有多少房企能扛过这个楼市寒冬？
在过去两年的“加杠杆”周期之后，房地产企业的融资大潮正在退去。银行贷款、债券融资、股权融资甚至一些地产基金和资管计划等房企“输血”渠道均受到限制，房企融资规模大幅缩水，而融资成本则全面上行。
业内人士表示，表面来看，大部分房企账面现金对短期债务的覆盖水平较高，但是2018年和2019年，房企境内相关债务将集中到期，部分房企资金链风险值得关注。
房企融资成本全面上行
华融证券常务副总经理张建军表示，目前房企融资成本呈现上升趋势，尤其是近半年以来资金面紧张、加上金融去杠杆，房企融资成本上升尤其明显。
一位股份制商业银行信贷审批人士表示，据他的观察，房企在银行的贷款利率和去年相比大约上行了10到20个基点。“银行信贷额度紧张，加之整体货币政策趋紧，大部分企业的融资成本都有所上行。”他说。
东方金诚评级副总监程春曙说，发债方面，数据显示，2016年9月前，房企发行的债券利率多在4%左右。而2016年12月以来，这一数字上浮到4.2%-5.5%之间。而5月多宗融资的资金成本已经接近或超过6%。“从5月中旬以来，部分AA+级及AA级房企发债的票面利率已经突破6%。”他说。
一些房企的融资成本更是达到10%甚至以上。一位房地产私募基金人士说，大房企融资方式相对较多，利率也相对较低。但中小房企日子就比较难过，很多中小房企想通过信托融资都很难，只能通过私募基金的方式来融资，而这种融资方式的成本甚至达到15%或16%。“融资成本和去年相比变化不大，但是融资难度绝对是加大了。”他说。另一位私募基金人士也表示，由于近两年整个房地产市场的变化，出于避险考虑，其业务中涉及房地产融资的比例正在逐步压降。
中小房企最危险！
据Wind统计，107家上市房地产企业2015至2016年这两年的新增有息债务规模高达8520亿元，比2010至2014年五年间的新增有息债务的总和8200亿元还要多。国泰君安分析师覃汉表示，据测算，405家发行人样本中，有107家房企净负债率超过100%，有接近50家净负债率超过150%，16家房企净负债率甚至超过300%。“在融资渠道全面紧缩趋势下，前期激进扩张、过度依赖高杠杆和外部融资的企业，将会面临越来越大的项目出售和流动性压力。”覃汉说。
程春曙表示，从短期来看，大部分房地产企业的信用水平将保持稳定。一是2015年下半年以来，全国房地产销售的回暖明显增厚了企业的利润和现金流，账面现金对短期债务的覆盖水平较高；二是之前公司债等融资方式明显降低企业融资成本，2015至2016年发行的地产公司债多以3+2结构为主，因此2017年债券到期偿还压力相对较小。不过，他也表示，从中期来看，随着本轮楼市调控进程持续推进，房地产企业的融资渠道受到严格限制，投资、销售等指标都将不可避免地受到影响，或加速中小型房企信用风险暴露。
数据显示，在随后到来的2018年和2019年两个年份中，房企境内相关债务将集中到期，其兑付规模将分别达到3375亿元和4474亿元。而在境外债务方面，天风证券分析师孙彬彬也表示，2016年四季度至今，中资房地产企业新发离岸债由于发行期限多为3年期或5年期，到期主要也集中在2020年和2022年。
中原地产首席分析师张大伟表示，从各地楼市调控看，预计房企的资金还会继续受到压力，这种情况叠加发债等渠道继续收紧等情形，房企在未来6至9个月很可能会面临越来越大的资金问题，这要求房企加快销售回笼资金。张大伟认为，房地产行业兼并整合的大趋势已不可避免。
“每次调整死的多数都是小房企，大房企因资金实力强，反而更受益，还可以趁机提高市场占有率，吞并好的项目。”一万科内部人士说。
已有房企资金链断裂
近日，一条“深圳某百强房企欠薪3000万，疑资金链断裂，老板去向不明”的消息在地产圈广为流传，这家房企是奥宸地产。
据奥宸地产官方网站资料，集团创立于1996年，具有国家一级房地产开发资质，总资产超180亿元。经过多年的发展，现已拥有深圳、北京、昆明、腾冲等多个城市的房地产项目，还曾在美国韩国开发过项目。
奥宸地产的资金断裂问题，实际上是沦陷于上一轮调控中，虽然从2015年开始，政府救市市场回暖，但奥宸一直未走出泥潭。
奥宸地产在2014年就开始出现了资金断裂的问题，云南2个项目停工，深圳项目去年也被司法查封。
究其原因，是因为上一轮房地产牛市时，奥宸地产步子迈的太快，2010年老板放出豪言，三年销售要做到200亿，挤进全国房企前20强，完成几大城市群布局。
虽然2015年奥宸地产通过出售深圳优质土地，缓解了部分资金压力，但始终没有周转过来。与这一轮牛市也无缘。
如今，在深圳奥宸地产南山阿里云大厦办公室，因拖欠物业费已被贴上封条，根据门上的通知函显示，奥宸地产共欠费用399万余元。
据悉，奥宸地产2016年8月承租阿里巴巴T2座9楼，而在今年5月收到《催款通知书》，一年不到，连办公租金物业、水电费用都无法缴清。
而事实上，房企资金链断裂并非个例。就拿之前的楼市调控来说，全国倒下的房企也是不胜枚举，二三四五线城市的烂尾楼遍地开花，还不乏知名的百强房企，举三个例子。
1、2011年9月，绿城开始被破产的流言所困。2012年断臂求生，引入香港上市公司九龙仓作为第二大股东，又将一部分项目卖给融创。2013年新疆项目遭遇合作方的恶意构陷。2014年经济下行，中高端房地产的销售越发困难，最后，掌门人宋卫平出售大股份给融创孙宏斌，经营了20年，产品在行业内口碑非常好的绿城，以改名蓝城告终。这几年，哪还有他们的声音。
2、2014年，深圳的光耀地产出现资金问题，在惠州的多个项目停工，通过民间借贷和高息从银行借款，也未能扭转局面，最后破产。
光耀拿下的项目，都是在2011年到2014年，多数位于惠州，惠州在投资热潮过后一片狼藉，成为鬼城不说，房子根本卖不动，利用高利贷资金，根本无法自救。
3、同样在2014年，江苏华光地产资金链出现问题，项目融资难，信托融资中途叫停，到2015年8月，华光地产被宣布破产清算。
华光地产破产原因，也是因为之前几年房地产形势大好，步伐迈得太快，拿地过猛，08年高价拿下的地一直不敢开发，不考虑土地价格，所以才导致资金链断裂。
虽然2015年市场有回暖迹象，但华光没有等到黎明，其在南京处于开发状态的三个项目全部宣告资金链断裂。
业内人士指出，这些破产的房企，都是因为调控引发的，资金紧缩、扩张太快、产品不适销，高成本融资等问题。
有的幸运地躲过了上一轮调控灾难，艰难地熬到了黎明，而有的就倒在了黑夜里。
综合Wind资讯(ID:windzxsh)、华夏时报、证券日报、经济参考报、金融时报
