百强榜就是压力榜
文\ 潘永堂
看了11月业绩榜，很激动，很紧张，也有明显压强感！
2017年快过完了，11月的榜单，似乎已预言了房企2017年的总结报告。
图：亿翰智库的TOP50榜单（50强后就不看了）
今天房地产处于什么节点，什么温度，什么阶段，上述这张表是最好的晴雨表。
也借11月榜单，老潘随性做个简单总结。
1，感谢碧桂园，你让中国房地产迎来6000亿时刻。
碧桂园成为首个破5千亿的房企，11月单月销售500亿，按此计算，12月最后冲一把，按照“大碧”速度，突破6000亿规模，碧桂园应该有这个冲动。（一个问题是，要不要为明年预留点增长，不要破6字头，这个问题的答案，取决于碧桂园2018年的业绩欲望和空间。民间传闻，2018年碧桂园不排除要冲击万亿的可能，所以2017年破6也就未尝不可。）
于此同时，今年销售100亿的房企，你知道滑落到多少位了？百强名单肯定没戏了，预计将是180位左右。同时今年全年百强的100名业绩预计在150亿左右。
从160亿到6000亿，这是中国房企从100强到首强的业绩差距。
2，2017年房地产，已不是普涨机会，而是结构性机遇；是少数优秀房企的钻石时代，大多房企的黄铜时代甚至是生死关头。
老潘一直看多房地产，哪怕如今地产被调控限价搞得真个行业郁闷，但业绩的反向增长却是真金白银。
其一，尽管2017年是最严调控年，但国家统计局公布2017年前10月销售额102990亿元，破了10万亿关口，11月，12月的年底房企业绩猛增长，不排除会超过2016年11.6万亿的大年。
其二，中国GDP还在6.7%的中高速增长，傲视全球各大经济体，未来人均GDP也将大幅度上涨，从2016年8800美金到2020年1.6万美金，这意味中产更有钱，中国人消费升级更有底气，同时，城镇化57.6%离70%还大有空间，同时，人们对房子改善需求的巨大需求，加上房子产品创新空间极大，细分化、智能化、院子化、园林化、科技化、颜值化、精神化……整体说来，房地产发展依旧大有空间。
其三，过去唱多房地产，大家都开心，因为那个时候是普涨，今天唱多，很多房企不开心，因为今天是结构性机遇，唯有少数优秀房企能够继续长大，大部分房企业绩不进则退，在榜单位置逐年下滑。
一个普涨的行业是不值得尊重的，今年在市场不好，调控加剧，行业总额蛋糕不增长前提下，能够逆势增长的房企，将赢得市场更多的尊重。
3，2017年让行业兴奋的三类房企：三巨头+千亿门+后起之秀
2017年中国地产的兴奋点在老潘看来，已经表现为三类房企。
兴奋点1：:三国杀的碧桂园，万科和恒大，这三巨头首战3000亿之上，11月也首站4000亿刻度；
兴奋点2：所谓的“千亿龙门”，从2015的7家，2016年12家到如今2017年预计16~18家左右。短短3年间，千亿房企从7、到12，再到16~18家左右。
破千亿的兴奋度在2017年达到高潮，未来还会更多，但兴奋度也在下降，一则数量太多了，二则君不见未来6000亿、8000亿房企都来了，你再吹嘘千亿，好像也就自嗨了。
事实上，今年千亿也只是个小目标，一大批房企已经提出决战3000亿的新海拔。
兴奋点3：所谓的“黑马房企”，后起之秀。
这几年老潘被有些房企吓着了，一个超重的房地产企业竟然玩起了互联网的增速，20%增长，50%的增长算什么？一大批80%，升值100%的三级跳、连续2个业绩翻身战的房企屡出不穷。
碧桂园从476亿到破千亿，到破3000亿，到如今迎战6000亿，这是大象跳杆的宇宙级速度，另外一个小大象是融创，从880亿到1500亿到如今3000亿，这是孙宏斌的速度与激情。
再就是不太网红的央企鲁能，老潘也被吓到了，2014年据说55亿，2015年202亿，2016年606亿，2017年前11月突破806亿去年接近千亿的节奏。4年从几十亿到上千亿的闪电节奏，逆天了。
当然，2017年最网红的当属新晋的“三四线之王”，以前你都听说过，但如今一下崛起的祥生前11月已516亿，中梁672亿，今天老潘在杭州祥生总部，将深度专访祥生总裁，还原黑马背后的道路与梦想。
4，坐稳了，今天的TOP20,，绝不是5年之后的TOP20。
一定要记住，你的50强、20强，甚至10强的位置并没坐牢固。今天的TOP20，未必是5年后的TOP20。
你可曾想象，万科那么多年老大，一下2016年被恒大夺冠，2017年被碧桂园夺冠，一次易主有偶然，但两次易主就绝非偶然，这一点值得万科深思。
2018年也不容乐观。目前看拿地榜，某种意义上，今天的土储量排行就是折射未来房企销售榜，碧桂园前11月拿地总额又是大冠军，超过万科许多，而且论土地储备，目前融创作为新晋的地产“四阿哥”，手握2.7万亿全行业最多土地储备，未来融创进入TOP3是孙宏斌的本色与初心。
那么三国杀，老榜单，谁会下来？有坊间传闻，万科虽然没设置每年的销售目标，但据说，保住行业前3，这是底线。
图：中国指数研究院统计前11月拿地榜
连三巨头都有可能换位置，更不用说TOP10了，TOP20就更不用说了。所以别看你今天TOP20了，此刻的你，哪敢丝毫倦怠。
5，3000亿，4000亿是未来房企第一阵营的门票。
每个房企都想进入第一梯队。但目前看来，第一梯度也就是TOP10，未来3到5年后，前10强会侵蚀整个行业30%~40%的蛋糕。按照行业10万亿左右的盘子，差不多前10强平均要做到3000亿、4000亿这个规模量级，所以未来房企要进入或保住第一梯队位置，就必须得拿到至少3000亿、4000亿的门票。
6，未来2、3年，前30强房企将卖掉全国70%的房子
按照亿翰智库的一个预测，即未来集中度会继续加大，预计未来2-3年，前三甲企业销售业绩合计将达到2万亿元，TOP4-30房企销售金额合计约为5万亿元，前30强房企将卖掉全国70%的房子，实现房地产行业“黄金”分割点。
图：未来房地产行业的“黄金”分割点
目前，碧桂园，万科，恒大三家企业销售之和已经接近1.5万亿，占TOP100企业销售总额6.38万亿的比例为23.1%，但更要命的是，占前十企业销售总额的比例为51.3%。所以三巨头名不虚传，他们在不断引领中国房企的新高度，不断拉开与其他TOP10的鸿沟。
7，被地产人忽略的局部指标：大房企1个城市做500亿，1个月销500亿。
我们只看到5000亿巨头和众多黑马，但我们没看到是局部指标的凶猛。
其一，碧桂园保持月销500亿的速度，1个月500亿，这让其他中小房企如何活？与之对比的是，9月以来连续3个月突破400亿\月，11月1个月突破490亿，创造单月最高，就好比是融创在秀肌肉。
其二，你以为城市单产如何了？依旧是记录众多。
比如万科在深圳一个城市前11月就销售500亿，年底计划回款做到500亿，
比如一个江苏省，中南提出未来做到1000亿，1个省1千亿，其他房企怎么看？
比如一个地级市，中南在江苏南通就做到184亿。
比如一个县级市，祥生在绍兴市诸暨县就做到近80亿。
其三，11月单月平均销售金额超过100亿的企业共有16家，均为TOP30段内房企，比如新城、招商单月销售额更是突破160亿、130亿，销售金额首次突破千亿大关。
8，三全策略：城市全区域，产品全业态，拿地全方式
如果你想做区域性房企，只要玩300亿，500亿规模，其实只需要精选城市、只要聚焦三个圈（长三角，珠三角，京津冀）的一个圈，每一个圈大约2万亿多总当高，一家房企占个40分之一，也有500亿多，比如广东的时代地产，方圆地产都是如此。但如果你要做3000亿，5000亿，你就必须一二三四都得玩，即全区域、全业态布局。
你看碧桂园一二三四五，看恒大的一二三四，看万科聚焦一二线也开始布局三线。连过去不看好的东北的沈阳，长春都不放过。而且中国的政策市带来一二三四线布局好处多，比如东方不亮西方亮。举个例子，2016年1-9月份，中南的业绩贡献基本是靠一、二线城市。但是2016年10月份到12月份一二线调控后，中南业绩继续上涨很多都是三、四线城市的功劳。
再举个例子，阳光城双斌进入之后，提出了城市全区域，产品全业态，拿地全方式的三全战略，其实冲向2千亿，3千亿的房企都得如此。
9，刚过去的11月，恭喜新城控股，招商蛇口首次突破千亿。
10，接下来的12月，2017年就剩30天了，提前预祝万达，旭辉，世茂早日跃过千亿龙门。
节点：写在房企11月业绩榜发布时
地点：清晨的杭州
