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◎原创撰稿丨楼兔子 胡春
◎稿件转载自公众号：楼兔子兄弟
粤港澳大湾区一张大网撒开，各地都开始张罗着预测自己能网罗多少红利。没错，这个未来向着东京湾、纽约湾看齐的大湾区，无疑将是中国未来经济总量和人口当量最大的一个，其衍生的发展不可小觑。
粤港澳大湾区也是一个巨大的风口，9+2个城市、特区中，各自环肥燕瘦，风口能把TA们送到哪里，很值得想象。但是，对于小伙伴你们这些个体而言，下一步该怎么走，这个得要靠你自己了。
东莞城市未来十年的新风口
粤港澳大湾区作为中国改革开放的前沿和经济增长的重要引擎，覆盖广东的广州、深圳、珠海、东莞、惠州、佛山、中山、江门、肇庆九市，和香港、澳门两个特别行政区，面积5.6万平方公里。深圳，无疑是大湾区的头牌，发展速度、后发优势，均无出其右。
9个沿海城市，已经成型了“广佛肇”、“深莞惠”和“珠中江”三大组团。
中央点名督促大湾区协同发展
谁能在第二梯度中，成为领头羊呢？
这两年东莞城市发展的地位愈加突出，从GDP、人口、房价一路飙升已经说明一切。
东莞的GDP总量已经超越美国拉斯维加斯。在东莞市2017年的政府工作报告中，提出到2021年，东莞全市地区生产总值达到10000亿。
四年后，东莞就是“万亿东莞”了。
也许在“粤港澳大湾区”这一全新的格局中，东莞将扮演越来越重要的角色，将为粤港澳乃至全国创造下一个都市未来。
同时，东莞和深圳的发展也是亦步亦趋的。东莞的发展史，实际上，就是深圳的扩容史。
当2017年，大家还在讨论，“深圳将成为全国第一大城市”之时，深圳正在形成新的话题：深圳将成为一个大都市区。那一天一定不会再说“深圳市”，而是说“深圳都市区”。
梳理深莞两地近年的发展轨迹，不难发现，东莞承接了深圳的产业转移、人口外溢等需求，在一定程度上缓解了深圳城市庞大带来的资源和人口压力，同时也在促进自身的转型和发展。
深圳从蛇口工业区、上步工业区走到特区，带来的是众多财富阶层与生活方式的升级；现在，再从深圳市走向深圳都市区的未来十年内，也是东莞城市未来十年的新风口，能有多少人，能够把握其中的机遇呢？
一个简单直接的回答是：我在东莞有套房！
临深 “超载”，该换乘高铁了
谈到东莞，更多的深圳人目光锁定在临深的几个镇区。
然而，一管窥豹难以洞察全局。
一份事关未来15年东莞发展蓝图与路径的重要规划成果——《东莞市城市总体规划（2016—2030年）》成果草案（以下简称《总规》成果草案）公之于众。
未来15年，谁才是东莞真正的“一哥”？
东莞最具潜力发展轴示意图
《总规》是这样“敲黑板划重点”的：市区在整个东莞的版图当中拥有着举足轻重的位置，新一轮城市总规将未来15年东莞的“城市主中心”划定在南城的行政文化中心和南城国际商务区，并将东城、莞城、万江另外3个市区组成街道划定为“城市副中心”。
也就是说，南城将是东莞未来的“一哥”。
从空间布局看，城市主中心、三个城市副中心空间布局合理，基本处于市区“十字轴线”上，南北沿“东莞大道—东城中路—莞龙路”构建的城市综合服务发展轴串联城市主中心、东城城市副中心，向东对接新东莞火车站，向南联系虎门的东莞南站。东西依托“松山湖大道—八一路—鸿福路—银龙路”构建的山水特色发展轴线，串联万江城市副中心并辐射水乡经济区，向东南联系寮步、松山湖地区。
东莞地铁线路图
东莞原本是个多中心的城市，“满天星星，没有月亮”，南城国际商务区的规划就是为了改变这一现象。
东莞的CBD落户在了南城国际商务区，这对南城的影响不亚于当年东莞市政府的搬迁，是未来南城发展潜力的保证。
南城2016全年完成生产总值392亿元，税收总额位居全市第一; 东城GDP突破400亿元，达到413亿元，同比增长8.3%。南城增长8.8%。东城的经济总量被南城超越只是时间问题。在产业机构上，南城第三产业的比例也高于东城，随着一些企业总部落户南城，南城经济结构比东城更为合理。
买房置业当然要跟着政府的指挥棒走。目前东莞城区楼市整体均价大概是每平方米1.8万元，相比于很多镇区（有些镇区均价已经上涨到每平米3万元以上）来说是有更大的上行空间。对很多深圳人来说，临深已经“超载”，是换乘高铁的时候了。
万江：大湾区红利受惠地
在东莞新总规中，万江被重点提名。
本次总规提出构建由行政文化中心、南城国际商务中心共同构建的城市主中心，以及依托莞城中心、东城中心、万江中心的三个城市副中心，旨在完善城市服务功能，扩大区域影响力。万江城市副中心依托万江中心区侧重滨水休闲服务，重点发展休闲商业、休闲旅游、文化创意产业，体现滨水休闲特色。
新一轮总规为未来的东莞市区划定了7个居住生活单元。
东莞南城与万江新中心协同规划
从七大生活单元可以看到，位于东城的有三个、南城一个、万江有三个，莞城则一个都没有。莞城由于已经很少可开发土地，发展受到局限，因此没有被列入新的生活区发展。万江则迎来了新的发展机遇。
这7大单元将是未来城区房地产市场扩容的重点板块，未来将吸引许多布局城区的房企和置业城区的购房者。
事实上，随着莞城、南城、东城可开发土地资源日益稀缺减少，万江楼市得到了快速发展，交通的便利，房价处于价格洼地;特别是随着7大生活单元的设立，拥有大量可开发土地的万江将迎来快速发展，后劲势头足。
万江也因此成为兵家必争之地。2016年9月23日，万江拔蛟窝拍出东莞单价排行第二的地块，成交楼面价高达15300元/平方米。紧邻该地块的金地艺境水岸，以独到的眼光抢占先机。
城市轴线一直以来都是城市发展的脉络所在，深圳因为深南路而崛起，东莞城区现在也因为“东莞大道——东城中路——莞龙路”综合功能发展轴逐步奠定自己的城市中心地位。松山湖大道——八一路——鸿福路——银龙路”山水特色发展轴将成为东莞下一个重点发展的轴线。
金地艺境水岸是金地集团深耕东莞13个年头后的重头产品，紧邻银龙桥，接驳银龙路，交通四通八达，且处于东莞“山水轴线”之中，成为万江未来城市发展红利的首要受惠地。
从市场反馈看，金地艺境水岸近期颇受深圳置业者青睐，一套总价500万的联排别墅很快就售出。其背书就是别墅的稀缺价值，为更多人认可看好。
自2003年的“禁墅令”，至今已经14个年头。但尤为值得关注的是，去年10月份国土资源部声明中甚至已经全面波及了“联排别墅、叠拼别墅、墅级洋房”等低密住宅，现有的低密度产品都将成为稀缺品。
一位在万江本地经商超过十年的客户表示，金地艺境水岸可谓是金地城南艺境的升级版。地段位置很重要，位于核心城区——万江，临水汾溪河，亲水的特质或许不太重要，重要的是未来的万江政府新址就在项目的背后，可谓“前有照，后有靠”，片区内将生长文创产业园，其精工唯美的气质与环境合体。
在本地商户眼中，金地艺境水岸堪称别墅中的劳力士。
“在这座城市，我们住惯了洋房，能否从空中搬下来接地气呢？175平方米的尺寸可形成350平方米的使用空间，星空屋顶，你不动心吗？”有客户感叹：想想，生活在这里，闻着书香味儿，望着东江水，凭眺空中月，弹首寒江雪……不亦乐乎！
在与金地集团华南公司的一次聚会上，公司高层特别诚恳地在小圈子推荐这个项目，调控政策在很大程度上抑制了价格，但是价值却不停的增长。随着万江的前景、金地艺境水岸褐石别墅被更多的深圳人看好，下一步该怎么走，这个得要靠你自己了。据悉，近期金地艺境水岸将推售面积段约162至172平米的经典精致别墅，已经积蓄了不少意向客户。
汾溪河创意产业园规划图
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