任志强:中国房价没泡沫,房地产税短期也不会出台!

任志强:中国房价没泡沫,房地产税短期也不会出台!
2017年09月02日 16:20 邓元杰

  文章来源:经济真相,作者任志强。

  老邓评论:任志强最近几个月已经多次发声了,难道风向有变?

  2017年8月23日,北京华远企业号,清华大学国家金融研究院副院长朱宁携手光大证券全球首席经济学家彭文生做客中国金融博物馆书院第71期读书会,与特邀主持人中国金融博物馆书院理事长任志强共同分享“金融与房地产的稳定发展”。以下是任志强在读书会上分享的核心观点:

中国房地产没有泡沫

  日本出现房地产泡沫,是大部分银行倒了,国家受到很大损失,很多老百姓房子还不起贷了,但是没看到多少地产商倒了。我们看看08年之后美国出现的金融危机,很多银行不行了,很多老百姓还不上贷款了,我看中国不会出现这种情况。

  中国的情况比较特殊,因为美国、日本大部分属于低首付或零首付,很多人买房子是因为可以冲抵个人所得税。所以他们不在房子上投入实际本金部分,中国你们都说房地产泡沫可能出现,我们假定可能出现,会出现什么情况呢?

  银行会因为个人信贷而垮台吗?我们个人住房用住房基金担保,会说房子我们不要了吗?

只要有政府信誉做担保,拼命去买房吧

  当政府信誉没有垮台之前,你们就可以拼命地买房,因为政府信誉在给你们做担保。尽管政府信誉和市场条件之间做了一部分调整,但是从今年开始建共有产权房,多少年能建到百分之多少啊。

  在现有住房这么大比重范围内,多少年才能完成在市场上占有一定的统治地位或者是垄断地位吗?我估计5年达不到2%,10年达不到5%,你们不信试试看。

谁胆子大谁赚钱,房子金融属性不变

  新加坡人把数字搞得很清楚,但他是按新币计算的,我们是按人民币计算的,从现在来看,新加坡的房价每平米和厦门的房价相比,除了一个货币值以外,可能还是新加坡的贵一些。

  新加坡的组屋可能和厦门现在的房价差不多,而不是说他的商品房价格和厦门差不多。我觉得他们已经把金融和房地产的问题说得很清楚了,谁胆大谁能赚钱,如果政府不改变信用和基础条件的话,金融属性是不会改变的。

只要用平均数去估算市场都是错的

  你们刚才说了新加坡房价,纽约房价,和各地的房价,你们查过没有,他们的房价用的中位数,只有中国用的是平均数。(老邓注:在贫富差距较大的社会,中位数比平均数低得多。比如1、1、2、6、10,中位数是2,但平均数是5)

  也就是说,他们的政府只管中位数以下的房子,因为中位数以下的房子是和老百姓也就是以住为主的人相关的,中位数价格以上的房子和一般老百姓没关系,那都是富人的奢侈品。不能和穷人的住房搁在一起去平均,然后公布一个平均数,这是一个错误的概念,只要你用平均数去做概念,基本上都是错的。

  刚才问了一圈租金,我告诉你,中国如果计算租金回报率,大概平均在200%-300%,你们听了觉得很吓人吧?

  如果我们用平均房价和市场平均租金去计算,那么你是用商品房的部分去计算的租金回报率,大概平均1.5%-3.5%,但是我为什么说我们中国的租金回报率是200%-300%,是因为我们大约有60%的是自建房和福利住房,包括之前的房改房。

  房改房平均价格在北京1430块钱一平,再扣除工龄,大平均750块钱一平,60平米的房子,42000块钱一平,现在一个月租金6000块钱。也就是说一年的回报率高于所有的购房成本,所以如果把这些房改房和旧房的租赁价格回报率和商品房平均下来,平均回报率有200%-300%。(老邓注:举个例子,某套1997年150平米、总价8万元的房子,当时的年租金是2400元,回报率很低。但是现在一个月的租金就6000,一年的租金是7.2万,接近当时的房价了。对于房主来说,一年的回报率是90%,有什么不满意的?现在看20年前是这样,20年后看现在呢?任志强举的例子更特殊,拿最低价格的房子来举例,算出的回报率就是200%以上)

  这也是因为有这部分低价的房屋提供低价的租金,才导致我们商品房价的高价房租,除了那些奢侈品消费以外,一般人给的租金很低。

  绝对不能用平均数,尤其不能单独用市场价格去考虑。大家都知道北京上海是最发达的城市之一,你们知道上海的户均面积在全国排第几吗?平均66平,在全国排倒数第五。

  反而那些村镇,尤其是三四线城市的住房户均面积远远大于国家标准,到了90-110平,美国平均247平,澳大利亚最大,户均面积253平,上海和国际水平相差很远。

  你们不要以为看见中国高楼大厦都很好,还有很多破地方,上海大概还有500多万套鸽子笼,没有厨房、厕所,因此当你用平均数去讨论问题的时候,通常会犯错误。

如果不取消这几个税种,再怎么吵吵房产税也不会出台

  美国的房地产税最高的是纽约,大概6%,911之前大概2%不到,因为911提到了4%,后来又提到了6%,但是纽约房价也是美国最高的,从美国开始征收房地产税,如果房价指数为100的话,现在大概是312,房产税对抑制房价没有任何作用。

  中国有没有房产税?有,1951年的时候,内政部下达了一个实行房产税的命令,这个命令到文革以后,到1986年又重新做了一次修改,叫做我们现在执行的暂行条例。这个暂行条例上,对居民住房免征房产税,而不是说中国没有房地产税,他们说的只是对住宅部分中国不用收。

  但是中国的房价不光只是住房的房价,其他的房子也叫房价,因为你在土地拍卖的时候有工业土地,有综合用地,有商业,有住宅,它都叫房价的部分。只是对住宅部分没有收房地产税,但是我们不承认他没有收房地产税,是因为从1951年的房产税做了四次剥离。

  第一次剥离大概是1954-1956年期间,有了工商税,这个之前是没有工商税的,工商税是从房地产税中剥离出来的一种税;

  第二个剥离是教育附加和城市维护事业税,也是从原有的房地产税中剥离出来的;

  第三个是我们后来增加的土地使用税以及耕地占用费,这两项也是。

  换句话说,要想实行房产税,最少应该把从过去房地产税中剥离出来的4-5种税先取消,为什么物业费不叫房地产税,就是想回避过去从房地产税中剥离出来的好几个税种。因此大家不用关心房地产税什么时候出台,只用关心那几个从房地产税中剥离出来的税种什么时候取消,那边取消了这边就要收了,那边如果不取消,再怎么吵吵房地产税也出不了台。

  老邓评论:任志强是中国第一房地产专家,这次他对房产税的分析也最专业。也就是说,房地产本身看似没税,但已经间接加上了四五种税收。要推行房产税,必须把之前的相关税收取消才行。老任应该是反对出台房产税的,或者说在为大家出谋划策。本来嘛,土地的费用已经一次缴清,还搞什么房产税。

  关于房地产有没有泡沫的问题。下面可以提供一篇调查中国人有多少人月入过万的文章。结论相当惊人:过去几年,月入过万的人数增长很快,三四线城市也是如此。文章太长,在保留核心数字的情况下,我对语言做了简化。

  从这篇文章中很容易做出推论:既然大家的收入都这么高;或者说,贫富差距虽然日益扩大,但高收入群体的数量猛增;或者说,实际通胀率很高,那么,房价焉能不涨?

2017年中国月入过万人数猛增,说明了什么?

  文章来源:新华网思客(微信号:sikexh ),作者宁南山

  中国究竟有多少月薪过万的人呢?

  2006年,第一年实施自行纳税申报,国家税务总局副局长孙瑞标在2007年的一次会议上披露,在申报工作前预计将有500万申报人,但申报期结束后,申报的人数只有163万人。

  2010年,全国申报人数变成了268.9万人,4年时间增加了近100万人。占人口的比例大约为0.2%,即每500个人有一个人月入过万。

  到了2011年,申报人数变成了315万人,增长了17.1%。

  非常有趣的是,2010年全国仅有268.9万人自主申报个税,而上海一个城市就超过了40万人,占了全国15%左右,上海政府体系的高效和上海人纳税意识之强可见一斑。这个40万是估计值,因为上海自主申报个税人数2007年为23.8万人,2008年为29.2万人。

  到2017年,上海市没有公布具体有多少人自主申报了个税,但是总人数应该可以破百万,高居全国第一位。

  上海也就罢了,但二三线城市个税申报,普遍猛增40%—50%以上。以下是部分二、三线城市2017年的年收入12万元以上个税申报人数情况:

  青岛市共有121792人进行2016年度个税申报,比上年增加39932人,增长46.99%。这个数字在2014年,还只有6.47万人,三年增长一倍。

  南宁市共有38174人进行2016年度个税申报,同比增加10900人,增长44.54%。

  长沙市地税局共受理2016年年所得12万元以上个人所得税自行纳税申报106788人,较上年有较大幅度增长,增长高达48.33%。

  成都市个税自主申报人数为22.45万人,比2016年的12.456万人猛增80.2%。成都市个税自主申报人数竟然突破了20万人,比青岛还要高。

  兰州和武汉的增速更是夸张的惊人,实现了倍增。兰州市2017年个人所得税自行申报人数4.64万人,同比增加2.8万人,增长152.90%,申报人数创历年之最。武汉市申报人数是21.67万人,占全省自行申报人数的67.85%。在2015年,武汉市申报人数才8.69万人,2016年才刚刚突破10万人,2017年就突破了20万,武汉实现100%的增长。

  虽然小城市在产业齐全方面仍然不可能和大城市相比,但是高收入人群也在逐渐增多。

  湖北省荆州,2017年所得12万元以上个人所得税自行申报人数达到10044人,自2007年开展该项工作以来,首次突破万人大关。

  山东省临沂市,2017年临沂市共受理年所得12万元以上个人自行纳税申报21269人,同比增加11601人,增长120.02%。

  实际上,临沂、荆州都还不是全国监控房价的70个大中城市。

  一些印象中完全是贫困地区的小地方,例如湖南省邵阳市,2017年邵阳市累计有5824人进行年所得12万元以上个人所得税自行申报,同比增加1213人、增长26%。

  湖北省十堰市,月薪过万人数竟然有1.3万人。

  广西柳州市,2016年共有1.7565万人进行了年所得12万元以上自行纳税申报,比上年度增加9393人,同比增长214.94%。柳州目前没有公布2017年的数字,但是预计也会大增。

  十堰市和柳州市都是典型的工业城市,十堰市有汽车工业,柳州有机械工业。

  江西省南昌市2016年共有3.115万人进行自行申报个税,占江西省申报人数的36.82%。此次申报人数较多的行业依次是:金融业、制造业、房地产业、建筑业、燃气及水的生产和供应业。制造业仅次于金融业,是南昌市第二大造富产业。

  那么,全国个税自主申报人数有多少呢?

  国家现在没有统一公布数据,不过从2011年就突破了315万人,从近年来惊人的增速来看,2017年全国个税自主申报人数几乎肯定过千万,估计在1500万人左右。

  1500万人自主申报纳税人数才占中国人口多少比例?不过区区1.1%不到。但是,这能反映中国的现状和发展趋势。这个趋势对我们非常重要。

  假设我们按照中国月入过万的人数有3000万计算(自主申报个税的人数翻一倍),占全国人口13.8亿的确只有2%多点。但是,2016年全国实际就业人数为7.76亿人,这个3000万人占到了就业人口的3.87%,这个比例是不是有点可观了?(老邓补充:3000万人月入过万,足够抬高房价了。未来的中国,也将实现消费升级)

  实际上,从2017年主要二三线城市个税自主申报人数普遍增长40%-50%,更有不少城市实现100%增长,呈现越来越快的趋势,除了我国税务监管不断完善之外,城市主流收入区间不断上移也是主要原因。

  再说说中国农村的收入水平。

  可以参考的是,2017年5月,国家统计局《2016年农民工监测调查报告》,数据显示,过去一年我国农民工2.82亿人,同期增长1.5%,农民工月均收入达3275元。

  从3275元的平均工资,估计农民工的中位数收入应该接近3000元。有一点可以确认的是,这个低收入的人群数量在不断减少。(老邓注:因为90后的劳动力十分缺乏)

  如果你是一个年轻人,你整天生活在中国人都只挣两、三千元工资的幻觉里面,完全看不到每一天都有大批中国人跨入月入过万,跨入有车阶级的行列,看不到中国低收入人群在迅速减少,对你自己有害无益。

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