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无论对于开发商还是基金来说，最大的难题无疑是这些商用物业后续的运营管理，这才是盘活资产的关键。
观点地产网 随着城市的发展，以及供应的日益减少，一线城市的增量市场增长空间已经被逐渐压缩，这时候，开发存量市场变成了开发商留在一线城市的重要途径。
2月28日，上海旭辉在官方微信公布五年战略规划，并明确提出，公司业务发展模式将从纯开发转向开发与持有并重，通过地产基金等轻资产模式加大对核心物业的增持。“五年后，上海旭辉将经营着面积达130万平方米、市值400亿的持有资产。”
在400亿规模的物业持有量中，写字楼将成为上海旭辉最重要的投资标的。上海旭辉表示，在市场趋利下，写字楼会积极发展，同时适度发展公寓，但对于商业及酒店相对保守，其中酒店原则上不持有。
值得一提的是，关注到一线城市，尤其上海市场存量市场的并不只是旭辉，在此之前，景瑞、朗诗等同行都相继设立资产管理平台收购一线城市的核心物业，瞄准的同样是写字楼、长租公寓等商用物业。
可以预见的是，在一线城市的存量市场中，一场没有硝烟的战争已经打响。
上海旭辉400亿图谋
据观点地产新媒体了解，上海旭辉的五年战略中将上海以及环上海圈定为投资范围，同时将写字楼、公寓、商业作为投资标的。
这当中，核心地段尤其是浦东金融中心区域的写字楼将成为上海旭辉的首选。从投资选址标准来看，将分为金融中央商务区、区域商务区、新兴商务区、商务园区4大类别；从产品类型看，将建立甲级写字楼、准甲级写字楼、商务园区3大产品线。
公寓是仅次于写字楼的投资选项，而商业保持每年增加1-2个项目的速度，直至商业成长及市场形势转好时，再加快持有速度。
而买地开发持有、收并购、都市改造与规模性收购将成为上海旭辉获取项目的主要方式。
谈及对写字楼“情有独钟”的原因，上海旭辉表示，目前在整个上海投资市场中，写字楼由于稳定的回报率，投资比例逐步提升，达到整体投资组合的62%。
“在过去2015年及2016年上海写字楼成交量达到了高峰，其中2016年总成交量达到447亿，占全市总体投资的62%。”仲量联行上海研究部总监姚耀在接受观点地产新媒体采访时也强调了上海写字楼成交的火爆。
姚耀分析，在上海打造国际金融中心的过程中，目前第三产业占比不到70%，未来将进一步上升到80%甚至90%，这意味着市场对甲级办公楼会有更多需求，加上市场投资资金充足且活跃，都直接推动市场需求量保持高位。
产业升级导致租户对写字楼要求不断更新，则为写字楼改造提供了机会。“有些写字楼虽占据商业圈中的黄金地段，但硬件设施跟现代需求脱节，不管是在市中心板块，还是非中央商务区，都存在着这些机会。”
姚耀认为，如果投资者收购并做一下翻新，租金会上升非常快，未来退出的时候价值也会更好的实现。
除此之外，上海优质写字楼物业在净回报率表现也相对较好。据第一太平戴维斯数据显示，在过去2016年四季度，上海市区甲级写字楼市场净回报率为3-4%，核心购物中心为3-3.5%，高端服务式公寓2.2-2.8%，高端小业主公寓2-2.5%，五星级酒店1.5-2%。
在需求旺盛、净回报率可观的情况下，上海旭辉瞄准写字楼市场并不难理解。
存量市场硝烟
随着城市的发展，以及供应的日益减少，一线城市的增量市场增长空间已经被逐渐压缩，存量市场的开发成为开发商留在一线城市必然之选。
除市场熟悉的旧村、旧城、旧厂等更多涉及住宅市场的改造外，近年来，开发商开始把目光瞄向商用物业的存量市场。
这当中，旭辉算是第一个提出要做百亿规模的房企，但绝不是第一个吃螃蟹的人，近段时间表现与旭辉一样高调的还有景瑞和朗诗两个同行。
2016年，景瑞正式成立资产管理平台，计划通过二级市场收购在核心一线城市的公寓、写字楼物业。“景瑞以后将不再单纯地从土地市场获取资源，二级市场也将成为扩张的一大战场。”
目前，该资产管理平台已经发起三笔收购，包括北京三全公寓60个单位、上海易里酒店式公寓100%股权以及青岛国敦大酒店60%股权。
与此同时，朗诗董事长田明多次在公开场合强调，中国主要核心城市已经迎来二手房和存量房时代，朗诗将转型升级，进入服务和租赁市场，从只做住宅扩展至写字楼、酒店、服务式公寓等公建领域，并做了大量旧楼改造改建尝试。
最新消息显示，朗诗旗下青衫投资收购了上海杨浦区一座办公楼，将进行重新装修改造后果作租赁用途。在此之前青杉还收购了上海普陀区长风生态商务区的一处17层的商办物业，以及杭州余杭、宁波江北、杭州下沙等三个地块，均是以商业开发、服务公寓、商务金融等为主的新类型地块。
另外，商用物业存量市场的巨大潜力也吸引了不少基金进场。根据此前报道，歌斐资产于2016年正式成立歌斐改造增值基金，旨在改造存量写字楼地产，而更早的还有高和资本以及万科旗下的万丈资本等等。
各路资本蜂拥而入的背后自然是这个市场的巨大利润。一个较为有名的例子是上海东海商业中心，该写字楼于1997年竣工，2015年在进行了全面的整体改造，淘汰了原来40%的租户，新引入更多国内外知名企业，租金因此上涨了40%左右，物业管理费上涨12%左右。
而且，目前国内存量市场蛋糕并不小。据不完全统计数据显示，目前全国有4.3亿平方米被低估的物业面积，其中一些是硬件老旧或是运营能力有限被淘汰，但对于投资商而言却是很好的投资机会。
不过，蛋糕虽诱人，要抢食并不容易。无论对于开发商还是基金来说，最大的难题无疑是这些商用物业后续的运营管理，这才是盘活资产的关键。但就目前来看，不管是旭辉，还是朗诗、景瑞、歌斐资产，在商业运营上都称不上有丰富经验。
除此之外，包括上海旭辉、朗诗在内，都希望借助地产加基金的模式解决资金大量沉淀的问题，但基金未来如何退出也成为需要仔细研究的。
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