2017年10月11日 16:15:08 中国经营报

今年国庆黄金周期间,包括北京在内的多地楼市成交量可用“极其惨淡”来形容。

据中原地产研究中心统计数据显示,黄金周前6天,楼市热点城市出现了明显下调,热点30城市(其中部分城市网签数据暂停无法统计)网签大幅下调,平均跌幅达到了8成,成交量创2014年来最低。而北京楼市更是迎来2009年以来最惨淡的黄金周。

具体而言,北京新建住宅前6日网签78套,二手房网签23套,均是2009年来的历史最低值,新房和二手房合计网签量仅101套,同比跌幅达到了72%;上海前6日网签新建住宅147套,同比跌幅达到了78%。

另外,今年十一假期前后,广州总推货量2090套,较去年同期跌65%;总成交货量872套,较去年同期跌78%。不仅如此,包括南京等热点二线城市成交量也明显低于去年同期。

那么,成交量下跌是不是仅在国庆黄金周期间发生呢?我们把时间轴拉长。

根据1-9月统计数据,北京、上海、广州、深圳等一线城市,平均成交跌幅达到了40%,其中北京跌幅达到了45%,深圳达到47%。二线城市之前的热点城市,南京下调了57%,福州下调60%。

这意味着今年以来全国多地楼市的成交量比去年同期大幅下跌,有些地区甚至是悬崖式下跌。虽然对于成交量下跌的原因分析众多,但以笔者观察,此轮楼市成交量的下跌“并非一日之寒”,与持续加码的楼市调控措施有着必然联系。

过去一年,北京楼市政策发布密度创造全国历史记录,一年内发布了超过30次各种调控措施,包括调高首付比例、减小房贷打折力度、甚至暂停房贷等。此外,北京市政府还出台了“多校划片”政策,打击天价学区房。8月,北京市明确将在五年内推出25万套共有产权房,并于9月30日开始实施。

紧跟北京步伐,全国其他一线城市也先后发布了多轮调控政策。

上海市将首付比例调高至35%,要求“十三五”期间新增住房170万套,上调最低房贷折扣和房贷利率,延长审批周期等。广州率先推出“租售同权”,上海则率先推出“租赁住房用地”,建立住房长效机制。

同时,杭州、南京、厦门、武汉、郑州等二线热点城市也纷纷跟进,推出各种限购措施。南京规定新购住房三年不得转让,武汉本市户籍居民购买二套房最低首付款比例为50%,禁止购买第三套住房。

上述楼市调控措施不仅有力地打击了炒房行为,还为刚需提供了大量的购房机会。

值得玩味的是,为了进一步打击炒房行为,全国已有近50个城市采取了限售措施。最新实施限售措施的城市是海南省的海口、三亚、万宁和陵水四个市县。上述四个市县把住房限制转让年限提高到了5年。

如果说限购对炒房者的打击是重伤的话,那么,限售则可以是致命的。我们都知道任何一种投资品种如果不能变现,再高的价格也是“纸面富贵”。更何况很多炒房者都是加杠杆炒房,一旦银行严查资金流向或者银行基准利率上调,炒房者的资金链很可能会断裂。

坦白讲,目前炒房风险是巨大的。多个热点城市不仅直接“冷冻”楼市限制出售房产,各家银行为了防控金融风险还在收紧资金的流动性。炒房者可谓是腹背受敌。在只见政策逐步加码不见松动的大背景下,笔者以为,落袋为安才是硬道理。

关于楼市调控的最新消息是昨日(10月10日)上午国新办新闻发布会传来的。国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆在会上透露,房地产长效机制正在紧锣密鼓制定,会适时出台。同时,他还强调,国家反对房地产投机的态度不会变。

这种表态或许意味着炒房者的凛冬已经不远了。

写到这里,笔者想提一下预期这个词。过去十多年,楼市的持续上涨让民众产生了房价永远上涨的惯性预期。在这种预期的驱使下,又使得大量资金流入楼市加剧上涨预期。我们说丈母娘助涨房价,但你想过没有,若房子是负资产,还会有多少丈母娘催你买房呢?

事实上,在中央明确“房子是用来住的,不是用来炒的”之后,楼市上涨预期在调控措施持续加码下正在发生变化。北京海淀区某中介的工作人员坦言,现在房价比较好谈,有个挂牌价845万的3居室,如果谈的好800万左右就能成交。

来源:中国经营网综合自中国经济网、齐俊杰看财经、新华网等等

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