地面积规模就超过上年总量的3成。近年来，在土地市场上万科一直在奋力抢地。2013年万科实现销售额1709.4亿元，2014年达到2151.3亿元，而2015年则高达2614.7亿元，正是因为有足够的土地储备支撑，才保住了万科老大地位。