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◎原创撰稿丨楼兔子 胡春
◎稿件转载自公众号：楼兔子兄弟
这几天，楼兔子和文杰淘楼一起在美国纽约费城华盛顿这三座城市之间游逛，考察美国房地产市场。
两个很明显的感觉是，第一纽约中央公园的房子真心贵。以城市人偏爱公园物业的天性看，深圳的公园物业还有价值可挖。第二粤港澳大湾区还得加把劲追赶纽约湾区，两大湾区腹地的刚需型房产价格也存在很大差距。
在看过纽约中央公园的公园资产之后，再被“珑门投影营销事件”刷屏，楼兔子觉得观澜珑门这次抓到点子了。“最幸福的就是每天跟你逛公园。”600元的营销，做到600万的广告效果了！
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No.1
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黄光裕4150万美金买房
纽约中央公园物业单价20至80万
在这次旅行中，导游梁先生在介绍纽约房产的时候，特意提到了纽约中央公园资产。
话说今年3月中旬，《纽约邮报》报道说前中国首富黄光裕及妻子杜鹃买下了位于纽约东76大街7号的一座联排别墅。该物业面积为1.4万平方英尺（约合1300平方米），价值4150万美元。黄光裕购入该物业的均价近每平方英尺3000美元，合人民币每平米22.3万元。
导游梁先生介绍说，纽约的房产大致可以分为三类，一类是拥有独立产权的独立屋，这种产品甚为稀缺，二类是中央公园附近的独立产权公寓，三类是纽约的合作公寓，业主没有独立产权只是拥有一座合作兴建大楼的比例股份。前两种因为毗邻纽约中央公园而往往天价，居者非富即贵。
整体来说，纽约大部分的二手房价在每平米8至15万人民币一平方米，但是曼哈顿下城金融区靠近纽约中央公园的房子最贵，看海和看中央公园的二手房基本上在每平米20万至80万元间。
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No.2
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6.4万平米 今年内正式营业
观澜文化体育公园孕育顶级公园资产
深圳立志要当粤港澳大湾区的龙头，而粤港澳大湾区的远大理想则是超越纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区。那么，如今深圳的公园物业和纽约中央公园周边物业相比，差距多大呢？
很简单，在宝安新中心区直面前海滨海公园的鸿荣源壹方中心，目前售价大约是每平米11万元。福田中心莲花山的深业上城公寓已经售完，目前二手公寓全面突破10万+，福田中心公园附近房价大约是每平米5万元至8万元，龙华红山站附近未来也将兴建堪比莲花山的大型山林公园，目前房价基本上是6万至8万。
而在观澜福前路与新丹路交汇处，鹏城·珑门二期项目4月15日将开放全新样板房。珑门二期一路之隔便是规划中约6.4万㎡，相当于9个标准11人足球场大小的观澜文化体育公园。
观澜文化体育公园效果图
建成后，将为新区乃至深圳市民提供足球、篮球、网球等球类运动场地以及室内外游泳池等体育设施的休闲健身场所。项目计划今年下半年开工，预计2019年正式运营。
显然，在寸土寸金的深圳，占据观澜文化体育公园这种独特资源的房产，未来将成为粤港澳大湾区深圳腹地的优质房产，它会是什么价呢？项目预计4月底开盘，大家不烦拭目以待了。
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No.3
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观澜房价4字头还能撑多久？
对标世界级湾区，深圳腹地楼价偏低
查看新盘供应计划可以看见，观澜区域今年将要上市的项目还真不少，有六七个之多。再加上同一方向的光明，龙光地产和勤诚达地产也还将在年内上市几个百万平米级别大盘，深圳腹地的新盘供应正在逐步释放。
未来，观澜大约总面积17.21平方公里的旧城改造规模，更将使得片区成为深圳楼市非常重要的供应地。
观澜旧改总量规模大后发优势明显
然而，目前观澜片区的珑门一期尾盘、金洪观荟、佳华领域广场等楼盘均价在4字头，而龙华民治板块的星河传奇、华业玫瑰四季二期的均价早已突破6字头，并向7字头看齐。同样是龙华片区，观澜离民治甚至只有几公里，但是价差却去到了每平米1.5-2万。这种状况还能撑多久？
这次在美国考察房地产，导游金小姐介绍说，911之后很多华人从曼哈顿城里迁出，如今聚集在新泽西州的查塔姆小镇和法拉盛小镇上，形成一个新的华裔聚居区。一个仅仅可以并排放下4张单人床的小房子，月租800美金，售价50万美金。
这种房价是什么概念呢？也就是说在纽约湾区额腹地新泽西州，一个新兴小镇的边缘地带，大约是一张床2米X1.2米，再加一点过道公摊面积，实际使用面积应该不会超过20平米、建筑面积大约25平米的小房子，月租金人民币5500左右，售价人民币约350万，单价约每平米14万元。租金比深圳核心区贵一点，但售价真的比深圳贵很多哦。
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No.4
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观澜开建市自然博物馆
兼得梅观和龙观两大高速路红利
以深圳观澜为例，地理上这里绝对是粤港澳大湾区深圳向北扩张腹地的第一步，龙华红山商业文化中心已成宇宙中心，龙华规划的另一个重头戏——龙华观澜行政文化中心必然加速崛起。那么现在，梅观高速已经取消收费，将扩展为双向14车道，堪称升级版的北向“深南大道”，同时沿途新增环观南路等十几个出口。
梅观高速将成为龙华新区的"深南大道"
从鹏城·珑门二期出发经观光路上梅观高速，全程无红灯，25分钟畅达福田中心区。另外，观澜直达福田的另一条快速路——龙观快速路已局部通车，预计明年全面通行，届时从鹏城·珑门二期出发，约20分钟就可以到达福龙路。另外地铁4号线延长线和通往光明的地铁6号线已经开建，龙华有轨电车已于3月底试跑，预计6月正式开通。
在观澜，兼得梅观高速和龙观快速通往福田前海两大中心的高速路便利的楼盘，珑门之外很难找了。纽约湾区腹地新泽西州的刚需房产单价每平米超过10万元，粤港澳大湾区龙头深圳腹地的观澜，房价每平米约4万多一点，这种状况还能持续多久呢？
鹏城·珑门二期东侧地块，是市自然博物馆的选址。在2016年年初，市自然博物馆已被列入“龙华新区十大民生建设项目”，选址的确定将加快项目的推进工作。
该馆建成以后，将成为粤港澳地区第一座大型综合性自然博物馆，填补粤港澳地区在综合性自然博物馆门类方面的空白，成为深圳市科普教育、对外文化交流和展示城市文明形象的重要窗口。
这种交通资源和公园文化资源集中的优势，让鹏城·珑门二期闪烁“公园墅质，精奢生活”的美好愿景，面积区间约75-108㎡高层和120至180平米复式以及192至263平米多层住宅，主力户型是75-89㎡的中小户型。这类产品有可能成为今年观澜楼市崛起的有力推手。
鹏城·珑门二期效果图
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No.5
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调控不改楼市长期趋势
开发商在凶悍拿地 欧神预测十个月后涨
很多朋友咨询，在如今各地相继发布新调控措施的情况下，还能愉快地买房？
楼兔子的回答是，从历史经验看，调控从来没有改变深圳楼市上行的趋势。从目前已知的各城调控细则看，也没有一个城市明确划定房价下降的指标。更重要的是，对于开发商的言行，我们更要看他们是怎么做的，而不是他们怎么说的。
恒大登广告求购靓地仅仅是做秀？
比如万科与融创地产，郁亮和孙宏斌都相继表态了楼市可能下行的趋势，悲观情绪非常具有感染力。但你仔细研判万科公布的计提房价下跌城市，里面没有一个是一线城市！
相反，一个背景是每一轮的楼市调控中，万科和融创都是企业并购的主力军！最新的消息是，为应对这一轮调控，万科已经准备了860亿现金在手。这明摆着是要捡便宜的节奏。万科不是单套单套地买房，它的欲望更大，是你整个小区的收购，甚至是整个公司的并购！
而另一类大型房企则在继续大手笔吃进土地储备。在龙华，华侨城刚刚在2月以59.8亿拿下一块商业用地，4月又以45.8亿拿下前海宝中商业地块。短短3个月内就在粤港澳大湾区龙头深圳投掷了超过105亿！
这种超过百亿真金白银的迅速投入，是看淡深圳楼市的节奏吗？怎么说都让人觉得有点诡异，倒更应该看做是国企在继续抢面粉。
华侨城3个月内105亿拿地深圳
同样的情况在中海地产身上表现也非常明显。在去年下半年完成内部结构调整后，中海拿地的欲望非常强烈。史无前例的“10.04”调控之后，中海在龙岗大运新城附近的东莞凤岗拿些一块地，累计税费和公益住房在内的成本，楼面地价每平米超过3万元！这已经是面粉贵过面包了！
中海的疯狂拿地在今年3月全国楼市调控风暴压城的背景下，依然没有停歇的意思。3月10日广州佛山拍卖地，中海与竞争对手疯狂应价！硬生生把把地块拍卖给弄“熔断”了！3月15日，中海再次出手以33亿在成都拿下高溢价地块。
房企在拼老命囤积口粮，购房者有理由仅仅当看客吗？恐怕很难很难。为此，圈内知名投资客欧神在回答粉丝咨询的时候直接说，预判深圳房价最快明年2月就会开始上行，刚需客户入市最好不要超过今年下半年。你愿意跟随欧神赌一把不？
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