在全国楼市整体趋于降温区间背景下，近期南京出现了一轮新房的抢购潮，在向来是南京楼市热点地区的河西区此次共推出了10个新盘，这10个新盘所批销售价格为一年前价格，平均每平米售价低于周边二手房1万元，新盘与二手房价格明显倒挂，买一套一百平的新房可以节省近100万元。
虽然新盘的开盘条件十分苛刻，不仅要求首付8成，更要求验资200万元，但在巨大改善需求和投资需求双重作用下，仍然发生了抢购潮，单个楼盘中签率均不及10%，引来大量购房者彻夜排队抢房，毕竟一套房能便宜百万元对于大部分购房家庭来说是个不小的数字。
限价是此轮楼市调控的一个新增项，为保证新房价格不出现大幅上涨，全国陆续有多个城市对新房实行了限价措施，如新盘报价超过限价则无法从当地住建委领取预售证。在调控初期的几个月，北京一些新开楼盘在限价作用下与周围二手房的价格也曾出现过倒挂现象，同样引起了抢购，同样“一房难求”，项目基本上“日光”，想买到好楼层好朝向的新房还要托关系找人。但，随着调控的进一步深入，目前北京市区二手房均价较“317”新政前已平均下降近二成，也就是说有当时一部分新盘虽与周围二手房价出现倒挂，但随着楼价的下行，短期倒挂现象目前已荡然无存。因而，如果楼市整体处于弱势环境，限价催生的仅是短期需求的集中爆发，并不会影响到楼市整体的走势，随着楼市的进一步调整，限价所带来的“小便宜”会慢慢被时间所消磨干净。
进一步深入分析，从全国范围来讲，除了杭州等个别成实外，全国楼市正在逐步步入冬季，这点体现在商品房销售面积和销售额的同比增幅逐月下降上。1-10月，全国商品房销售面积同比仅增长8.2%，去年同期该数字为26.8%，销售额1-10月同比增长12.6%，去年同期为41.2%。
如果单从南京本地楼市走向看，由于一手房限价，二手房走势更能反映真实情况，国家统计局数据显示，10月南京二手房价格环比下降0.1%，链家公布的南京二手房平均成交价8月以后走势也呈现出平稳态势，并未出现再次爆发性上涨。特别需要注意的是，此次南京新开盘的10个楼盘全部要求首付8成，验资200万以上。不仅如此，南京此前还公布了严格的限售政策，要求购房人新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。以上两方面意味着此次购房者购房基本无杠杆，且由于房本需在1-2年才可办理完毕，购房资金要被锁定约5年。
众所周知，2015年起的全国楼市大范围上涨的原动力在于中产阶级加杠杆购房，在加杠杆作用下，房子的居住属性已逐渐向金融属性过渡。任何一项金融资产的定价核心在于其流动性，如果一项金融资产的流动性不好，那么它的价格会大打折扣，即使是流动性最好的股票资产，在定增时存在锁定期，定增价也较市价有一定折扣。限售政策的核心就在于消灭房产的流动性，进而限制其在银行创造信用的能力，比如一套在房产原本在银行抵押率为7成，限售政策出台后，其变现能力的下降会带动抵押率也跟着下降，最终影响的则是该套房屋的现值。因而，从金融资产的流动性分析，限售下的商品房流动性变差就本应打折，抢购行为并不理性。
另一方面，首付比例的提高影响的则是居民通过银行贷款加杠杆购房的需求，需要居民实实在在用自有资金购买房屋。当前中国居民部门的总体杠杆率虽然和发达国家相比并不高，但在发展中国家里是最高的，2016年居民杠杆率上升的速度也是惊人的，当年居民新增负债达7万亿，已占GDP比重近10%，这样的超过居民收入增长率的负债扩张速度短期来讲是无法持续的。从国际经验来看，必须采取措施阻止居民债务进一步快速扩张。近期，住建部联合央行国土部在部分省市房地产工作座谈会上再次强调坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，切实防范化解房地产风险。
因而，高层去年以来多次强调“房住不炒”，最近一次是在十九大的报告中，目的就是让房子回归居住的本身属性，逐渐压缩其金融属性，这意味着未来五年楼市调控仍是主基调。更进一步，在我国金融周期和发达国家金融周期所处位置不同的背景下，未来3年内货币再次大规模放水的可能性微乎其微，近期发布的资管新规就是金融监管继续趋严的标志。当前10年期国债收益率最近已达4%，随着美国加息缩表计划的逐步开展和在我国建立“货币政策+宏观审慎政策”双支柱框架影响下，未来市场利率仍是个缓慢爬升的过程，对应房贷利率也仍有提升空间，市场利率和房贷利率的提升将对楼市将形成持续的调整压力。
综上，南京此次新盘的抢购潮的直接原因是由于地方政府限价导致一二手房价格倒挂，短期形成了所谓的价格洼地引来居民抢购。但在全国楼市调整仍未见底的基础上，房地产市场整体仍处于持续降温状态，且由于南京实行了限售政策，显著降低了南京商品房的流动性，对当地房价将形成持续的影响。随着市场利率的稳步提升，未来一二手价格倒挂的幅度也会随之缩小，当前居民抢购房产获利可能仅停留在账面上，待5年限售期满后预计该笔投资并不及当初用其购买理财上的收益。因此，需理性看待限价下的南京楼市抢购潮。
