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2月10日，万科高级副总裁谭华杰在广发证券分享了他对2017年地产行业整体的看法和判断。
谭华杰称，房地产这个行业牵涉因素很多，短期对市场预测较为困难，但是对于一些长期问题，市场上都普遍有所共识。对于大型房企未来以及行业中长期前景而言，我们可以从总销售面积、均价走势、市场占有率三个方面来考虑。
第一个问题是总销售面积，2011到2013年全国住房新开工面积应该是一个历史峰值，或可作为未来每年新开工的上限水平，17-18亿平米（商品住宅14-15亿平米）。下限水平可以参考日本1992年之后的人均或户均新开工住宅面积，就是每年每人1.2平米，按10亿人口计算，大概就是12亿平米（商品住宅10亿平米）。
第二个问题就是关于销售均价，按照我们的观点，目前中国整体的住房价格是没有泡沫的，或者是最多是在泡沫区的边缘，仅有极少数的城市可能已经进入了泡沫区，但绝大部分城市目前是不在泡沫区内的。这也就意味着我们对未来房价做基础假设的话，应该假设未来房价增速快于CPI，但是慢于人均收入的增长速度这样的一个趋势。估计未来的CPI增速也不会超过美国类似阶段的长期值，或者高也不会高出多少，差不多就是2%-3%的水平，这个可以视作房价未来每年变动趋势的下限。这是第二个长期因素。
第三个因素就是大房企的市占率。目前来看，我们的行业整体集中度比美国日本在成熟阶段低一点。万科或恒大的市场占有率是3%-4%，美国在成熟阶段龙头的市占率是6%-8%，有一倍的成长空间。
综合上述三个指标来看，销售面积是一个历史高位，未来会在均衡水平波动，市场一定有销售的大年和小年，如果之前出现了一个比较大的大年或者出现连续几个大年，那么，接下来就一定会有小年；如果之前出现了一个小年或者出现连续几个小年，那么之后就是大年。很显然，2016年是一个大年，那么2017年继续是大年的可能性就很小。所以，从这个角度来看，对于行业整体来看，无论面积还是金额的增速，都不建议做太乐观的分析。销售面积保持稳定、价格温和上升，这样的假设相对来说比较公允，预测风险比较低。
当然，从市占率的角度看，龙头房企依然有比较大的空间。从美国的情况来看，不是一家房企的市占率到6%，是前几家房企都到了这个水平，所以这一定是龙头的机遇。但是，如果龙头房企在2017年的市占率就再翻一倍，那可能就意味着未来的增长空间被一次性透支了。
谭华杰：未来房地产会分化成三个行业 万科更适合做承包商
2月10日，万科高级副总裁谭华杰在广发证券分享了他对2017年地产行业整体的看法和判断。
谭华杰认为，未来房地产行业会变成三个行业，第一个行业是专业做土地整理的，比如旧改、城市更新配套、公建的开发等，在这个过程中，向市场提供可以开发的土地，就像美国的土地银行。
第二个行业是做金融的，比如房地产基金、REITs的机构，或者为房地产提供相关贷款的企业，这些企业的核心竞争力有两个，第一个是有多高的信用，这种信用又如何有效转化为融资成本上的优势，第二个是融资量，即整个能掌握的资金规模。
第三个行业就是类似美国目前的承包商。美国大部分的房子不是开发商盖的，而是业主自建的。但是业主自己没有能力盖房子的，所以，业主除了找经纪人买土地之外，还要请一个承包商来把房子盖出来。
美国这种承包商要比中国所说的总包商或者承建商做的事情要多很多。在中国，建筑商主要的任务是按照开发商给的图纸，组织施工把房子盖出来。但是，美国承包商做的事情几乎接近现在中国开发商做的事情，拿到业主的土地，他们要自己去做设计，去做各种规划，组织施工把房子盖起来，把装修做完，并把业主的配套都做好，帮业主做各种法律手续等。
因此，相比中国的开发商，美国的承包商只是不去拿地而已，而是基于一块已经存在的土地去做跟房屋开发所有相关的综合服务。这类企业的核心竞争力有两个：第一个是产品和服务品质以及品牌效应，第二个是管理和开发大型项目的能力。从万科的能力结构上看更适合于承包商。
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