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目前昆明的住宅存量只有约10个月的去化周期，而商业的去化周期将近四年，商业市场呈现过度饱和的状态。
观点地产网 4月11日，昆明市规划局发布了官渡区五腊城中村改造项目（中望城）的控规调整公示。文件显示，中望城项目中有4个地块面积约100亩的商办用地将调整为住宅用地。
据悉，这个项目原是由中豪开发，后于2016年11月由俊发地产及奥斯迪接盘。改规公示文件显示，整个项目占地857.85亩。
对于改规这一动作，昆明市场人士对观点地产新媒体表示，由于昆明的商业市场处于过度饱和状态，加之住宅需求较大，俊发改规是可以理解的。
不过，俊发集团副总裁芶文劲并不避讳俊发的商业运营问题，其坦言，相比起住宅，俊发的商业发展至今仅四五年时间，确实表现得弱了些。
虽然目前商业运营情势不算乐观，但俊发并不打算就此在商业路上打住。芶文劲称，俊发在整改以及消化过去商业存量的情况下，将理智地开拓新的项目。
“昆明一哥”接盘与改规
资料显示，最初规划中的中望城项目占地面积1490亩，总建筑面积46.30万平方米，其中住宅总建筑面积24.72万平方米，商业总建筑面积69.46万平方米。
2010年开始，中望城项目便启动了土地一级开发。2015年，中豪旗下多个项目出现停工并引发维权，包括中望城在内。2015年底，云南中豪商业集团与云南中豪置业完成重组，外界彼时认为重组将使中豪旗下多个项目“复活”。
不过，到了2016年11月，负责开发中望城项目的中望置业股权发生变更，俊发与云南奥斯迪百爵房地产开发有限公司接盘入驻，持股分别达51%、49%，有消息指，中望城将会由俊发主导操盘。
虽然目前尚不知悉俊发接下该项目付出的成本是多少，但作为一个大型的城市改造项目，俊发首先需要面对的问题就是昆明商业体量过剩的事实。
观点地产新媒体就该项目改规划一事向俊发集团副总裁芶文劲询问，芶文劲表示目前项目尚未由商业团队接手，并不知悉改规的原因。
但有熟悉昆明的市场人士向观点地产新媒体透露，由于昆明的商业市场处于过度饱和的状态，加之住宅需求较大，俊发申请改规是可以理解的。
芶文劲也表示，目前昆明市场的商业存量比较大，但整体的发展却比较滞后，没有拿得出手的代表性项目。
规划文件显示，中望城项目的占地面积为857.85亩，其中，10号、12号、13号商业地块将调整为住宅用地，面积共约67亩；11号行政办公用地将在北侧分隔一块调整为居住用地，分割出来的新地块面积32.85亩。
调整之后，整个项目仅有4号及7号地块为商业用地，总面积共约84亩。
据上述市场人士介绍，目前昆明的住宅存量只有约10个月的去化周期，而商业的去化周期将近四年，商业市场呈现过度饱和的状态。
具体到项目所在片区，在中望城对面的螺蛳湾及万科魅力之城两者都是大盘，其中的商业体量同样不容小觑。资料显示，螺蛳湾商贸城中的商业配套设施约70万平方米，加上紧邻螺蛳湾的万科魅力之城，周边的商业体量已超过100万平方米。
有分析指，在大量的商业夹击下，项目的改规或能为俊发赢来更多的空间，但同时也带来另一个疑问：这家扎根云南的“昆明一哥”，在商业上的运营能力能有几把刷子？
俊发直面商业寒战
观点地产新媒体通过俊发官网了解到，目前其商业项目主要分为三条产品线，包括社区型商业、商旅文型商业、大型城市综合体和高端购物中心。
俊发主要的商业项目包括俊发城、盛唐城、俊发中心、春之眼及临街商业壹街区等等。其中俊发城商业体量约53万平方米，盛唐城商业、商务总面积约65万平方米，俊发中心4.2万平方米，春之眼商业面积16万平方米……
经统计，由俊发商业运营团队正式接手的已建成项目约有39万平方米。
上述市场人士也表示，俊发的商业项目运营得并不是特别理想。其透露，俊发城与盛唐城的商业目前基本没有动静，只开业了小部分临街商业；并称，商业开发搁置的原因可能是考虑到市场的商业体量过大，便选择先行销售住宅部分以吸引人流，再开发商业部分。
芶文劲并不避讳俊发的商业运营问题，其坦言，相比起住宅，俊发的商业发展至今仅四五年时间，确实发展得弱了些。
在俊发三大商业产品线中，体量占比最多的是街区型商业，也是这一部分使目前的俊发商业负重前行，有知情人士对此感叹道：“我们的街区与社区型购物中心做得不是很好，因为早期俊发缺乏商业运营的理念，不知道怎么来打商业这张牌，所以在设计、流程、进程上安排得不是很好。”
据观点地产新媒体了解，由于前期商业开发运营经验不足，缺乏长远的规划与战略策划，俊发并没有将商业当作很重要的模块去推进。这在一定程度上造成俊发的商业街区体量过大，运营的难度较大的结果。
直到2015年，俊发才开始意识到商业的潜力以及昆明市场潜在发展空间，并在当年把商业放到了战略的层面上。
对于俊发接下来的商业发展规划，芶文劲透露首先会将原来做得不是很成功的商业体如街区先行消化掉。比如，目前俊发约有三四个街区项目的体量超过13万平方米，而且区位也不是很好，这些项目都需要进行重新定位，重新“讲故事”。
同时，俊发已梳理并改进了商业项目的开发运营流程，包括提前规划、定位、设计及提前招商。其次，俊发的海东项目、俊发城、春之眼等项目也请了第三方运营管理团队来负责设计招商等，至于消化与整改原有的商业项目则由自身商业团队负责。
在谨慎调整已有项目之后，芶文劲称，俊发在整改以及消化过去商业存量的情况下，还将理智地开拓新的项目。
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