经济观察报 记者 田国宝 10月28日，上交所给债券承销机构下发的《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》文件，要求对房地产、钢铁和煤炭企业发行债券实施分类监管，房地产企业发行债券将受到严控。
其实，在9月8日，证监会公司债券监管部已经下发了一份《关于房地产业公司债券的分类监管方案（试行）》的文件，对房地产企业发行债券进行详细的规定。两份文件内容思路基本一致，证监会文件更为详实。
两份文件要求，根据基础指标和综合指标对已发行债券的房地产企业进行审核，其中交易所申报的154家发债房地产企业中，有101家符合基础指标，53家不符合，交易商协会申报的发行债券房地产企业为137家。
与此同时，交易所和交易商协会根据各自范围内的房企制定出一份详细的评级名单，根据符合基础指标和不符合基础指标评定为正常类、关注类和风险类企业，关注类企业发债将受到进一步严格审核，风险类企业发债将变得更加困难。
经济观察报记者根据名单统计，交易所和交易商协会申报的发债房企中合计有35家被列入风险类企业，上交所建议证券机构对风险类企业发债谨慎承接。
公司债分类监管
房地产企业发行债券主要采取基础范围和综合遴选两项指标，首先用基础指标对所有房地产企业进行初选，再进一步用综合指标进行甄别，并对纳入范围的房企进行分类，为证券机构提供参考。
关于基础指标，上交所要求，发行人为境内外上市房企、以房地产为主业的央企、地方房地产类国企和中国房协前100名企业，而且主体评级AA及以上并能够严格执行国家房地产政策和市场调控。
同时规定，存在以下三类行为的企业不得发债，一、报告期内违法“国办发【2013】17号”规定的重大违法违规行为，或经国土部门查处尚未整改；二、房地产市场调控期间，在热点城市竞拍地王哄抬地价等行为；三、前次债券募集资金尚未使用完或违规使用募集资金等问题。
基础指标方面，交易所申报的154家房地产企业中，有101家房企符合基础标准，其他53家房企不符合基础标准；另外，目前尚有28家企业发行人尚无主体评级，未来这些企业发债受影响最甚。
综合指标方面，则主要设定了5个标准，第一、最近一年末总资产小于200亿元；第二、最近一年度营收小于30亿元；第三、最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负；第四、最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%；第五、房地产业务在非一二线城市占比超过50%。
根据综合指标的5项标准，将房地产分为正常类、关注类和风险类企业，其中触发两类指标的被列入关注类，触发三项及以上指标的被列入风险类。经济观察报记者从名单中发现，绝大多数企业均已经纳入这一审核体系。
交易商协会已发行过债券的137家房企中，77家为正常类，44家为关注类，13家被列入风险类企业。交易所申报符合基础指标的101家房企中，74家正常类，25家关注类，2家风险类；53家不符合基础指标企业中，21家正常类，12家关注类，20家风险类。
符合基础指标的企业中，正常类企业发行债券受到影响较小，列入关注类企业需要在募集说明书中进一步披露更为详实的财务指标；对于风险类企业，上交所要求主承销商严格控制风险措施，审慎承接相关项目。
此外，上交所还对企业债券募集资金用途做出限制，只能用于偿还债务、项目建设和补充流动资金，不得用于竞拍土地，并要求详细披露项目基本情况及进度，对资金使用情况进行定期披露。
哪些房企受影响最大
从指标而言，首先发行人无主体评级的房地产企业未来发债将受到影响，28家企业中，多数为地方国企，比如北京经开投资开发股份有限公司，有一些为中小民营地产企业，或上市公司，如宁波富达。
在有主体评级的企业中，分类监管考核实施基础+综合指标两个门槛。符合基础指标的企业，如果不符合综合指标，发债同样受到限制；不符合基础指标的企业，但并不意味着发债的大门完全被堵死。
一位不愿具名证券公司人士介绍，虽然各类指标是固定的，但企业审核分级名单并非一成不变，“比如一家企业现在主体评级不符合基础指标，但随着业绩改善，评级也会上调，相反现在符合的公司未来也可能就不符合了。”
在交易所申报符合基础指标的101家房企中，有2家被列入风险类，分别为江苏沿海东方置业有限公司和北京金泰房地产有限责任公司。说明这两家企业均触发三项综合指标不达标。
此外，交易所系统还有53家企业不符合基础指标，包括世纪金源、融科智地、鸿坤伟业和新希望地产等企业，其中的20家被列入风险类企业，包括珠海格力房产有限公司、西安紫薇地产等。
上述人士认为，20家不符合基础指标的风险类房企，由于同时不符合基础和综合两个指标，意味着不仅规模小、盈利能力差，同时财务状况也较差，如果存在违规行为，短期内发债成功的可能性不大。
交易商协会系统的137家企业中，有13家被列入风险类企业，其中10家地方国企、2家上市房企和1家央企。从名单中不难看出，1家上市房企为万通地产和华建集团，1家央企为电建地产控股的南国置业。
经济观察报记者梳理发现，A股上市的142家房地产类企业中，如果根据综合指标来判断，其中总资产低于200亿元企业有90家，营收低于30亿元的80家，净利润为负的19家，负债率高于65%的32家。
综合上述4个综合指标，A股上市房企中，触发3项及以上有36家，如果再加上“业务在非一二线城市占比超过50%”这一指标，列入风险类的企业数量将更多。未来这些企业经营业绩和财务状况如果不改善的话，其发债将受到影响。
上述人士表示，通常情况下房企融资主要有银行贷款、夹层融资和发行债券三类，银行对房地产企业贷款一直较为谨慎，在目前降杠杆政策下，将更为严格；银行理财产品和资管计划委托贷款为主的夹层融资未来也将受到严格监管。
其进一步指出，企业债券实施分类监管后，一些不符合条件和风险类企业融资将变得更加困难，房地产行业或进入一个加速洗牌的时代，“其实大开发商受到的影响也不小，起码在拍地时不敢那么任性了。”
行业或加速洗牌
对于开发商而言，足够的土地才能保证持续发展和不断做大，在房地产市场区域分化格局之下，一二线稀缺的土地资源成为开发商争夺的焦点，这也成为近年地王频现的主要原因之一。
据石榴地产总裁桑春华介绍，2016年该公司共参与南京10幅土地竞拍，光保证金就缴纳数十亿元，但至今没有取得一幅土地，不仅仅在南京，其在土地市场上几乎颗粒无收，与2009年一口气在北京拿下6幅土地形成鲜明反差。
此外，在企业融资方面，银行信贷通常更青睐央企、国企和大型民营上市企业，中小开发商通常情况很难直接从银行获得信贷，这也造成一部分开发商资金闲置，一部分开发商资金紧张，部分央企国企甚至利用闲置资金放贷。
上述证券人士认为，在这轮政策之下，中小房企融资将变得更加艰难，尤其是禁止信贷和企业债券资金参与拿地后，中小房企在参与拍地过程中的胜算几乎为零，“你想想动辄几亿、几十亿的土地出让金，基本把小房企淘汰了。”
在他看来，目前房地产市场格局下，一方面是一二线城市限购，一方面是三四线城市去库存，再加上在融资、金融政策收紧，房地产行业加速洗牌。
对于大型房企而言，一部分专业房地产企业开始修炼内功，提高产品竞争力和品牌影响力，近期，葛洲坝地产发布的“5G科技战略”、绿地与清华大学建筑学院合作等行为，即是试图通过提升开发流程标准和产品附加值来提高竞争力。
还有一部分企业实施平台化战略，进入三季度来，恒大一边控股嘉凯城、增持万科、廊坊发展，同时收购海外地产企业，一边又不断清空和减持手中非地产企业股票，使得战略进一步清晰。
还有一部分企业开始转型，其中万达已经明确房地产业务，向文化、旅游、娱乐等轻资产业务转型；碧桂园、绿地等企业也纷纷拓展新兴企业，探索转型路径。无论哪一类企业，这一波楼市热潮，使得其有足够的资本来支撑。
但对于中小房企而言则是另外一种命运，一部分布局在一二线城市的中小房企，在这一波楼市上行过程中积累了一定资本，可以通过业务转型来避免被淘汰，比如石榴地产已经在在创业股权投资和科技方面进行布局。
对于业务在三四线城市和负债较高、资金链紧张的中小房企而言，似乎只有两种选择，要么坚持等待被淘汰，要么被大型房企吞掉。“未来两三年内，整个行业将迎来大规模兼并重组。”
证监会公司债券部在文件中指出，虽然目前申报企业以大中型企业为主，总体资质较好，盈利能力较强，但随着经济增速下滑、需求放缓，行业潜在风险将逐步凸显，为了控制房企债券融资规模，防范市场风险，“会同沪深两所共同研究，现明确房地产业公司债券的分类监管标准，据此进行分类监管。”
