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“我有一个梦想，就是能够大力推进中国新型城镇化，这是非常有意义的。”
编者按：我们说，房地产行业需要领袖，但有多少人物能够被称之为“领袖”？
从狭义范畴解读，领袖仅是指领导一家企业不断向前发展的人；从广义范畴解读，领袖是引领整个行业的人物，他们的命运已经成为诠释时代进程的符号。
我们今天要缅怀和纪念的正是这样一位可以称之为“行业领袖”的老人——原北京首创集团董事长刘晓光先生。
首次深入接触刘晓光先生，是在观点地产新媒体主办的2003博鳌房地产论坛。自此之后十多年，刘晓光少有缺席，他几乎每一年都在百忙之中抽出时间，如期赶赴海南出席论坛。
博鳌房地产论坛之所以成为行业内最具有权威性、思想性和影响力的论坛，成为中国地产智慧尖峰对撞的顶级盛会，正是因为有刘晓光等为代表的一批房地产及经济界领袖人物为旗帜。
官员、企业家和公益家，首创和阿拉善，这是媒体在描绘刘晓光时常常会用到的关键词。这些词语串联在一起，隐约成为了这位地产江湖“带头大哥”的一幅素描。
但作为中国房地产行业老一辈的领袖级人物，即便刘晓光已经逐渐淡出地产江湖，他的思想，他的观点，他的成就，仍然是整个行业的宝贵财富。
近几年来，每一年夏天，观点地产新媒体都会邀请刘晓光先生进行一次深度的领袖专访，并将之传播。
2016年7月，观点地产新媒体采访团队照常飞赴北京，与刘晓光先生进行了深入的交流；8月，刘晓光先生因身体原因无法照常出席博鳌房地产论坛。
如今未曾想，这一次领袖访谈，成为了刘晓光先生透过观点留给行业的最后一次思考和记忆。
惟愿安息，一路走好！
以下为采访全文回顾：
2016年7月中旬的一个中午，刘晓光坐在京城的一家饭店里点了个打卤面和番茄炒蛋，在吃饭的间隙，他随身携带的两部手机一直不太安分地震动，期间他接了4个电话，回了多次微信。
这是已经退休近一年的刘晓光，但看起来，此时的他并没有比执掌首创时闲下来太多，“有好多事要做，过去是首创，现在是其它领域”。
或许是源于此前过度操劳，这一年刘晓光身体一直不太好，但提起“推进中国城镇化”以及“中国房地产的改变方向”等话题，他仍然侃侃而谈，长达一个半小时里保持着专注，目光中闪现出思维的活力。
不是栽花养鸟喝茶下棋，推进中国城镇化是刘晓光早在几年前就给自己安排好的“退休生活”；至于“中国房地产未来的改变方向”，则是刘晓光自投入到房地产行业后就从未停止过的思考。
刘晓光说：“我这一年脱离了原来高速运行的状态，更有时间去研究一些问题；另一方面，我专心致志地去推进中国城镇化的发展。”
改变的力量
2016博鳌房地产论坛的主题是“改变的力量”，中原集团主席施永青对观点地产新媒体说，国内能够客观看待中国房地产历史的，刘晓光是一个。他身份变革很多，是历史的见证者，而且因为已经不在岗位上，对于“改变”的思考更为客观、全面。
15岁参军，1978年报考北京商学院（现北京工商大学）攻读商业经济学专业，后入了北京市计划委员会，一路从商贸处的副处长、处长、总经济师直升到计委副主任、北京首都规划建设委员会副秘书长；1995年开始成为投身房地产行业时代潮头的国企领导人。
这就是施永青所说的“身份变革”，而行业最为熟知的是，他用十年时光将首创集团从一个净资产仅15亿、拥有数十个杂乱无章产业的“烂摊子”，变为旗下拥有170家公司包括多家上市公司和上市基金的集团公司。
刘晓光曾在过往岁月里成功启动首创IPO，带领其跨越初始的创业期，也与首创一同走过房地产发展速度最快的黄金十年；2015年退休的刘晓光，完整经历了房地产行业从黄金时代到白银时代的落差。
因肩负着调任重建首创的责任，在刘晓光进入房地产行业的20年里，如何变革就成为刘晓光需要不断研究的问题。
关于这一点，刘晓光多年前出席博鳌房地产论坛的一段演讲可以进行佐证：“2004年对于地产行业来说，确实是风云震荡的一年，总结出来就是一个‘变’字，变得非常快。土地价格在变化、土地政策在变化、原材料价格在变化、出让金在变化、国家政策在变化、金融在变化，政策面、宏观面、资金面调整得非常大。在这种情况下，每一个地产商肯定都有很深很深的感触。”
大量项目涌现，大量外资进入，地产企业之间的合作趋势、倾向越来越明显，价格还在上涨等，是当时刘晓光认为2003年到2004年间房地产行业正在发生的一些变化，彼时他的观点是：“各种各样的表现和信号，不是说地产并购时代将来临，而是已经来临了。”
斗转星移，时光流转到2016年，当供给侧结构性改革的去库存化已经成为行业大势之时，中国房地产更是发生天翻地覆的变化，进入到这一年的刘晓光也已经从“首创掌门人”变成了“原首创掌门人”。
身份有了改变后，刘晓光认为这一年自己更有时间去研究“改变”，在这样的基础上，对于“中国房地产未来的改变方向”，他也有了更多的思考。
“房地产的未来，需要找准方向，需要进行形式和内容的改变，改变什么？一是要充分认识中国的国情，在现阶段中国国情对地产的需求到底是什么，要怎样去发展；第二，一定要把互联网技术运用到房地产的发展之中，包括价值服务、销售等方面；第三，一定要有创新的金融；第四，要真正把房地产的跨界经营研究透，给地产赋予更多的内容。”
这些是刘晓光现在对于“改变”的观点，而关于房地产企业在变化中需要新的形式与方式，刘晓光用存量房的改造作为例子：“把写字楼租下来，将律师、会计师等引进来，不需要付租金，但需要他们每年有一定时长的服务。运用这种模式的人发现，这样的价值比原来高出30倍。”
在这之间，刘晓光特别提到的一点是“中国城镇化”：“我建议下一步大家紧紧抓住中国经济增长的支点，在中国城镇化的发展中做点文章，将来肯定很有前景，因为需要的不是单纯的房子，还需要基础设施，需要学校、医院，需要很多服务，有很广阔的空间。”
城镇化想象
2015年，在刘晓光退休之际，他曾对观点地产新媒体说：“我觉得人生肯定是有起伏的，不可能永远站在一个大的舞台，肯定也有小舞台。经历了这些过程，到了一定的岁数肯定要退了，我的心理没什么变化，以后也会有很多事找我。”
当时，刘晓光就在计划着退休后准备做的几个事，一个是公益，一个是论坛，还有一个是解决二元结构农民贫困问题的事情，他说：“想做点文化，做点环保”。
如此前所计划，在这一年时间里，尽管身体并不适合继续操劳，刘晓光仍然全国各地奔波，参加了许多论坛，这些论坛大多与公益、环保、文化相关，或是与推进中国城镇化相关。
对于大部分人来说，“推进中国城镇化”这个话题显得很不实际，但了解刘晓光的人知道，这是匹配刘晓光的最佳选项。
刘晓光自己也认为，推进中国城镇化他是自信最能胜任的。他说：“过去30年，我开创了一些渠道和资源，去年我退休了，希望把积累的资源转化一下，最终转化为可以实施的、能够市场化运作的资本。我信奉孔子的‘知其不可而为之’，不要问可不可以，要问应不应该。我坚信新型城镇化这件事，这是我最为看好的，也是最应该做的。”
这绝不是刘晓光近一年来的一时兴起，刘晓光执掌时的首创，业务就与推进中国城镇化密切相关。比如，奥特莱斯就是首创城镇化战略的重要部署，按照首创的计划，是先将奥特莱斯重点聚焦核心城市市场，再逐步扩张业务到城镇。
国企领导人、党的干部和政府官员，刘晓光曾经担任着这三个极具中国色彩的改革角色，这也就不难理解，在退休之后，刘晓光仍有兴趣研究并推进中国城镇化。
唯此，在每年接受观点地产新媒体采访时，在谈论中国城镇化时，刘晓光的眼中充满了期盼。
在他看来，工业4.0、互联网+、一带一路、消费升级、新型城镇化是中国经济未来发展的五大支点，而新型城镇化的角色是最厉害的，因为涉及到14万个城镇，量非常大，又集合了房地产、工业产业、服务业、金融业等。
远景美好，但仍需更多努力。刘晓光认为，现在中国的城镇化发展缺少章法，属于自由落体式。
“我们要做的就是填补空白。”刘晓光介绍了他在推进中国城镇化中做的努力：“我在去年发起成立了中新城镇化事业平台，做中国新型城镇化的引擎并建立模型，准备做一个十分精干的城镇化投资银行。”
这个中新城镇化事业平台具体结构包括一个主平台，负责战略定位、协调与合作，资源获取和分配；下设立四个子平台，一是研究咨询平台，进行研究、咨询顾问服务，出研究成果、模式设计、运行方案等，同时承担研究院职能；二是科技平台，掌握智慧、科技数据，主要任务是高科技含量的城市形态方案；三是金融平台，打通金融管道，构造金融体系，解决公共征信问题，解决贷款债权等金融方案设计问题；四是产业构造平台，负责产业设计构造和运营。未来还要搭建项目交易平台，实现项目的规模化上量和公开筛选交易。
另外，刘晓光在这个平台上还建立了人文基金研究会，重点研究中国文化，研究中国人未来的生活方式。
刘晓光谈到，这里最重要的是解决中国实体经济的拉动，解决中国农民的贫困，以及解决中国城乡的贫富差距问题。
他说：“我特别希望，将来中国的民营企业家们富裕了以后能投入到这里面。”
以下采访实录全文：
观点地产新媒体：2016博鳌房地产论坛的主题是“改变的力量”，您对这个主题的建议以及对经济、社会、行业、企业的看法是怎样的？
刘晓光：城镇化是中国下一步最大的经济节点，涉及到文化、教育、基础设施、一带一路等，这可能是中国下一步农民脱贫、城乡差别缩小、中国经济再启动的一个重要节点，这是最重要的一件事。
中国经济的5个支点，第一是工业4.0，是加工业升级，第二是一带一路，第三是互联网+，第四是消费升级，第五是新型城镇化发展。我觉得新型城镇化是最大的，因为涉及到14万个城镇，量非常大，又集合了房地产、工业产业、服务业、金融业等。
这5个支点是中国下一步发展非常重要的因素，而且每个支点都非常大，例如中国的五大消费升级，一个旅游升级就带动了很多行业。
中国城镇化是这5大支点里面最厉害的，因为有大量的内容要建设，这是物质的形态，也是一种精神的形态，包含着人类生存的复合体，谁也离不开。所以说新型城镇化是价值服务的场景，是中国爆发更大力量所蕴藏的基础，是中国未来经济增长和平衡的真正动力，这个进程蕴含着巨大能量，是国家积极推动发展的一个重要方面。
所以，我有一个梦想，就是能够大力推进中国新型城镇化，这是非常有意义的。
改革开放以来，中国一直在加速进行城镇化。国家统计局统计，2015年的城镇化率大概是56%，与世界平均水平大体相当，但这里有些虚数，不够准确。
这个进程将来一定会加速推进，我们现在土地城镇化快于人口城镇化，确实存在着农民贫困、贫富差距大、农民没有市民权等问题，国家层面已经很重视这个问题，“十八大”也提出了这个问题。
下一步可能要健全城乡一体化发展速度和机制，城镇化要坚持市场化的道路，还要填补空白。
我现在主要精力放在中国城镇化投资银行和平台上，有四个平台：第一个平台出科技、智慧、生态方案，第二个平台做金融服务，第三个平台是基础设施落地服务，第四个平台是规划、策划，将来还有第五个平台，就是做交易，实际上做的是中国城镇化发展中的投资银行业务和智囊、智库业务，是软实力的服务。
最重要的是要解决对中国实体经济的拉动问题，解决中国农民的贫困问题，以及解决中国城乡的贫富差距问题，还要带动中国千千万万企业家投入到中国城镇化建设中去。
观点地产新媒体：您一直在推动这个？
刘晓光：对，这个平台比阿拉善更厉害。阿拉善解决的是精神层面，这个是解决物质层面的，我特别希望将来中国的民营企业家们富裕了以后投入到这里。
观点地产新媒体：您怎么看待中国房地产的未来？
刘晓光：房地产的未来需要找准方向，需要进行形式和内容的改变，还是老一套肯定没戏。如果不改变，中小企业肯定就死了，大企业能活着，但也活不太好。
改变什么？第一，要充分认识中国的国情，认识现阶段国情对地产的需求到底是什么，要怎么发展；第二，一定要把互联网技术运用到房地产的发展中，包括价值服务、销售等方面；第三，一定要有创新的金融；第四，要真正把房地产的跨界经营研究透，给地产赋予更多内容。
房地产的变化可能主要体现在创新金融服务、互联网应用、跨界经营，中国房地产的模式将发生重大变化，过去干了就跑，现在长期持有的会越来越多。
还有一点，存量房的改造怎么办？现在很多新的产业出来了，比如物流产业。新的房地产运作方式出来了，但怎么利用旧的存量？我看了几个例子，一个是把写字楼租下来，将律师、会计师等引进来，不需要付租金，但需要他们每年有一定时长的服务。运用这种模式的人发现，这样获得的价值会比原来高出30倍。
房地产企业在变化中需要新的形式、新的方式，老一套已经没戏了。我们面临的首先是中国房地产市场的变化，市场变了企业不变不行。从开发到销售，都有各种各样的金融服务、互联网服务，行业已经发生变化了，企业肯定也要发生变化。
大的方向来看，房地产还是一个大的产业，13亿人，每年总有1000万结婚的人和一两千万进城的农民，总有消费，但是这种消费在供过于求的时候，房企要改变。
我一直提倡的几个方面，一是要在互联网运用上进行改变，二是在房地产价值运用上进行改变，就是把其它产业的价值输入到房地产产业里；第三是要有跨界经营；第四是模式要发生重大变化，不再是拿来就卖，可以选择长期经营。
几大改变之后，我们要找到中国地产的主要方向，我觉得中国城镇化绝对是一个很大的方向，特别是中国大城市开始起步，周边的美丽乡村都是中国城市人群消费一个很重要的新趋势。
我们的房地产要认清中国未来5年、10年、20年的发展态势。
将来我们要研究两个问题，第一个问题是基本的市场面，基本的消费还是有，但是没有过去那么火了；第二个是要研究新的消费力量，新型的消费管道要适合房地产发展。
观点地产新媒体：消费改变是巨大的，实体就是餐饮火，其它都很冷清。
刘晓光：现在一方面互联网发达，另一方面实体店衰败，这两者之间的结合到底应该是一个什么新形式，还没有找到。
我在法国看过一个最新的商业形式，20万平米，中档装修，在机场附近，离市区很远，但是每个礼拜六、礼拜天大批人去，为什么？因为70%是实体销售，30%是消费体验。
消费体验就是自己端一个碗，把冰激凌放进去，然后加葡萄干什么的都是自己来。这说明实体店并不是不行，而是要改变形式，增加内容。
观点地产新媒体：国外相对比较成熟，实体店不停地改变，改变一些经营的手法，引进了很多的模式。国内现在比较盲目一点，还是照搬过来的多。
刘晓光：还是本质上没有掌握。
观点地产新媒体：您是退而不休？
刘晓光：有好多事要做，过去是首创，现在是其它领域。
观点地产新媒体：很多人来找您来当顾问？
刘晓光：让我当董事长我不当，我也当不了，太累了。
中国房地产的下一步变化要研究很多方面的问题，不能就房地产研究房地产，也要研究中国经济的基本面，研究中国下一步到底是市场化道路还是往回走的道路。
要研究中国人消费的新习惯、新特点，要研究中国金融政策对房地产的影响，还要研究国家到底有没有什么新的重大政策调整。
研究过程中最核心的可能就是这个企业下一步怎样改变：怎样改变自己？怎样改变企业的投资？怎样适应市场？怎样能够把互联网技术、金融技术运用得非常好？怎样更好地跨界经营？怎样把其它产业的价值链真正运用起来，输送到产业之中？
观点地产新媒体：关键是要运用起来？
刘晓光：市场怎么样，需求怎么样，供给也要怎么样。供给脱离了市场需求就很麻烦，但是现在很多人还没认识到。
怎么才能运用好中国这几个新的经济增长点？消费升级中包含着住房升级，怎么升级？不是房子盖得越贵才是升级，而是内容、价值服务的升级，更加贴近市场的升级。
建议下一步大家紧紧抓住中国经济增长的支撑点，在中国城镇化的发展上做文章，肯定很有前景。因为城镇化需要的不是一个单纯的房子，还需要基础设施，需要学校、医院，需要很多服务，有很广阔的空间。
观点地产新媒体：有一部分企业家的眼界还是比较窄，只盯着眼前的生意。
刘晓光：碧桂园做的就是中国的城镇化，发展小城镇，许家印也是干这个，虽然他们认识上可能没有达到高度，但是行动上有了。
要讲改变的问题，首先要认识到哪些东西改变了，改变的方向、方式是什么？包括整个经济面的改变，包括金融政策的改变，包括市场需求的改变，包括地产商运作的改变等，是哪些方面的改变要研究透，然后再适应、迎合改变。
观点地产新媒体：您这一年有什么改变？
刘晓光：我这一年脱离了原来的高速运行的状态，有时间去研究一些问题。
另外，我专心致志地推进中国城镇化的发展，有了更多的第一手真实资料，人家会愿意跟你说了，不会说假话。
整个中国房地产的消费需求不会发生重大变化，因为人口在这里，基数在这里，固定的消费需求是有的，只是下一步应该会从细节方向发生变化。
比如说老人别墅，以前住200平米，现在住80平米、70平米，而且要有一些适应老人生活的设备。再比如中产阶级，希望在郊区有一个自己的小房子，这都是新的趋势。
观点地产新媒体：现在医养结合的养老，这一块产业会比较大？
刘晓光：有医养结合的，还有一些教育结合的。
观点地产新媒体：未来房地产的细分可能很厉害。
刘晓光：进一步细分化，进一步专业化，进一步服务多样化。其实，我们研究美国的50年代，研究欧洲的60年代，就是我们的今天，很有借鉴的意义。
观点地产新媒体：我们要承认落后了几十年。
刘晓光：肯定要承认。我看过一个影片，日本人在60年代末期的时候，买电冰箱要排队，买洗衣机要抢，我们以前跟他们一模一样，是我们80年代的样子。
观点地产新媒体：您这一辈子的跨度很大，如果要是重新做，您觉得做国企还是自己做民营？
刘晓光：当然做民营的，做金融家、做地产商都可以。
观点地产新媒体：因为您在房地产里面最早引入金融和传播？
刘晓光：我最早把金融的创新运用到房地产上，主要是因为对金融、地产、外资和旅游这些都比较熟。
“改变”这个主题，可以再研究一下。要从本质上彻底改变恐怕很难，就是要两条腿走路，一条跟老的模式、老的需求市场相关，认认真真把事情做好，另一条是积极创新。
全部人都去创新也有问题，而且改变一定要紧紧围绕着需求进行，我们对中国房地产市场的需求总结得太差。
观点地产新媒体：就是用户需求来倒推？
刘晓光：市场需要什么要弄清楚，多少人在研究金融、开发、互联网，没有人老老实实研究需求到底发生了什么样的细节变化，怎么能适应现在的需求。
把需求研究透了以后，才能把市场、供给研究透，不然就还是盲目的。
观点地产新媒体：下一代企业家该怎样去做才能够更妥贴地在行业中稳步发展？
刘晓光：下一步中国房地产到底是什么样的模式？这可能是对我们影响比较大的。
一个是国家的模式变不变，另一个是开发商的模式变不变？还有一个是市场经济要求，是不是要走美国这条路，就是持有型物业的问题。
还有一个改变的问题，中国现在有很多企业在改变、在突破，比如花样年、绿城、绿地，但是我们要总结一下这些变化是否具有普遍性。
如果只是作为个性的改变，对中国房地产企业有借鉴作用，但是不能作为一个潮流，作为一个方向。
如果具有普遍性，将来就可以总结出来加以推广，这是改变中的一个问题。
此外就是要研究未来5年、10年，国家的金融政策、财政税收政策、土地政策会不会有新的变化，向哪个方向进行变化，这种变化会不会影响企业的发展。
变化方面还有一个问题要研究，就是未来还有哪些东西现在没有预测到，又是需要进行变化的。
观点地产新媒体：这是要预测未来？
刘晓光：对，预测未来新的变化趋势。如果房地产商在5年前就预知到今天，那就很厉害了，我觉得可能需要研究一些国外的经验。
观点地产新媒体：您怎么看农业集体用地入市的情况，本质上也是为了推动城镇化，您怎么看待这种政策？
刘晓光：我认为是好事，可以使农民的权利跟市民的权利相等，使农民所占有的生产要素升值，对农民的富裕肯定有好处。
观点地产新媒体：但把地卖了之后，农民不种地做什么？
刘晓光：要有限制，不能把农业耕地都卖了。有农村建设用地，有宅基地，在一定范围内进行变化，应该是对中国城镇化建设和城乡一体化发展有好处，对解决贫富差距有好处，对解决农民贫困有好处，这是一件天大的事。
观点地产新媒体：您估计城镇化的进程大概需要多长时间来完成？
刘晓光：还有二三十年。
观点地产新媒体：一二线地价这么贵，您觉得是一个可持续的现象吗？未来走势会怎么样？
刘晓光：应该是一个可持续的现象，中国人多、地少，特别是大城市的地特别紧张。另外，中国现在正在发展中，大批的人涌进大城市，这个非常正常，这种现象要维持一个历史阶段。
英国伦敦、日本东京都是一样的，日本人当年向日本东京跑过去，全韩国的人向首尔涌，造成了土地稀缺、价值上升，持续几十年。
在特别大的优质城市，像首都或者是上海的土地，拿一块就少一块，这些城市的地价不会下降，只会上升，而且跟货币贬值有关系。
观点地产新媒体：货币发行量太大了。
刘晓光：对，靠什么来抵挡货币贬值呢？只能靠房地产。
很多个体性的改革和创新能不能覆盖中国房地产的未来？这是一个问号，将来要研究这个问题。
比如花样年、万达，在某一个点上的突破能不能代表中国房地产的趋势？这个要研究。
另外一个要研究的问题是，中国房地产市场和中国房地产开发企业、开发数量之间的关系，可能不需要那么多地产商。
还有一个需要研究的问题是，一定要借鉴国际上的发展规律，跟我们发展历史阶段相同的时候，他们是什么样子，他们的昨天一定是我们的今天，他们的今天一定是我们的明天，这里面有什么样的规律要研究。
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