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◎原创撰稿丨楼兔子 胡春
◎稿件转载自公众号：楼兔子兄弟
你没有看错！楼面地价每平米54万港币！
就在深圳人议论纷纷商办物业还能不能买的时候，香港人一锤定音拍出了一个天价地王。
就在昨天，香港地政总署发布消息称，恒基兆业拿下了备受市场瞩目的香港中环美利道商办用地地块，成交总价是232.8亿港币。地块总建筑面积是约43200平米。折算成大家熟悉的数据是：楼面地价每平米54万元！
香港中环核心地段，商办物业地价每平米54万元。深圳罗湖万科深南道68号，核心地段商办物业现楼，均价大约是每平米5.5万。在粤港澳大湾区深港双城融合加速的背景下，这个价差是不是太大了点？
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李嘉诚没抢上的香港地王
香港朋友传真的讯息显示，中环美利道地块是香港中环最近20年来唯一出让的商业办公用地，占地面积大约是2880平方米，地块面积不大，但地理位置绝佳。堪称香港中环核心地段的皇冠。
该地块在上周一共收到9份标书，涉及至少11个财团。近年来一直在卖空中国内地和香港楼宇资产的李嘉诚，这次也是倾全力追逐地块。当然，香港本土八大财团都现身了。
尤其值得关注的是，来自大陆内地的开发商，中渝置地和世茂地产也参与了竞拍。
最终的赢家是恒基地产。232.8亿的总成交价，打破了今年2月香港鸭脷洲利南道住宅用地的168.55亿前地王记录，一举成为香港史上最贵地王，比前记录超出了38%。
李嘉诚错失香港中环史诗级地王。
02
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商办用地凭什么卖这么贵？
对于很多深圳人来说，香港这块商业用地以天价出让似乎有些不可思议，更可能与自己没有太大关系。
然而，楼兔子想告诉你的是，深圳甚至是整个中国的房地产运作模式都是以香港为模板设计的，香港楼市商办物业的历史很可能在深圳重演。
每一次出地王的土地拍卖之后，总有一种声音说是开发商集体哄抬造势形成的。但请注意，最后的赢家终究是要真金白银填进去的！土地拍卖不是本山大叔与范伟大哥的卖拐游戏，说到底这是开发商集体对后市看好的表现。
这一次，香港八大财团集体砸进香港中环，再次印证了美国最大地产商铁狮门高管在美国易居沃顿商学院上的讲座精髓：只投资一线城市核心地段！
深圳正以龙头姿态引领粤港澳大湾区对标纽约湾区，核心城区的土地价值将越来越像香港一样上涨。核心城区土地稀缺的背景下，商业办公类物业的价值将会得到体现。毕竟，商业办公类物业的高效利用才是一座城市繁荣的基石。而这一点正是北京上海深圳，加强商业办公类物业调控的根本原因。
一线城市的土地供应是有限的，但开发商和购房者手中的钞票却可能倍数增长。刚刚，央行又在一天内放水超过了4600亿，在货币乘数效应下，这笔钱很可能在半年至1年内为市场增加超过2万亿的洪水。
再放长远一点看，假设央行的M2每年增速降低到1990年以来的最低点，大约11%。那么，7年之后整个市场的货币总量也会在目前接近160万亿的基础上，上翻到310万亿！
到那个时候，北京上海深圳广州四大一线城市的房价会到多少，和田玉价格会涨到多少？
北师大教授董藩和经济学家许小年一致认为深圳房价还会涨，没房的赶紧买，其背后的逻辑就在这里。
03
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深圳调控商办类物业，还能买吗？
然而，深圳的商业办公类产品最近也开始调控了！
在这种情况下，深圳的商办类产品还能买吗？很多粉丝朋友在咨询这个问题。楼兔子的理解是，必须要分类精选，对于那些已经获得批售的合规项目比如万科深南道68号来说，恰恰是一个机会，因为产品越来越稀缺了，5月8日以后的商办类用地必须按新规范来报建。小面积商办产品断粮了。
讨论深圳商办类物业的调控，必须读懂这份文件：
首先是5月8日发出又撤回，最后在5月12日确认的深圳市规划国土委的文件。《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》。
核心内容主要是4点：第一点，商业办公用房保建面积最小不能低于150平米，150平米小单位用房面积总和不能超过整层面积的50%。第二点，研发用房，单套套内建筑面积不得低于180平米。第三点，建筑布局不得采用住宅设计，同一楼层卫生间和茶水间必须统一设计。第四点，新规定5月8日起执行，已经通过建筑设计方案的按原审批意见执行。
怎么理解这个文件呢？楼兔子是这么看的：
第一点和第二点，显然比北京的同类调控细则更贴近市场，也比深圳前海的单套面积500平米以上规定要宽松更多。
目的当然是给中小企业以机会，毕竟在深圳高房价的背景下，让中小企业全挤进500平米以上的大面积办公空间是不现实的。
但同时也等于明确告诉市场，5月8日以后新报建的项目，面积要比目前市场上的产品大很多很多了。对于深南道68号那种中小面积产品来说，无疑是利好。
第三点是警告市场新进者，不要再碰擦红线去打插边球。此前的双拼甚至多拼产权证产品就是前车之鉴。第四点最重要，历史遗留问题按原审批意见执行。这条基本可以让市场宽心了。不存在商业办公类产品进入死胡同不准交易的可能，等于是给市场吃了一颗定心丸。
那么，在这整个调控思路清晰之后，就可以得到一个明晰的信号：商业办公类产品不是不能买了！恰恰是因为新政策实施之后，很难再有中小面积的商业办公类产品报建，现有的中小面积商业办公类产品就显得格外稀缺！
选择思路就是：核心城区+中小面积+品牌开发商。抓住这三点去市场寻找产品吧。淘金的机会不多了。
04
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北京人疯狂买入深圳道68号
也许是北京人比深圳人更早醒悟了对一线城市核心城区商办物业价值的理解。
如今的超级富豪——SOHO中国潘石屹张欣夫妇就是在北京CBD商办物业起家的。这种开发商个案在深圳是很少见的。即使是在早期的福田CBD建设中大赚一笔的那些开发商，最终主业都几乎转向住宅开发了。
在购房者层面上，深圳人也是慢了一步。在今年3月份启动的深圳商业办公类物业销售高峰期，最先入手的也是北京人。
楼兔子的前同事，如今的香港文汇报记者李昌鸿不久前暗访了最近市场成交比较好的深南道68号项目。他得到的消息是，深南道68号已经售出的房源中大约4成是被北京客户买走了。另外，上海江浙一带的客户占比大约是2成。此外，还有不少是来自湖南、四川、河南和浙江的购房者。
暗访记者采访到的一位北京客户是高小姐。高小姐5月4日在罗湖深南道68号购买了一套76平米的商业办公用房，总价大约是420万，首付五成。
高小姐在签约后表示，北京秋冬季节雾霾十分严重，家人经常感觉呼吸不适，因担心影响健康，便决定在深圳买房。今年，高小姐一家人将会大部分时间住在深圳。而深圳的投资、工作、创业等机遇众多，空气环境又好，冬天温和又不寒冷。因此，她和家人都喜欢上了深圳，将打算长期居住深圳。
楼兔子得到的消息是，深南道68号去年底开始对外销售，均价大约是每平米5.5万元，单套房面积大约是40至152平米，单套房起步价大约是260万元。深南道68号是依照合法程序批售的商业办公类物业，在如今商业办公类物业大调控的背景下，恰恰体现了其市场稀缺性，再叠加项目深南道核心资产+万科品牌价值等因素，大批北京客疯买深南道68号，算是意料之中的事吧。
本周六，北师大教授董藩会在深南道68号有一场讲座，主讲一线城市的价值房产甄选之道。扫码入群或者点击阅读原文报名留位。
董藩（1967年—），著名经济学家，房地产专家，有72万微博粉丝。在分答上，有近24万人收听其问答，虽然粉丝提问需要1000元一个，依然有600多个问题，吸引了90万人收听。据悉，董藩还有很多培训和课程，课程的市场价格更高达5800元／节，如“房地产投资精英500工程”的EMBA课程，目前已经举办到第五期。这次董藩将在深南道68号开展长发数小时的演讲，价值不可预料。
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