合景泰富股价启示录 香港地王后的烦恼和得失

合景泰富股价启示录 香港地王后的烦恼和得失
2017年03月02日 01:00 观点地产新媒体

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若能持续关注未来几年的现金流情况,注重产品设计、市场推广及财务能力,在香港低息的情况下,从香港豪宅获取的利润不一定比国内主要城市同等豪宅项目利润低。

观点地产网 刚刚搭伙龙光拿下香港鸭脷洲地王的合景泰富,这两日或许正在为股价波动而烦恼。

3月1日,合景泰富股价跌幅2.45%,报收4.78港元,这一收盘价较2月23日的5.11港元下跌了0.33港元。

投行和券商们对合景泰富以168.55亿港元合资投得鸭脷洲地块的决策产生了微妙的分歧。

大和证券认为,若合景泰富能持续关注未来几年的现金流情况,另外更注重产品设计、市场推广及财务能力,在香港低息的情况下,从香港豪宅获取的利润不一定比国内主要城市同等豪宅项目利润低。

但摩根大通站在了反面,认为即便合景龙光鸭脷洲洲项目可较同一区域中海的项目“南区·左岸”价格高出40%,仍然会稀释其资产净值。

香港本土地产豪门新鸿基的表态更为耐人寻味。2月28日,新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联在业绩发布会上就直接将中资高价投标竞地的行为称之为“癫标”。

有香港市场人士对观点地产新媒体直言,因人民币贬值、内地楼市调控等因素,中资房企到港投资的趋势依然还会继续,但高价拿地的行为已经成为香港楼市的最大变量,“谁都没有水晶球可以预测自己一定会赢”。

摘取全港最高价格官地的高光时刻之后,迎接合景泰富的是一场绝不容错的自证。截至目前,合景泰富方面仍未公开发布关于鸭脷洲项目明确的规划信息。

鸭脷洲地王连锁反应

2月24日,香港地政总署公布,合景泰富地产控股有限公司与龙光地产控股有限公司与携手以总价168.55亿港元成功投得位于鸭脷洲利南道的住宅地块。

按地政总署披露信息,鸭脷洲利南道鸭脷洲内地段第136号用地前身为驾驶学院,指定作非工业(不包括仓库、酒店及加油站)用途,占地约12.66万方呎,可建楼面面积达到约76.21万方呎,可建约1420个单位。

市场原本对该地块估值介乎91.4亿港元至114.3亿港元,折合每呎楼面地价1.2万港元至1.5万港元。而合景泰富和龙光地产最终中标价168.55亿港元力压其他13家投标财团,高出市场估值上限近48%,每呎楼面地价约22118港元。

据悉,该地块位于港岛南区,临海单位建成后将是海景房,适合建优质豪宅,且交通便利。高力国际资深董事钟德尧对观点地产新媒体表示,港岛南区的地段、海景和交通条件已经是鸭脷洲项目未来入市的保障,也是多家财团都积极投标的主要原因。

对于香港楼市而言,尚未有代表性项目的中资房企一举创造总价地王,无疑是一颗足以影响市场轨道的“深水炸弹”。

“过去香港土地市场基本是本地家族财团的主场,2014年开始中资逐渐加大在香港的投资力度,之前也已经有数次创下区域楼面呎价新高的前例。在港资企业看来,很难说这不是一种打乱市场逻辑的行为”,有香港市场人士如是表示。

香港房地产土地市场格局已经悄然生变。香港地政总署披露的最新数据显示,2016年5月至2017年2月,香港卖地总价为1020.6亿港元,内地企业占一半。

上述数据也蕴藏着未来香港住宅供应的方向。仲量联行数据显示,香港七大开发商的项目占全港整体私人住宅供应量的比例估计将由2014年的85%及2016年的77%,下跌至2017至2019年的53%。

合景泰富和龙光地产无疑是近两年到港投资的内地房企里面最显眼的角色。凭借鸭脷洲地王,两家房企一举名满香港地产界。

不过,以高价投地带来的光环也有另一面暗影。2月28日新鸿基业绩会上,就内地房企高价投地的影响,新鸿基主席兼董事总经理郭炳联委婉表示,公司在香港经营三四十年,见过不少大风大浪,“公司会积极投标,但会继续坚持算得过账才投标”。

如此一番“辣评”足以引起外界对鸭脷洲地王未来回报的猜想。但在当下,这个问题显然还没有在资本市场中得到一致的回应。

合景泰富投地逻辑

虽然没有明确公布与龙光地产合作开发鸭脷洲项目的计划,但合景泰富品牌部高级经理杨哲华日前对媒体表示,集团认为该宗土地价格合理且未来可期,“贵但值得”。其续称,该项目必做高端产品,并可能与龙光地产权益各半。

但在部分投行看来,刚刚踏入香港就作如此大笔投资,合景泰富可能要承担更多风险。

有资深港股分析师则对观点地产新媒体表示,本周合景泰富股价的波动,不排除和香港高价拿地有关的可能,毕竟鸭脷洲168.55亿港元的1/2地价,也已经超过合景泰富146亿港元市值的一半。

摩根大通的分析认为,除中海在香港有多年经验之外,其他内地发展商于香港这个高度发展的市场中缺乏经验,风险相对较高。其将合景泰富评级由“增持”降至“中性”,并认为合景在香港新的投资稀释了资产净值(占总资产净值约10%),并增加公司风险。

基于对冲人民币贬值、分散投资风险等因素加大海外投资的内资并不少,包括海航、旭辉等内资企业从去年下半年起在香港掀起一波拿地高潮,但也有不少企业选择了更为谨慎的方式。

碧桂园总裁莫斌年初就曾透露,公司虽对香港楼市亦有兴趣,但认为现时楼价太贵而暂不考虑。而新城发展执董陈伟健在2月27日的业绩发布会上则表示,公司现正在寻求机会参与香港的地产项目,但并不会主动考虑成为大股东。

投得香港高价地,是否一定能够收获高楼价?近期被问及中资财团天价抢地会否拔高香港楼价水平时,梁振英则表示,地产也可能会亏本,“楼价并不取决于地价高低,而是卖楼时经济环境及供需关系”。

按照今年1月的施政报告,香港将从多方面入手增加土地供应,预计未来3至4年一手住宅物业的供应量将增加45%至9.4万个单位。住宅供应紧缺的状况,将进一步得到缓解。

在港岛楼市变化的不确定因素前,合景泰富鸭脷洲投资的最大保障或许仍是地块的利润空间。大和证券就认为,香港没有土地增值税及在税率较低的环境下,高价豪宅获取的利润将比国内项目高。

尽管相对于2016年合景泰富223亿元的全年预售额而言,84亿港元的土地价格将不是一笔小的数字,但大和认为,这不会给合景泰富造成太大的负担,“若公司能持续关注未来几年的现金流情况,另外更注重产品设计、市场推广及财务能力,在香港低息的情况下,从香港豪宅获取的利润不一定比国内主要城市同等豪宅项目利润低。”

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