经济观察网 记者 余舒虹 11月14日晚间，武汉、深圳、南京、西安同时出台楼市新政策，加码房地产调控。其中，武汉明确禁止本地人士购买第三套房，深圳则上调了公积金贷款首付比例。11月10日，杭州也将首套房首付比例上调至30%。
距离930新政仅一个多月，全国楼市再次密集性地收紧调控政策，显示了监管层面严控房价的决心。
经济观察报获悉，11月1日，国务院召开了房地产形势分析会。随后的11月7日，住建部在北京召开了“全国部分城市房地产宏观调控工作部署会议”。
会议除了传达11月1日房地产形势分析会精神外，再次强调了严控房价，落实好信贷政策，切实增加土地供应。
以10月房地产数据为基础，住建部将现阶段楼市调控重点区域增至20个：在北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都16城的基础上，增加了近期房价上涨较快的石家庄、南昌、长沙、青岛4个城市。
调控的目标很明确：要把以上重点城市的房价稳定在现有水平上，“与10月相比，环比不能上涨，只能下降”，“如果出现上涨将直接问责”。
与10月调控相比，除了提高首付比例等需求侧控制，本轮调控还兼顾了资金监管、土地供应、市场监管等多方面的措施。从各个渠道而言，政策调控力度正在进一步加强。
大势清晰可见：中国房地产正在步入深度调整的通道，指望此次最严调控很快退出历史舞台并不实际，接下来或有更多的城市逐步进入“调控时间”。
严控房价
11月15日，武汉开始执行楼市新政：本地人禁止购买第三套房，非本地户籍需缴纳2年社保或个人所得税，补缴无效。这使得武汉成为二线省会城市中限购、限贷政策最为严格者，几乎与一线城市齐平。
数据显示，10月武汉平均房价为9551元/平方米，较9月上涨了5.81%。经济观察报了解到，11月15日下午，武汉市房管局再次召开工作部署会，继续“紧螺丝、定方向”。相关负责人指出，“必须确保11月均价控制下来，不能超过10月”。
市场层面上，10月最新房价数据显示，全国部分热点城市楼市的交易量价已出现企稳迹象。
根据中国指数研究院发布数据，10月全国100个城市（新建）住宅平均价格为12825元/平方米，环比上涨1.65%，涨幅较9月回落1.18个百分点。
在价格涨幅回落的同时，10月楼市成交明显下滑。根据中介公司和开发商调查，在新政影响下，一二线城市成交量跌幅接近4成，市场快速降温。
国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，从10月份的数据来看，调控政策在抑制房价过快上涨方面取得了“初步”成效，主要体现在房价的增速回落。其中北京涨幅回落2.62个百分点，上海回落2.45个百分点，广州回落0.9个百分点，深圳回落0.69个百分点。
虽然增速回落，但房价仍处于上涨通道。10月100个城市中有79个城市价格环比上涨，与9月相比仅减少2个。其中，刚被纳入房价严控城市的石家庄、南昌、长沙、青岛10月房价环比涨幅分别为1.47%、3.68%、4.08%和2.56%。
不过，方正证券宏观分析师郭磊指出，不要认为政策调控没效果，从历史经验看，每轮调控政策开始后的2-3个月之内，销售增速和价格才会开始一轮趋势性下行。
除武汉外，深圳、南京、西安也同一时间出台了相应的政策。深圳进一步调整了公积金贷款首付比，公积金缴存职工家庭首套房首付最低由20%提高到30%，二套住房的首付不低于70%。
南京市房产管理局发文称将在宣传引导、上市供应、执行限购、市场监管四个方面严格落实调控新政。
西安则宣布从11月10日开始，对全市所有在建的房地产开发项目开展为期3个月的专项整治工作，对发布虚假房源信息和广告、恶意炒作、哄抬房价、违法违规等九种不正当经营行为将进行严肃查处。
前10月，房地产投资、销售、土地购置、资金来源等关键指标增速均出现趋稳或改善。国家统计局11月14日公布的10月宏观数据显示，尽管销售放缓，1-10月全国房地产开发投资同比仍增长6.6%。
房地产开发投资仍在快速增长，反过来证明了楼市政策从紧的合理性。从宏观经济来看，调控收紧来自国家经济发展形势的需要，保实体经济，保增长，防止房地产市场泡沫化。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，不排除其他二线城市近期会出台其他相应的调控政策来辅助此前既有的政策，“控制房价依然是近期地方政府需要考虑的首要问题，掉以轻心是不应该的”。
土地调控
广东省房地产研究会副会长韩世同认为，在经济下行的情况下要改变房价快速上涨的状况，甚至使得房价下跌是比较困难的。因此，加强楼市供给侧改革，增加土地和住宅供应是比较好的方向。
接近深圳市住建局人士称，本轮房地产调控部署会议中，中央突出强调了要严控地价，要求各地拿出土地供应的方案，加强供给侧改革。
据经济观察报统计，在上个月出台的22城调控措施中，除了天津、武汉、济南、杭州和郑州，大多数城市都在各自的调控政策中提到了供地计划。未提出供地计划的城市则在本轮提出了补充。
11月上旬，合肥、天津、济南、郑州等城市也陆续出台了2017-2019年三年住宅用地供应计划，以求稳定市场预期。
其中，合肥市拟定三年住宅用地供应总量约为32500亩；天津发布了2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划，具体为2017年560公顷，2018年550公顷，2019年540公顷，三年合计1650公顷；郑州市2017年计划供应住宅用地840公顷，2018年计划供应780公顷，2019年计划供应780公顷，三年合计2400公顷。
国土部的数据显示，今年前三季度全国国有建设用地供应31.88万公顷，同比下降4.6%。其中房地产用地供应7.1万公顷，同比下降7.8%。不出意外，今年全年的房地产用地供应面积也是下降的，这将是全国房地产土地供应面积连续第三年下降。
从某种程度来说，土地供应面积的下降是高地价和高房价的推手。相比而言，北京、上海和深圳的供地矛盾最为突出。据了解，北京2016年的住宅供地计划相比2010年缩减了52%，深圳2016年计划建设用地比去年计划指标减少了250公顷，下降15.6%，计划居住用地面积比去年减少45公顷，同比下降26.4%。
其实，上一轮调控开始，部分城市已经开始控制地价。苏州是最早试行“限地价”的城市，要求对挂牌地块设置最高报价，对报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。之后，苏州、南京、合肥、杭州、郑州等地也相继跟进。在国庆接连出台的政策当中，大部分城市都提出要严控土地市场，相关细则不尽相同。
近期北京、深圳等地的土地市场均采取了“限地价，竞房价”的方式。例如，深圳市在11月10日挂出的三块宅地出让新规中，将楼市限价前置到卖地环节。要求住房预售时，销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%，最高销售单价则不得高于5.98万元，地块的溢价率被控制在5%-30%。
以11月10日挂出的龙华地块为例，限制最高地价28亿元，折合楼面价2.38万元/平方米，溢价率30.23%；地块商品房住房预售时均价不高于5.67万元/平方米，最高销售单价5.98万元/平方米。
深圳的一位中型房企负责人表示：“开发商在参加拍地前就明确知晓了地价和未来售价的范围，这是有史以来第一次。”
深圳还首创了拍地“竞人才住房面积”模式，要求竞得人必须至少配建占建筑总量20%-30%的人才住房，最终配建面积由规定配建面积与竞得人所竞面积加总得出。同时，竞买人的土地购置资金来源须是自有资金，拿证5年内不得转让。
市场分析称，土地调控升级，热点城市开发商拿地不再只靠钱袋子，地价实现“封顶”，带配建、竞房价都将进一步压缩开发商利润空间，拿地或更加理性。
克而瑞研究中心的统计数据显示，10月，40家品牌房企拿地量价环比均出现不同程度的下跌，成交均价由9月份的9614元/平方米下滑至10月份4195元/平方米，跌幅56.36%，回归至年内较低水平。
总体来看，10月大部分房企通过招拍挂拿地投入有所减少，18家拿地房企中有13家房企拿地投入环比下滑。
融资链条收紧
另一方面，信贷收紧苗头已经出现。从银监会到地方，都开始陆续发出收紧房地产融资收紧的政策信号。
10月21日，银监会召开三季度经济金融形势分析会，会上再度提出要严控房地产金融业务风险，包括严控银行理财资金违规进入房地产领域等。随后，银监会发文对16个重点城市的银行业金融机构进行专项检查。
经济观察报从深圳某国有银行获悉，此次专项检查内容涉及面较广，包括个人住房按揭贷款、房地产开发贷款以及理财资金是否违规进入房地产领域等。银监会要求被查机构提交今年1-9月与房地产有关的业务情况，报送时间截至12月5日。
地方上，上海银监局要求各商业银行继续严格执行限贷政策，防止变相放松要求、打政策擦边球的情况，并重申对首付资金来源的审查。11月10日，深圳再叫停“众筹炒房”及“首付贷”，要求一个月内清理完成。
中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼认为，加强对“首付贷”等违规互联网房地产金融业务的清理是一种信号，意味着各地正通过加强互联网金融监管，阻断资金通过“旁门左道”流入楼市，防范楼市风险，保持金融稳定。
国家统计局数据显示，今年1-9月，全国房地产开发投资资金来源中，企业自有资金仅占不到15%。因此，针对房企土地融资的措施也在增多。
一位上海银行业人士透露，上海在10月成立了联合小组，对开发商竞拍土地款进行穿透核查。10月28日，上交所发布《关于实行房地产、过剩行业公司债券分类监管函》，明确房地产企业的公司债募集资金不得用于购置土地。同时，该规定还细化了房企发债的准入门槛。
11月11日，国家发改委也下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目。
《意见》要求，出现以下四类情况之一，将不允许发行企业债券用于安置性住房建设：一是高库存城市；二是高资产负债率（高于65%）或资产规模较小（小于60亿元）的企业；三是回迁安置比例较少的项目，回迁安置房投资比例占项目总投资低于60%的项目；四为未缴纳土地出让金、未取得土地权证的项目。
房企发债、银行贷款和表外融资，加之购房者个人按揭，托起了整条房地产企业的高杠杆资金链。一端是房贷，另一端是房企融资，整个房地产融资链条收紧正进入加速通道。
“一旦银行和债市减少向房地产企业输血，杠杆的房地产行业无疑将受到显著影响。”上述银行业人士称。
金融链条收紧后，意味着将有大批房企面临资金压力。中原地产数据显示，地产企业的盈利能力正在大幅下调，今年前三季度房企的平均利润率已经跌破8%。
