【老潘说】所谓黑马，必有过人之处！
我们往往只看到黑马奔跑的闪电速度，但我们没有看到他提前布局，谋定而后动，巧妙利用天时、地利、人和打好系统战的战略力，执行力。
这两年房企冒出很多黑马，有些之前完全名不见经传，但因为2015年、2016年、2017年的中国楼市行情大年，这3年是一个行情大于能力的年代。但也不得不承认，同样的行情，为何你不是黑马，他是黑马？这是个值得深思的问题。
地产这个行业，虽然一直在调整中前行，但一些优秀的房企却也表现出逆周期，甚至穿越周期的战略能力，这种能力或是战略差异化的选择，又或者是内在执行力和专业均好的提速……今天老潘在法国特别推荐来自明源地产研究院的《2017年房企十大黑马，5个已经业绩翻番》的文章。以此，记录2017年那些弯道超车、加速前行的正能量！
作者：苏兮
来源：明源地产研究院
2017的楼市风起云涌，政策频出，市场转向，可以说是承上启下非常关键的一年了。越是关键时期，越考验企业的定力和抗风险能力。随着十一月份销售排行榜单公布，各房企今年的业绩情况基本上大局已定。
一方面我们可以看到行业集中度越来越高，榜单越往下排名激荡程度越剧烈，业绩萎缩跌出百强的房企不在少数；另一方面，一批年度明星房企也在熠熠闪光，在动荡之中逆势而上表现亮眼，前11个月实现增长率超过100%！明源君今天就来给大家盘点一下2017年房企中的十大年度黑马！
图片来源：克而瑞地产研究、明源地产研究院
01
碧桂园
重仓三四线赶上丰收年▿
今年首次登榜世界500强的碧桂园，其实很难说是黑马了，从过去几年的增长情况来看，这个巨头房企的登顶其实可以说是早已经剧透，并不算意外。今年上半年，碧桂园合同销售额就再创新高，同比增长131%至2889.1亿元人民币，跃居行业第一。
11个月提前完成年度计划，全年销售额接近6000亿，碧桂园今年可以说是大丰收了。逆势而上，一方面依赖广泛布局，虽然多数房企都受到热点城市延续性的“四限政策”影响，但是碧桂园广泛均衡的布局和丰富的产品线，有效的对冲了风险，因此受到政策的影响非常有限。
另一方面，由于今年三四线城市市场的持续发力，重仓三四线的碧桂园收益也非常明显。碧桂园坚持“有人的地方都要去”，从目前的拿地情况来看，加强三四线城市的布局的战略非常明显。
11月份碧桂园拿地积极，补仓的土地储备达到663万平方米，拿地总价达334亿元，居40家之首，其中在三四线城市的拿地总量占比近9成！
随着明年货币化棚改的持续高位，三四线城市市场热度值得期待。作为历史上首个五千亿房企，碧桂园代表的是整个行业的认知，中国房地产市场的天花板到底在哪里？中国房企的规模极限在哪里？期待碧桂园回答这个问题。
02
融创
聚光灯下的并购之王
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要数一下今年房地产行业的大事情，今年7月19日，融创以438.44亿元的价格收购万达13个文旅项目91%的股权，绝对榜上有名。藉此，融创一举新增5897万平米建面的土储，土储排名由2016年末的第六飙升至第三！
事实上，早在2015年，融创就开始了大举并购，通过并购拿地的比例超过六成，可以说是先人一步。通过娴熟的收并购操作，获得廉价土地，融创优化了土地储备结构（一二线热点城市的布局已达总货值的84%，远超其他千亿房企），也坐拥了充足且高质量的可售资源，而且由于地价低，为实现销售业绩和利润的持续快速增长奠定了基础。
根据克而瑞的数据，今年前11个月，融创的（流量）销售金额为2973.1亿元，同比暴增141.7%，仅其一家增长的1743亿销售额，就够干掉十几个百强（今年前11个月，销售额排100名的信达地产销售额为125.1亿元）。
都说现在土储的总量和结构，决定了几年之后的销售业绩和江湖地位。自2015年起就开始买买买的融创，是不是快且稳，这波操作我们拭目以待。
03
龙湖
千亿军团的“稳健型”代表
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作为百亿规模阶段学习的标杆，龙湖在前五六年的时间里，发展没有那么迅猛，但是近两年的表现却非常亮眼。2016年实现了61.6%的增长率，今年仅上半年，就以922.5亿元的销售额超越了去年全年。而根据最新的数据，今年前11个月，龙湖销售金额达到1484.1亿元，排名从去年的13名跃升至第8，再次挤进前十，进入千亿军团！
相较融创，龙湖可以说是“稳健型”的代表。全国布局平滑周期，但也不参与火爆城市的高价地争夺，控制土地成本；同时，稳健的业绩、精准的投资及健康的财务状况，让龙湖地产赢得了境内外评级机构的认可。
标准普尔和穆迪对其的评级常年处于正面或展望稳定；大公国际、中诚信证评及新世纪更是给予AAA的最高评级！到今年上半年，龙湖的综合融资成本下降至4.7%，成为民营开发商中融资成本最低的企业之一！
能大量借入便宜的钱，让龙湖能够一边冲刺业绩，一边发力扩张，相较其他冲千亿的房企来说，可以说是具备了非常良好的先发优势。审慎理性，也算是整个行业的一股清流了。
04
阳光城
跨越500亿质变的潜力股
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今年前11个月，阳光城销售金额达到769.3亿元，同比2016年391亿的销售额几乎翻倍，向冲千亿的目标不断逼近。在500亿左右军团当中是非常有冲劲的一个。
早在年中的时候，明源君就专门分析过阳光城。此前，阳光城3年10倍的奇迹还来源于“股+债”的核动力。要高增长就要敢负债，恒大就是很好的例子。可是，负债太多就像高空走钢丝，很危险，但是阳光城采取的是“股+债”的模式，相对安全的放大财务杠杆，迅速做大规模。
500亿之后，战略的布局、城市的进入都需要时间，而阳光城恰好提前布局了，大量的优质土地储备+城市布局好（“3+1+X”布局，长三角、珠三角、京津冀+大福建+战略城市点），将有限的资源投到产值最高的地方，完整的赶上了这一波行情，可以说实现了跨越式的发展。
但是从500亿到1000亿，是从质变到量变的过程，500亿之下的增长，靠量的积累和成长惯性，但500亿之上管控逻辑和体系完全不一样，非简单地扩大规模就能行。阳光城如何实现3年3000亿的雄心壮志，还值得期待。
05
泰禾
重仓核心城市群的院子▿
泰禾近几年的发展也可以说非常迅猛，2016年销售额仅400亿，今年1-11月销售额就已经突破700亿，同比增长达到134.4%！不得不说，高溢价的产品体系成熟之后，进入到快速复制阶段的泰禾，确实展现了很强的市场号召力，也表现出来非常大的野心。
一方面，泰禾深耕一二线核心城市和热点城市（聚焦以北京为中心的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区、以深圳为中心的珠三角地区外，并适时进入部分强势热点城市，如太原、济南、武汉、合肥、郑州等）价格空间充足，另一方面产品具有很强的价值支撑。
以泰禾“院子”、“大院”系列为核心品牌的高端住宅产品，拥有很强的品牌溢价能力。前不久明源君给大家分享过，北科建泰禾·丽春湖院子9个月单盘卖了80个亿，在北京别墅市场占据了15%的市占率，相当于一个标杆房企区域公司一年的销售额！
但是随着一二线城市的严厉调控持续，“限购”“限价”两把剑架在脖子上，快速扩张的泰禾如何降低风险，及时“补血”，可能会变成一个更加重要的课题。
06
中梁
阿米巴模式的成功样板▿
中梁作为一家深耕三四线的开发商，2014年还偏居温州，2015年开始发力，至今已进入全国11个省，业绩更是连年翻番，排名一路飙升。根据目前的数据，中梁前11个月销售金额达到672.2亿元，同比增长近130%，今年剑指700亿，可以说是中型房企中绝对的黑马！
中梁高层认为，中梁之所以发展的快，得益于中梁阿米巴生态经营理念下，以激励机制为核心的管控理念（成就共享、项目跟投等多层级事业合伙激励机制和充分授权、管头管尾的管控体系）。
说到底就是人才，抢到了行业稀缺的优秀人才，就等于抢到了地和钱。2014年大家都在裁员，中梁却拼命招人，为15年的崛起储备了人才。人才招进来之后只干一件事——培训学习，打造组织能力，比如研究学习标杆企业的构架、制度、投资拿地及管理上的创新、激励机制、业务突破等。这些人才储备为2015和2016年的爆发做好了准备，也直接影响了今年的持续高速增长。
阿米巴模式下独特的激励机制，则成功的留住了人才。“事业合伙”、“费用包干”、“成就共享”、“项目跟投”和“专项激励”等，如此丰富、多层次的激励体系，对整个公司活力和斗志的刺激作用很明显。有人，才有未来。明源君认为，这个以人为本的房企，后劲依然很大！
07
蓝光
规模与利润并重的产品主义者▿
作为中型房企中的黑马，2016年销售额仅339亿的蓝光，今年11个月的销售成绩已经突破608.6亿，同比增长率近94%，挤进30强的行列！并且远超年初定下的500亿目标。
一方面，蓝光由于2016年在投资布局上有效把握了南京、苏州、合肥等热点城市迸发的结构性市场机遇，原本布局川渝的蓝光，东进的战略取得了显著成效，正式成为一家全国性的房企，因此实现了跨越式的增长。
另一方面，2017年蓝光坚持改善型产品的战略转型，“产品主义”的产品观在市场上得到了验证。蓝光总裁张巧龙在海南三亚举行的“2017年博鳌房地产论坛”上说，“聚焦改善型住宅产品”战略的成功，让蓝光更加坚定的走“产品主义”路线，坚持用产品力打造企业核心竞争力。
随着房地产市场进入改善时代，市场细分、产品细分，是近两年各大开发商所形成的共识。聚焦细分市场，逐渐沉淀下来你自己的品牌标签，坚持产品主义的蓝光，有可能成为下一个绿城吗？
08
祥生
深耕主场的区域黑马
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祥生2015年109亿，到今年11个月销售金额已经达到464.1亿，连续三年进入全国50强。强势进入第二梯队的祥生，更是发出了在2018年冲击1000亿的口号。
祥生深耕华东区域，并且今年80%的销售额都来自这个区域的三四线城市。在今年调控的背景下，环上海，环杭州附近经济产业基础坚实的三四线城市，承接一线城市溢出需求，市场优势明显。可以说选择华东区域作为主战场，选择三四线城市作为布局重点，是祥生今年突飞猛进的关键因素。
之前明源君也专访过祥生总裁赵红卫，他认为，祥生未来，计划把三四线根据地做到20个，按每个每年30亿来计算，就可以达到600亿。再加上上海、杭州等一二线的布局，就可以实现千亿目标。
深耕去化速度快，流动性好的三四线城市，把所在的城市发展成为根据地，这对于在2018年这个“小年”内要发力“1000亿”目标的祥生来说，是非常重要的布局策略。
09
美的
厚积薄发的小房企标杆
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最近几年，有一个越来越明显的趋势——20强开发商增长速度快于50强的，50强的又远快于100强的……对于50强往下的百亿规模房企来说，生存的难度越来越大，TOP50-100几乎每年都是大换血。
作为一个百亿规模的房企，逆流而上进入50强，11个月销售额突破400亿，同比增长率达到105%，美的可以说是当之无愧的小房企标杆！
从2010年美的开始走出广东，用5年时间快速完成了华南、西南、华中、华东、华北和东北6大区域的全国化布局。这一波二三线城市去库存政策的影响范围，和美的多年在华东区域，西南区域和湖南等区域二三线城市广泛布局的策略合上了拍，也许是这一轮业绩高速增长的主因。
对于未来，美的地产总裁赫恒乐说，美的地产在乎的重点不是排名的变化，而是对标地产10强甚至是前3强，并制定了2020年冲击千亿规模的目标。同时，美的也在积极拿地，仅今年上半年就斥资144亿元，在佛山、中山、苏州、邯郸和徐州等地获取规划建筑面积272万平方米土地储备，土地成交金额位列房企前20强。
10
俊发
单一市场城市更新的巨无霸
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2017年1-11月，俊发销售总额为342.5亿元，同比2016年同期140亿的销售额，增长率高达143%！而300多亿的业绩里，至少有80%的业绩是由昆明市场创造，在单一市场做到近300亿的规模，可以说是巨无霸了。
根据中国指数研究院数据，1-11月昆明房地产销售榜单中，俊发地产销售金额与销售面积双双第一，销售额吊打排名第二的万科，在昆明房企中处于一马当先的地位。
与此同时，俊发也深刻参与到昆明本地的城市更新中。根据俊发的“三年战略”，2017年是“城市更新综合服务商”的开端之年。通过城市更新，获得大量的优质土地资源，为俊发地产的发展后劲储蓄了能量，也奠定了绝对优势的地位。
在突破四百亿之后，要想再上一个台阶，依靠单一市场是不可能实现的。在未来“云南王”如何实现更广泛的布局，可能将是一个更大的考验。
总结
这个黑马单纯是从规模和销售金额来进行对比，就像明源君老说的，规模决定了地位和话语权。进入到下半场，快周转扩规模依然是市场的主流逻辑。到底如何实现规模的突破，希望今天分享的各有所长的10个房企，能够给大家一些启发。
