在经过猴年持续的疯狂后，全国热点城市楼市在鸡年开年却迎来了一片清冷。公开信息显示，春节假期期间（1月27日至2月2日），南京、杭州、苏州等地新房成交量纷纷萎缩，大多下跌至个位数，为近三年同期的最低值。
据官方数据显示，今年春节假期，南京市住宅认购量共31套，成交量为1套。认购量与去年春节假期的52套相比，下跌近四成。同样，合肥市区住宅备案量不足10套，和去年春节假期的35套相比下降七成多。厦门春节假期数据未出，但有部分房企反馈，成交量大概仅为个位数。
其实，鸡年春节假期楼市的冷清，在今年1月份就初露端倪。统计数据显示，今年1月份，北京楼市成交量呈现“双降”态势，新建纯商品住宅仅签约2477套，二手住宅的签约量也下滑到了12860套，环比分别下滑了23.8%和28.9%；深圳一手住宅共成交1652套，环比下降23.6%；广州住宅网签6823套，同比下降12.63%，环比下跌42.32%；
对此，市场人士分析，热点城市冷清趋势可能会延续一段时间，目前整个楼市将呈现“量缩价滞”的格局之中。一方面，由于楼市调控政策持续收紧，导致房企对房价的预期难以提升，推盘意愿普遍不高；另一方面，买房人观望情绪浓厚，期盼房价出现调整渐成为市场的主流。
实际上，伴随着楼市成交量的萎缩，一些热点城市的房价已经松动。1月份，深圳房价继续回落，成交均价54931元/平方米，环比下降0.03%；广州成交均价16970元/平方米，环比微跌0.61%。
更值得关注是，合肥市等部分城市楼市出现房价下行趋势，甚至还有开发商为跑量开始“亏本甩卖”。以1月19日备案的禹洲中央广场为例，其107套高层住宅均价10499.86元/平方米，与前一次相比下降2499.82元。
对此，笔者认为，鸡年楼市惨淡不足为奇，一般春节假期为传统楼市销售淡季，大家更多的忙于走亲访友或出游，真正在此时出手购房的人并不会太多。此外，由于2016年楼市过于火爆，现在正回归冷静理性中，开发商和购房者都处于观望姿态。不过，一月份楼市呈现“量价齐跌”就值得探究了。那么，决定2017年房地产走势的因素究竟有哪些呢？
第一，货币政策是否会收紧。昨日（2月3日），央行以利率招标方式开展了500亿元逆回购操作。其中，200亿的7天期逆回购操作中标利率2.35%；100亿的14天期逆回购操作中标利率2.5%，200亿的28天期逆回购操作中标利率2.65%，中标利率均较此前上调10个基点。
就在春节之前，央行已上调中期借贷便利（MLF）中标利率10个基点。这被市场认为，是加息周期已经在路上，可能下一个就是公开市场利率的加息。果不期然，这次央行对逆回购的利息进行上调。同时，央行还上调了常备借贷便利（SLF）利率，其中隔夜品种上调35个基点至3.1%，7天和1个月品种均上调10个基点，分别至3.35%和3.7%。
对此，笔者认为，央行的变相加息除了为防止潜在国内通胀抬头，以及稳定人民币汇率等意图之外，更关键的就是，要给高房价去杠杆，控制系统性风险。一直以来，信贷大跃进和低利率是推升高房价的有效利器，而通过抬高银行房贷成本，收紧房贷规模，达到有效遏制过度投机炒作的目的。
第二，在中央“防风险、挤泡沫”的主基调下，去年9月份以来，全国22个热点城市密集出台调控措施，去年第四季度市场热度骤降，部分三线四线城市也相继加入调控行列，预示着2017年房地产市场将告别疯狂，回归理性。在调控政策的延续下，热点城市房价和地价的涨幅都将全面出现拐点，部分区域的房价有可能马上出现回落现象。
对此，笔者认为，去年中央就给楼市定下基调“房子是用来住的，不是用来炒作的”。这既是要求房地产能够理性回归，又不希望在挤泡沫过程中出现系统性风险。在这样的大背景下，市民们都想看看在严厉的调控政策之下，高房价将如何走下去。
第三，国民的收入预期有所下调，使得潜在购房者的意愿已大不如前。一直以来，高房价总是与国民不断攀升的收入预期是分不开的。前些年，中国经济高增长，国民收入增长预期高涨，这会促进投资和投机购房者入市需求。而现在国内经济正在调整之中，国民收入增速放缓已成总趋势。
根据高盛发布数据显示，2016年以来中国不仅各地的工资指导线都有着下降的趋势，而且中国企业的整体薪酬调研显示，中国人的工资增幅已经从2013年的10%以上降低到2016年的7%左右，扣除各地实际的物价上涨水平，从某种程度看，国民收入是在负增长。收入预期的降低将使市民入市之间更加趋于谨慎。
第四，人们出于对货币宽松推动房价飙升的恐惧，大家纷纷入市加杠杆，去年全国楼市出现了非理性上涨，除了一线城市涨幅惊人之外，合肥、厦门、南京等二线城市房价也出现了超过40%的涨幅。
各地房价快速上涨，意味着成交量也急剧放大，这无疑会透支今年购房需求和购买力。所以，即使不出现10月初的各地楼市调控新政，今年全国一二线城市的房地产也要步入调整漫长的周期。而由泡沫堆砌的高房价，恐怕也难以长期维系下去。
全国热点城市鸡年楼市为啥会冷清开局？这既与各地房地产调控，投资趋谨慎有关，又与央行收紧货币政策有染，更关键是各地房产在经历了疯涨之后，透支了购买力，已呈现疲态。同时经济下行压力较大，国民收入预期整体也开始降低。所以在综合因素的合力之下，2017年猴年春节房地产成交极为渗淡，预计在经过了一番僵持之后，全国房价将迈入长期的“挤泡沫，降风险”时代。
不执著财经 (ID: bzzcaijing)
