商业地产给资本市场的价值是基于真实的现金流，不是基于资产的评估，这是我们一贯的观点，所以要把真实的现金流创造好。
丁力业（万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁）：我希望给大家介绍一下印力团队这一年的心路历程，以及我们这个当中有什么变化。
现在的印力和原来有比较大的变化，我们突然规模扩大了，现在成立了6个城市公司。当时内部考虑叫城市公司，让租户比较容易记。比方说浙江公司，租户说浙江太大，他不愿意去，你说杭州公司，他愿意去。
但实际上杭州公司管了很多，比如说管了浙江、福建、江西，还有很多浙江其它的城市，所以印力是6个城市公司，实际上在40个城市，有100个项目，850万平方米的管理面积，目前的规模和原来有了一定的区别，这得益于我们并入万科之后，万科把它的很多商业也装入了印力的平台。
我们确实觉得商业地产和资本结合是非常紧的，从这次开会来看，我们也分析了一下，好像商业地产也有这个问题，老百姓很喜欢购物中心，但是好的购物中心发展的不多，就像深圳这样一个接近2000万人口的城市，能让老百姓记得住的有哪几个购物中心？所以这个矛盾现在是非常突出的。
另外一点，现在说住宅是用来住的，不是用来炒的，所以很多资本会对商业更感兴趣，因为商业地产不是用来住的，它是可以投资的。
这几年城镇化率也一直在增长，但是城镇化率跟发达国家相比还有很大的差距，而这时候我觉得机会还有很多，所以这些东西都给了我们非常好的机会。只要是从事商业地产的人，都会感觉到今年有比较大的变化，通过现在的数据也可以发现今年的消费情况是非常好的。
今年浙江省商务厅组织了调研，主要调研了一些杭州比较有名的商场消费数据，从十八大开始，采取了八项规定以后，今年杭州的消费市场第一次进入了正增长。今年杭州所有的购物中心增长非常迅猛。电商也在发展。从浙江商务厅的统计数据来看，今年到十三五末，整个经济是比较好的，消费起到了很好的作用。
当然我们也面临很多的挑战，从大的城市来看，比方说北京、杭州、成都、重庆，人均商业面积比例是很大的，这是有风险的，前面有些嘉宾认为三四线城市可以做，有些嘉宾认为现有的购物中心的面积过大。我们认为不管有没有得做，只要认真去做，这个行业还是可以做的。
讲讲印力与资本的一些关系。
印力原来的名字叫深国投商业，我从1992年加入深国投，时间也特别长。到2004年第一次做商业地产的时候，我们就发了16个信托产品做商业地产，2011年的时候我说我不这样做了，因为我知道信托产品对商业地产主要的伤害在哪里。我们2004年发了一期信托产品，拿到了10个亿人民币，当时还是很不错的，但是这个信托产品要到2008年的时候一次性兑换，而2008年正好遇到金融危机，当时压力是非常大的。
所以我说如果我们做商业地产要把它作为一个金融产品去卖，这个从业者一定要非常小心。2013年工银亚洲、黑石成为印力的股东，我们和凯雷又有了很好的合作。现在万科是印力的股东，我们一直在跟资本接轨，2017年我们做了一个CMBS。
资本对印力，对商业地产来说都非常重要。商业地产给资本市场的价值是基于真实的现金流，不是基于资产的评估，这是我们一贯的观点，所以要把真实的现金流创造好。
如果把真实的价值创造出来，做商业地产这四个环节一定是少不了的，比方说怎么去选址，怎么合理地规划，怎么进行运营或者说怎么进行资产端的资本管理。印力这么多年来，这四个服务是基于公司内部完成的，也就是说内部有一个非常强大的管理团队，我们借助于中介机构，主要是为内部管理团队做判断到底这样对不对，但主要的还是内部人来做，我觉得这一点很重要。内部能力的培养是这个公司一种很大的价值，所以我们注重这四个方面的培养。
今年11月11日，所有电商平台的销售额突破了去年的销售额，京东突破去年的时间是中午1点钟，去年突破前年的时间是上午10点钟，它虽然有增长，说明增速放缓。
那天我也看了一下实体店的销售，我们双11当天的销售额比去年同一天的销售额增长了43%。说明蛋糕没有被切走，而是大家共同把这个蛋糕做大了。今天阿里刚刚宣布进入高鑫零售，我相信大家也会有自己的答案和思考。
这是印力的并购情况。经过二三十年的发展，在中国很多城市做新项目是挺难的，在十几年前拿一块地，上面什么都没有就做一个购物中心，现在很难再这样做了。所以公司未来的发展，并购是很正常的，是很必要的，但是如何并购，我觉得这是特别有意思的一个问题。
这个并购能否成功，主要是基于你对这个并购资产的提升计划或者实施计划。印力这段时间开业了一个新的项目，是沈阳太阳街的项目，这是一个非常传统的街，位于火车站边上，这个项目原本开业了已经有十几年，我们收购过来之后进行了非常大的改造，原来是按照百货模式设计的，我们改造之后，发现我们的出租面积几乎少了38%，但是总租金水平上涨了74%，人流增加了130%，客单价增加了169%。如果对存量资产进行这么好的改造，我觉得我们具备了扩张和并购的能力。
印力的并购逻辑就是拿到这个东西之后，能不能把它提升，我们最主要的不是做金融，不可能由产品设计来带动，只能老老实实地把业务一点一点做好，使它创造新的价值。
万科主席郁亮说，我们就是农民，本质就是把地种好，产生真实价值，我想今天我们在座的所有的同行，我们的共同目标就是要给老百姓提供一个好的品质生活的体验，只要大家聚焦在一起，把业绩提起来，把经营做好，资本一定会青睐，每个人都会得到自己的回报。
（本文为作者在2017观点年度论坛演讲实录 未经本人审阅）
