2017年09月14日 15:15:16 中国经营报

来源:大猫财经(微信ID:caimao_shuangquan) 作者:猫哥

“北上深永远涨”如今仿佛如“真理”般被挂在嘴边。

从过去10年来看,也似乎是如此,即使每轮调控暂时下跌,也会在调控放开后,迎来“报复性”反弹。久而久之,人们就以为“北上深”一直是中国房价的最高地了。

其实,并非如此。8年前,曾经有座城市的房价比北京、上海还高,当时北京不过排在第4位。8年时间,真不长,也就一瞬间的事情,可当猫哥整理了2009、2017年中国城市房价排名时,却发现,8年时间足以改变中国城市的发展逻辑、房产投资逻辑、青年就业逻辑。

变化总是在悄无声息中进行的,当人们觉察到时,已经是沧海桑田。

过去8年,如果你选错了城市投资房产,那么可能就错过了几倍的收益;如果你选错了城市择业,那么可能未来还要再次背井离乡。

懂得中国城市的发展脉络,才能更好选择未来。

01

曾经房价最高,如今10年“站岗”

很多年轻人可能不知道,2009年中国房价最高的城市,不是北京、上海、深圳,而是温州。

温州素有中国改革开放“先锋”之称,温州人敢闯敢拼、有经商头脑,被称为“东方犹太人”,“温州炒房团”也曾经是搅动中国房市的“大鳄”,江湖到处流传着“温州炒房团”的传说。

“温州炒房团”还得从本世纪初说起,当年中国加入WTO,外向型经济获得长足发展,沿海外贸企业订单井喷,赚钱赚到手软,有钱就要置业,所在地区的房价也是水涨船高,温州地区就是最典型的。有钱的温州人,炒完本地炒外地,呼朋引伴到外地“扫货”,一时蔚为壮观。

2001年-2010年,堪称温州房市的“黄金十年”。

2000年温州市区均价两三千元/平方米,一路上扬到2008年的2万多元/平方米。当时经济发展较好,土地供应量相对较低,有钱人也多,抢起房子来就跟菜市场买菜似的。猫哥的一位温州朋友回忆说:“当时温州老板不是一层一层买,而是一幢一幢买。”

但到了2008年,形势发生了改变。用工成本上升、人民币升值等因素已经让一些企业经营困难,全球金融危机就更是雪上加霜,结果就是温州房价一改多年上涨趋势,出现普遍下降,一些楼盘甚至出现每平方米4000元的跌幅。

就在人们认为温州房市乃至全国房市要完蛋时,“4万亿”来了!政策“放水”了!

原来政策的“水”是想救实体经济的,只是,没想到的是,企业没把从银行贷出来的钱投入到生产,而是拿去炒房。先来的先赚钱,别人看了就眼红群起效仿,有贷款的拿贷款,没贷款的通过民间借贷来炒,爆炒的结果是,温州房价一扫阴霾大反弹,均价高于北京、上海,均价高达3万多一平米。

市中心的豪宅就更是抢手,当时温州第一豪宅鹿城广场最高峰时单价近10万元。以房价计算,当时温州人人都是百万千万富翁。

一切在2011年嘎然而止,那一年温州的经济模式遭受致命一击,一些龙头企业此前跨领域扩张导致资金链断裂,企业老板“跑路”,由于企业、个人之间拆借非常多,企业间普遍联保、互保,一家龙头倒下,危机便会像多米诺骨牌效应扩散开来。

老板“跑路”,人心惶惶,纷纷去追债,为了还债,企业、个人大量抛售房产,引发大面积踩踏,卖得越多,价格越低,价格越低,越没人买,恶性循环,温州房市就雪崩了,直接腰斩。比如上面所说的那个豪宅,现在二手房单价就不到5万。

我们从数据也能看出——从高点砸下去之后,8年了,温州房价还是原地踏步。当年高点入市的人,至今还未解套。

更令“套中人”不安的是,温州出口经济产业升级并不理想,还依然是劳动密集型制造业,大量的外来务工人口知识水平较低,高达45.5%的外来人口中,初中及以下文化的占比88.1%,比浙江省高3个多百分点。

在吸引高学历年轻人方面就更是缺少产业支撑,2016年温州战略新兴产业占规上工业比重为9%,与同省的嘉兴的37.2%、绍兴的32.8%及杭州的27.2%相比,相差甚远。事实上,温州本地的高学历青年很多也在外面打拼而不愿回乡。

于是,温州低层次产业与庞大的外来蓝领人口相结合,购买力偏低,房价上涨的动力不会太大了。

02

房价锦标赛

就在温州房价砸下去的这几年,却是中国其他城市房价继续飞涨的几年。

比如首都北京,就在今年2月站到了均价6.2万的高位。其他城市也纷纷把温州甩到了身后。温州从第一名直线掉落到了第13名。

超越温州的,除了北京、上海、深圳三座中国经济的龙头城市,还有厦门、天津、南京、杭州、广州、三亚、苏州、珠海、福州。

这其中,天津、南京、杭州、广州、福州是直辖市/省会城市,厦门、三亚、苏州三座城市也是所在省份除省会外最重要的城市。

此外,一些城市的排名快速上升,如:

● 南京,2009年第23名,均价5322,现在一跃到了第6名,均价25000,涨幅4.7倍;

● 天津,2009年第12名,均价7800,现在到了第5名,均价也过25000,涨幅3.2倍;

● 武汉,2009年第26名,均价不过5000左右,现在到第15名,均价高达14156,涨幅2.8倍;

● 石家庄,2009年第42名,新房均价也才3968,现在快速攀升到第16名,均价高达14072,涨幅3.5倍;

● 合肥,2009年第39名,新房均价4232,现在跃居第17名,均价到了一万三,涨幅3倍;

● 郑州,2009年第33名,新房均价4652,现在蹿升到第19名,均价也到了一万三,涨幅2.8倍;

有涨就有跌,猫哥稍微捋一下发现,跟温州排名下滑的还有:

● 宁波(2009年第6名,2017年第18名,涨幅31.9%)、

● 大连(2009年第9名,2017年第22名,涨幅24%)、

● 青岛(2009年第11名,2017年第14名,涨幅96%)、

● 无锡(2009年第16名,2017年第30名,25.8%)、

● 泉州(2007年第19名、2017年第34名,涨幅35.9%)、

● 东莞(2007年第17名、2017年第23名,涨幅61.1%)

两者一对比,不由发现,过去8年左右,中国房地产大势是:

直辖市、省会城市崛起,沿海制造业城市“跑输大盘”。

为什么如此?

原因有很多,但猫哥要说的很直观的一点是——城市房价涨幅的起落,背后是中国GDP格局的新变化。

让我们看看,2016年,中国GDP“万亿俱乐部”的城市,按先后排名,分别是:上海、北京、广州、深圳、天津、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京和青岛。

除了苏州、青岛,其他都是清一色的直辖市和省会城市。任何稍微了解中国政治经济的人士都知道,在我国,城市的行政级别越高,越能获得更多的金融、政策资源和支持,在“GDP大战”中获得先机。尤其是在其省内,基本上省会城市都是全省的政治经济中心,是全省的“门面”,政府为此投入巨大。

我们就以武汉为例。8年前,武汉的房价只排在26位,所反映出的是当时它的经济状况,地方政府要大力发展经济,靠什么?无非是:

● 政策:2016年6月,国务院正式批复武汉全面创新改革试验方案;

● 人才:去年武汉引进“城市合伙人”116名,“国家千人计划专家”57名,孵化器面积在15个副省级城市中排名第一。武汉大学生总数高居全国前列,为了留下人才,武汉市出台了“大学生买房优惠政策”;

● 举债:2016年,武汉市全社会固定资产投资(含农村私人投资)7093.17亿元,连续三年突破7000亿元。这其中包含了私人投资,但政府投资还是大头。注意,地方政府除了地方财政,是没有钱的,无论是产业基金还是项目资金都是“借来”的,投资规模越大负债就越多。果然,武汉已经是多年来负债率最高的城市之一,说湖北居全省之力建设武汉并不过分;

● 招商:推出“武汉百万校友资智回汉工程”,吸引小米、泰康、融创等企业项目落户,把周围地块的地价和房价带动起来;

其他省会城市的“经营城市”大同小异,于是我们看到,省会们汲取全省的金融、经济、财政、招商资源,在政策的加持下,GDP突飞猛进,利好消息频传,房价一举超过了沿海制造业发达的市县。

如果过去8年,你的投资没有跟上这一变化,那么就真的亏大了。

03

“经济小龙”不复威风

在2009年,中西部广大省会的房价不但远低于北上广深,更是低于东部地区经济发达的地级市,如宁波、无锡、珠海甚至南通。

我们可以把这些曾经碾压省会城市的经济强市强县称为“经济小龙”,依托先起步的乡镇企业、外贸经济、轻工业,这些城市曾经经济发达,吸引大量人才。

但随着中国经济的转型和各省举全省之力建设省会后,如今,区域中心城市在经济总量和房价上都将它们甩在身后。

不但温州,就连传统上苏南经济强市无锡,也从第16名下滑到30名。这些城市的公司从事高端产业少,就意味着高薪岗位少,因为高薪岗位主要基于此:无非高科技、金融、高端服务业。

没有高薪的年轻群体就难以支撑房价,距离北上深这样一线城市太近,人才、资源很可能就被体量更大、经济更活跃的超大城市吸收。

所以,在上海强大的引力约束下,无锡几乎再没有崛起的机会。

因此,其他城市如无锡、宁波、大连等,在过去是明星城市,外贸和制造业发达,目前遭遇到了同样的困境——在金融、人才、技术上有先天性缺陷,难以吸引资金流、人才流、技术流,在中国的城市竞争力逐渐被赶超。

从城市吸引力榜就可以看出:

从这一图也可以看出,这些吸引力排名前40的城市,基本可以分为:三大城市群+两个经济带

那就是:

● 珠三角城市群:深圳、广州、东莞、佛山、惠州、中山

● 长三角城市群:上海、苏州、杭州、宁波、无锡、嘉兴、常州

● 京津冀城市群:北京、天津、石家庄、廊坊、保定

● 长江沿线经济带:南京、合肥、武汉、重庆、成都

● 浙闽沿海经济带:福州、厦门、温州、台州、泉州

从中对比房价走势不难发现,资源、人才越来越集中于这些经济带的“头部”中心城市。自此,中国进入以都市圈和城市群为主要动力的发展阶段。

无论是投资房产,还是选择人生起步城市,就在里头找吧。

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