“时代商业自身占有很多的先天优势，在一艘航空母舰上起跑，你有什么理由不在这个行业做到最好？”
观点地产网 “谁也不知道未来的10年到20年市场会怎么变化，作为开发商，能做的就是让产品适应性、可变性更强，从而适应变化，迎接变化，而不是被变化痛打。”身为时代商业总经理，王媛媛肩上的责任与压力随着企业的发展变得越来越大。
今年7月，时代商业宣布就广州番禺复甦项目与宝湾物流进行合作，正式进军物流地产。对于一直以产业园区项目为主的时代商业而言，这无疑意味着新的变化。
土地越来越稀缺，供求不平衡使得开发商获取地块的难度日渐增大，要获得更多发展机会，就需要具备不管拿到怎样性质的土地都能尽可能发挥其价值的能力。
为此，时代商业定位将顺应趋势，由开发商转为城市配套的运营商，并探索多元业务领域。
“商务、办公、购物中心，还有商业综合体、物流园、租赁型物业、非办公型的工业园区等一些新的商业形式，这些业态我们都不排除，都可以做。”王媛媛表示，业务领域多元化后，未来无论拿到商业、住宅还是工业等非销售型土地，时代商业都能给予项目最好的解决方案。即便没有团队，也可以采取先与有经验的企业合作的方式。
相比住宅开发，商业地产的难度和风险显然大得多，迈出业务多元化步伐的同时，王媛媛亦不得不思考，如何在不断变化的市场中实现项目及企业的长远发展。
“一个项目要经营几十年，考虑的东西要更多，第一要能够让它活得下来、活得很好，还要考虑未来经营的可变性、可调整性。”
时代如何做商业？“房子是用来住的”不仅代表了房地产行业的政策导向，实际上也预示着住宅市场已接近饱和，曾经只管盖房子卖房子的开发商，必须要开始考虑如何开发后续服务，才能获得更长远的运营。
王媛媛表示，角色转变为城市配套的运营商，同时将业务领域多元化已经是开发商的一个大趋势，然而无论是时代商业抑或其他同行，多元化的方向其实都是类似的：“我们所有的这些多元化业务类型，第一是围绕着土地，第二是围绕着客户。”
观点地产新媒体了解到，时代商业已拥有位于广州、中山的8个项目，其中除了商务办公园区，还涉及物流地产、社区商业等业态，未来更计划向非办公园区、街区商业、商业综合体、长租公寓等方向扩张。
不过，并非所有领域都适合企业深入扩张，多元化扩张固然是趋势，快速地全盘布局却非上策。
因而处于探索阶段的时代商业采取了“借力打力”般相对谨慎的多元化方式，确定储备项目最适合的业态定位后，引入有专业经验的行业合作伙伴来负责运营和管理，再决定未来是否要加大投入该业务领域。
今年7月份，时代商业宣布与宝湾物流合作，宝湾物流以管理输出的模式负责项目运营。更早之前，时代商业亦以同样的方式进入了租赁公寓领域。
值得一提的是，基于产业园区方面的运营基础，去年底时代地产集团也正式宣布成立产业集团，进军产业小镇领域。王媛媛表示，时代商业与时代产业未来也将会有协同发展的机会。
“一是园区里好的企业可以直接导入小镇，二是未来这些产城也需要很多的商业、商务配套，这也会由我们商业团队去跟整个小镇进行协同。”
但与集团层面始终强调坚守珠三角区域不同的是，时代商业显露出的多元化扩张并不满足于业务领域，还有城市布局层面的突破。
王媛媛表示，珠三角毕竟是集团的大本营，也是时代商业具备发展优势的大本营和突破口，但北京、上海、成都也一直是其重点关注的市场。
在王媛媛看来，住宅市场有着明显的个性化，而商业地产是有共性的，“北京、上海的商业本来就非常发达，有很好的市场机会，我们一直没有把这个机会给放弃掉，只要有合适的项目能够去合作也是可以的。”
时代商业如何做服务？相比快进快出的住宅产品，商业地产的业态布局更为复杂，风险也增大。不管是商业办公还是购物中心、物流地产、长租公寓，商业类项目都需要企业长期持有经营。
如王媛媛所言，开发商的多元化业务类型实际是围绕土地及客户开展的，借助横向的业务多元化抓住土地发展机会后，如何通过纵向的配套服务满足客户需求，实现项目运营的长远持续也尤为重要。
采访中，王媛媛也数度强调，时代商业的差异化竞争优势也正是在于企业及办公人群双方面的配套服务。
以园区办公为例，王媛媛认为，时代商业为企业提供的不仅是物理租赁空间服务，更是一个成长土壤。
近两年时代商业通过“时代企业邦”平台，为入驻企业提供政策申报、法务、税务等多方面的配套服务，同时引入服务机构，已经建立起了帮助不同阶段企业发展的链条。“让他们在这里形成生存的土壤，发展得更好了，我们就建立起长久的租赁关系，这才是共赢的合作。”
就连目前市场发展势头迅猛的联合办公也被视为了时代商业未来园区办公可能的配套之一。
虽然不少开发商对此跃跃欲试，但王媛媛认为，联合办公往往针对处于初创阶段的企业，实际市场份额有限，因此时代商业未来涉足的方式更可能是将其引入作为大园区项目里的配套之一，承担培育发展初期企业的角色。
“对时代商业而言，未来还是希望有更多规模上提升的内容，也不排除有些项目特别合适做联合办公，可能合作也可能自营，但产品线还是大的办公园区项目。”
除了园区企业配套，办公空间实际上也承载了白领很长的生活时间，但传统的办公楼往往使得这些时间变得枯燥和单一，因此亦催生了王媛媛打造办公人群配套服务的想法。
观点地产新媒体了解到，时代商业计划为旗下每个园区项目都规划食堂、健身房、培训课程、会议中心等，未来还会陆续增加其中的内容，开发为一系列配套产品。
“我们的新项目时代E-PARK（天河）和时代E-PARK（番禺），基本上都会逐渐形成企业会所模式。”
尽管真正成立的时间只有两年多，但时代商业每年都在快速增长，目前拥有的项目管理面积已近150万平方米。
在王媛媛看来，时代商业快速发展的优势来自于时代地产集团足够大的房地产主业基础，相比一般的企业，就像是在一艘航空母舰上起跑，也正是如此反而促使其不得不争取在行业内获得更大的发展。
“在一个优胜劣汰的时代，只有努力做到行业最优秀，才能获得更好的资源和团队，给客户提供更好的服务，没有其它的选择。”
以下为观点地产新媒体对广州市时代商业管理有限公司总经理王媛媛的采访实录：
观点地产新媒体：时代商业7月份跟宝湾物流地产公司签约，双方的合作是怎样的？未来有什么新的计划？
王媛媛：项目是时代商业的，宝湾物流以管理输出的模式负责项目运营，未来在专业的商业领域里面，我们也会跟更专业的运营服务公司合作。
目前仓储物流的项目就这一个，接下来也许还有其它业态。还是要看地块，不是每一块地都能做物流，我们正好觉得那块地做物流是比较好的选择，所以才会这样做。
观点地产新媒体：您曾表示，时代商业以后可能不止做商业办公，现在进入了物流地产领域，未来可能会探索不同的方向和业态，例如会有哪些？
王媛媛：比如说现在的园区办公以及一些生产型、产业型的园区，还有商务办公写字楼、街区式商业、综合体式商业，或者是更独立性的商业，长租公寓也可能会涉足。
其实不应该叫长租公寓，而是租赁型公寓，天河时代TIT广场的you+公寓是我们跟you+合作运营的项目，时代商业投资，you+运营管理。
观点地产新媒体：未来有其它合适做这种公寓或物流的项目，时代商业会自己运营吗？
王媛媛：这个也不排除，我们会在不同的阶段选择合适那个阶段的方式。刚开始做单项目时上一个团队的投入成本太高了，也没有必要另起炉灶，从零开始研发，市场上有这么多成熟的行业精英，首先可以跟精英们合作。
所以初期会跟一些更加成熟的企业进行运营管理的合作，他们从品牌到客户、运营团队都比较成熟，未来规模体量增大之后，再建立一个团队会比较合适。
观点地产新媒体：物流地产越来越受关注，时代商业对这一市场怎么看？
王媛媛：我们不仅要做一个开发商，而且要做一个城市配套运营服务商，把整个业务领域更多元化。我们所有的这些多元化业务类型，第一是围绕着土地，第二是围绕着客户。
除了住宅之外，这些地还能做什么就给它最适合做的。不能像以前，做住宅就全部是住宅，什么配套都没有。
现在政府规划在不停调整，住宅、商业、办公之间搭配也越来越好，所以我们就按照政府的规划，让每一块土地发挥出它最大的价值，而且能够让片区里面各个不同产品之间相互联动。
从客户的角度去讲，我们对接了上百万的业主，包括园区的几千家企业，必须持续服务他们，我们有这样一个先天的地缘优势，除了做好物理空间上的租赁服务，是否可以展开更多元化的服务？
多元化是一个趋势，城市配套商也是一个趋势。各个房企探索多元业务的方向普遍有两个考虑。一方面取决于获取的地块情况，因为土地越来越稀缺，拿地难度也比较大，获取到的各类土地都要尽可能发挥它的价值。
另外一方面是针对自身的优势，做好客户的多元化开发。以时代地产集团为例，既有住宅开发也有办公物业开发，基因里面比较多设计因素，所以后来成立了家居公司。从主营业务向下游延伸，这是房地产企业做多元化布局的一个类型。
但相比房地产开发的体量，各个房企的多元化还是比较小的份额，任何其它服务性或者配套性业务，还是无法跟主营的房地产开发业务相提并论。
从市场贡献额来讲，现在千亿企业的多元化业务可能也就几个亿，看上去好像只占公司的1%。比如时代地产集团物业的邻里邦服务，放到住宅领域跟集团数百亿的规模相比，只有几个亿，但从物业领域来看，几个亿的规模还是非常大的。
观点地产新媒体：时代地产集团也在大力扩展产业地产业务，产业小镇也需要类似的商业配套，未来商业板块会不会跟产业板块有一些协同发展？
王媛媛：协同发展未来肯定会有。表面看上去好像两个属性差不多，但其实这两个业务里，我们一开始就对土地性质及整个运营模式做了很清晰的划分，实际上还是有挺大的差别。
首先是土地属性上，商业项目大部分应该都会选择在市区或者是近郊，区位商业或商务价值比较好的地段。产业方面就是新兴的小镇项目，区位一般来说更远一些，可能是在城市远郊或者更边远的地方。
另外，商业项目一般是属于可以快速运营的，就是10万方、20万方。但是产业小镇则以平方公里起，基本都是3平方公里、5平方公里。
我们的商业项目更多是发挥商业或者商务的价值，做运营服务商，小镇项目则是产城融合的模式，两者的开发思路、背景、投入全部都是不一样的。
未来我们会不会有很多的协同？当然会有。例如时代商业现在有很多的产业园区，因为长期的孵化，我们对园区企业情况也非常了解，这些优秀的企业成长壮大以后，有特别合适的可以直接引入到我们的特色小镇。
二是未来这些小镇项目里面的产城也需要很多的商业、商务配套，这也会有商业团队去跟整个小镇项目进行协同。小镇项目未来要做肯定不是一个单一模块，包含有住宅、物业、商业、家居等等，都有可能会进驻。
小镇项目还没有进入正式运营阶段，公司在下一阶段还会进行探讨。从企业商业角度长远来看，肯定会让内部的资源更加整合、集约化，当内部有这个团队的时候，肯定是用最好的团队去做。至于现在说商业运营团队会不会进入到产业小镇里面，这个要根据项目来定。更多还是看哪个板块和团队最适合，能创造更高效益。
观点地产新媒体：您曾提到时代地产集团的住宅业务主要围绕珠三角，但是商业地产不一定局限在珠三角，会往其它的区域去布局，目前布局有没有一些新变化？
王媛媛：这个情况跟以前没有什么变化。无论住宅还是集团大本营都在广州，这是一直不变的，商业大本营和突破点也基本上是珠三角，甚至广州，这也是不变的。
时代商业的土地、团队、资源都在这个地方，阳光、空气、水分都是最合适，所以肯定是以我们最核心、最擅长、最优势的地方作为大本营和突破口。
时代本身已经有区域公司布局的地方，无论土地、资源还是团队都比较好做，肯定也会去做的。
北京、上海的商业本来就非常发达，有很好的市场机会，我们一直也没有把这个机会放弃掉，只要有合适的项目能够去合作也是可以的。
观点地产新媒体：那些城市布局的商业业态还是会集中在商务、办公方面？
王媛媛：商务、办公、购物中心，还有商业综合体、物流园、租赁型物业、非办公型的工业园区等一些新的商业形式，这些业态我们都不排除，都可以做。
我们对手上住宅之外的非销售型的业态，无论是商业、住宅还是工业的，都能给到最好的解决方案，而不是一块地到手上束手无策，没有团队也没问题，可以先跟这个行业里面优秀的企业合作。
本身商业回报期很长，如果从单块土地上来讲，没有做住宅那么好的收益，但是通过做商业、办公之后，可能让整个板块的居住价值都提升了，这才是一个发展方向，城市配套运营服务商应该思考的。
观点地产新媒体：您对时代商业未来3-5年的发展和整体规划是怎样的？
王媛媛：希望未来三五年时代商业能够成为中国最优秀的商业开发运营管理公司之一。
这是一个不断变化，而且不断地优胜劣汰的时代，我们的努力方向一定是要做最优秀的，因为最优秀的，才能够获取最好的资源，配置到最优秀的团队，给客户提供最好的服务，没有其它的选择。
我这段时间一直在思考如何能够成为一家最优秀的商业开发运营管理公司，能够把这个时间缩短到几年，通过我们的路径怎么达到这个目标，绝大多数企业都只有这一条路，无论各行各业，都得做最优秀的。
房地产企业本身体量已经足够大，时代前期土地储备和之前住宅获取过程中得到的土地都足够一些普通商业公司开发好几年了，自身占有很多的先天优势，在一艘航空母舰上起跑，你有什么理由不在这个行业做到最好？
时代商业真正成立只有两年时间，这两年业务增长速度很快，目前管理的项目面积已近150万方。无论从市场大的环境还是自身的基因，时代商业都没有理由不往最优秀的方向走。
商业的业态布局和研究比住宅复杂，运营上风险比住宅大。一个项目要经营几十年，考虑的东西要更多，第一要考虑到能够让它活得下来、活得很好，还要考虑未来经营的可变性、可调整性。
谁也不知道未来的10年到20年怎么变化，但可以让产品适应性、可变性更强。另外就是团队要不断地保持领先，能够适应变化，迎接变化，而不是被变化痛打。
