2 月 14 日,景瑞控股于公告中披露,其与日本 Kyu Eikan Grou 订立协议,以 6.425 亿元收购 Kyu Eikan
Group 旗下位于北京市朝阳区的三全公寓 60 个单位,总建筑面积为 6660.7 平方米。
据悉,三全公寓位于北京朝阳区麦子店街 38 号,共有 318 个公寓单位。在收购的 60 个公寓单位中,6 个单位为开放式公寓房及 54 个单位为两个卧室公寓房。目前,这 60 个单位中还有 58 个单位尚在出租,每间租金每月 1 万元到 3 万元之间。
虽说景瑞在公告中将这个收购定性为“优惠”,但简单估算,这 60 间公寓当前的租金回报率仅约为两个点。
对此,景瑞集团投资并购总监陆总透露,景瑞针对三全公寓的收购有全盘考虑的计划,收购范围不仅包括境外,尚有境内收购三全其他物业的安排,从整体上看,价格我们还是满意的。
此外,北京三全项目也是景瑞资产管理平台成立以来的第一单。据悉,景瑞于 2016 年正式成立资产管理平台,接下来将继续通过二级市场收购在核心一线城市的公寓、写字楼物业,“所以景瑞现在对自身的定位转型为一家资产管理公司,不再只是一个单纯的开发商”。
公寓先行
据亚豪君岳会统计数据显示,2016 年北京公开土地市场共实现土地成交 44 宗,合计 464.88 万平方米,同比减少 37%、54%。其中住宅类用地仅实现成交 15 宗(不含棚改用地),同比减少了 35 宗,创造了全面招拍挂以来的新低。
2016 年底,住宅用地全自持的情况更是让一众看客为开发商们捏了一把冷汗。如今,景瑞反其道而行之,通过收购公寓的途径进入北京,并预计通过自持出租方式进行管理。那么,这道“曲线”画得够不够美?
对此,一位熟悉北京公寓市场的业内人士解释道,与当前的情况相反,北京早前的住宅市场发展得并不是很好,当项目卖不出去时,开发商便选择持有物业,做服务式公寓。而今,在地价不断攀升的情况下,许多开发商很难通过一级市场进入北京,转而采取收购这类物业的方式,所以不难理解一些开发商对北京的服务性公寓感兴趣。
收购价格方面,对于这项交易,该人士表示,如果是 2 点多的回报率,那么还算是可以的,目前北京公寓的投资回报率大多在这个水平,若能达到 3%应该算是不错的了。
魔方金服 CEO 凌骏亦表示,一线城市持有型公寓租金回报率大多数是在 2%-4%之间,相对国外而言是比较低的,原因一方面是国内的房价过高所致,特别是核心区域的。
景瑞在公告中亦提及,考虑到近期北京物业市场的活动及北京住宅、商业开发项目(尤其是毗邻该项目)的市值,认为收购价格相对优惠,预期区域内物业的价值日后会继续升值,并预计近期内北京的物业租金将呈现有利趋势。陆总介绍,这个项目位置优越,物业及客户质量优良,预计回报高于市场平均水平。
资管试水
在披露收购北京三全公寓的前一天,景瑞还宣布收购位于上海及青岛的两个物业。而北京及上海的两个项目,也正是景瑞触及存量用地,尝试发展资产管理平台的排头兵。
2 月 13 日,景瑞公告称,计划以 5.5 亿元向丰隆环球收购林甲岩国际投资,进而获得上海沪泰的全部股权及青岛国敦大酒店 60%股权。而上海沪泰旗下拥有一幢位于上海长宁区一座名为“上海易里酒店式公寓”的酒店式公寓大厦,包括了 106 个经重新装修的公寓单位。
景瑞称,如果收购落实,预计将提供业务多元化及拓宽收入来源的良机,扩大在核心目标城市所持有的物业数量,并将拓宽景瑞来自有关资产管理业务的收入来源。
据陆总介绍,北京三全公寓是景瑞资产管理平台的第一单,项目的收购过程历时近半年。除三全项目外,公司在上海、北京等一线城市仍在物色优质项目并希望与更多合作伙伴展开资管类型项目的合作。
陆总称,景瑞以后将不再单纯地从土地市场获取资源,二级市场也将成为扩张的一大战场。具体来看,景瑞将拓宽收购物业的类型,不再看重单一的住宅物业,而是更多地涉及一些小体量、有稳定现金流回报的办公、公寓或酒店物业,所以景瑞现在的定位也不再是一个单纯的开发商。
在标的资产的选择上,陆总表示,资管平台看重的项目主要位于核心城市的核心区域,且以上海和北京为主,但也会关注南京、天津、杭州、苏州等经济发展比较好且人口相对集中的城市。
提及未来计划发展到多大的规模,景瑞方面表示,还没有规划,主要看市场的反馈,目前希望趁热打铁把项目快点落地。
未来这个项目到底能达到多少的投资回报率?上述业内人士则表示,具体还得看景瑞愿意投入多少,怎么去改造。当前很多外资公司的员工需要地方住,北京核心区可以供高管居住的物业不算多,因而公寓的价格涨得比较猛,所以预计项目的租金回报应该还是可以的。
凌骏则称,若是通过资产证券化的方式退出,改造升值是首要步骤。使项目拥有稳定的现金流再做资产证券化,才能够获得更高的估值,收益也会更高。
