九龙仓问答录 吴天海答疑分拆、估值与会德丰整合
预计以除权方式买卖的九龙仓集团股份，“难免会有数十元的调整”，在正式除权的前一日，九龙仓集团主席兼常务董事吴天海特地召集传媒开了一场简报会，借此让投资者公众“掌握到更准确的资料，来决定九龙仓除权之后的价位”。
在未把“贵重物业”分拆出去之时，九龙仓集团的市值原为约2500亿港元，分拆后的九龙仓集团被估以为900亿港元的市值。
资本市场对此的反映颇为激烈，11月16日九龙仓集团股份首次除权方式买卖，股价暴跌63.15%，以26.90港元收场，而前一日的收盘价为73.00港元。
尽管新的九龙仓集团有着股价大跌的预期，但投行认为“贵重物业资产包”九龙仓置业将预估有2100亿的市值，因此经过此番资产腾挪，实际上九龙仓系的整体市值将大概率得到提升。
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来自 隔壁大白 的提问：九龙仓将收租物业分拆出去的原因是什么？
@桃谷六仙-桃根仙
把九龙仓旗下海港城、时代广场等收租物业分拆下来，由于资产优质，九龙仓置业变身成优质物业收租股，估值会更清晰，市场认可度会更高。但剩下来的码头、投资和其它业务就属于市场不太喜爱的部分业务，不排除分拆后九龙仓集团会折让很多。
九龙仓近两年重组动作很大，去年撤出通讯、媒体和娱乐业务，以95亿出售九仓电讯，都说明整合需求很大。那把最优质的物业分拆了，剩下的九龙仓集团平台拿来干嘛？有没有可能和会德丰合并成为一家综合企业？
会德丰目前在新加坡上市，股价实际上没反映出实际价值，加上它本身有经营物流、投资物业及住宅，和九龙仓集团合并在一起，做大原来平台的估值，岂不美哉？再者说，吴天海从头到尾没否认过未来合并会德丰的可能性，地球是圆的，谁又敢断定不可能？
@reberta
没有很看懂，我感觉综合业态的股票或许在估值上能更高些吧，毕竟这是现在的趋势，如果是单一业态的企业，感觉好像估值会相对低一些，不知道九龙仓究竟是什么想法。
来自 人工不智能 的提问：九龙仓集团分拆九龙仓置业后，由于不再持有香港贵重投资物业，剩下的资产主要是些内地物业、货柜码头业务和绿城的股权，估值当然也会变。把最好的资产剥离了，股价还能涨上去？
@七大姑
“（股价）一定会调整，不是下降，是调整。”吴天海试图纠正外界的表述，他继而解释道：“股东应该将两家企业（分拆后的九龙仓集团和九龙仓置业）的股票价值加起来，才可以和现在（分拆前的九龙仓集团）做比较。”
这是吴天海的逻辑。
其实市场的反应还是很明显的，股价的确出现了大跌，不过作为香港的实力房企，未来的股价发展应该还是不用太担心的。
