万达发家史:第一桶金来源于棚户区改造

万达发家史:第一桶金来源于棚户区改造
2017年01月09日 18:20 亚布力中国企业家论坛

文|王健林

大连万达集团董事长、总裁

通往成功的道路有千万条,成功的结果都是一样的,但成功的过程和方法绝对不一样。无论哪一个企业家,他的经验、过程都只能参考,不能盲目效仿,否则就成不了功。成功要靠自己钻研、自己琢磨。

万达能发展到今天,最核心的原因就是敢于创新。万达近30年的发展史,其实就是一部创新史:即敢为人先,想别人不敢想的事,做别人不敢做的事。创业的秘诀也是如此,就是一个字:“敢”。创业的100人中可能有90个失败,但总有一小部分人成功。不敢创业就不可能成功。

万达的创新过程关键在于走了四步棋:搞旧改、跨区域、创模式、搞文化。

第一家做旧城改造的企业

万达成立于1988年,一个国家严格控制房地产业的年代。当时没有注册资金,需要借钱。我们找了一家担保公司借款,借一百万,每年20%利息,约定五年还,这才成立了这个公司。

那个年代搞建设,除了有钱,还要有计划指标,中国计划委员会只给大连三个指标。万达成立半年后啥活都没有,干吃这点钱,着急。我找了当时主管承建的副市长,说不管什么活都批给我们,能吃饭就好。当时市政府北门有一个棚户区,政府找了三家国企,他们一看赔钱都不愿意干,市长一看我主动找上来,行,你要干这个地方就给你批规划。

这个棚户区连自来水没有,就是一个大院、一个水龙头、一个厕所。厕所掏一次粪,整条街臭好几天。市政府门口这么大一片棚户区非常难看。这片棚户区的开发成本是每平米1200元,而当时大连最好的房子卖1100元/平米。我说卖1100元赔钱,咱们卖1600就挣钱了。

万达北京街,改造后的棚户区。

为了使房价多卖50%,我们做出了五点创新:

1)做明厅:那时候房子是没有厅的,我们设计了一个明厅,进门之后就有一个窗户、一个客厅。

2)做洗手间: 那时候规定县处级以上干部才允许住带洗手间的房子,为此纪委还要求我们提供购房人名单。

3)上铝合金窗:相比八十年代盛行的木窗,它最大特点就是大、宽敞。

4)上了一道防盗门:八十年代没有防盗门,都是小木门,那时候正好辽宁出了一个企业叫盼盼,生产防盗门。当时九十块钱一套,很便宜。

5)赞助一部香港电视连续剧:那时候香港电视连续剧特别火。我们花八万块钱赞助了四十集,在电视剧播放广告时放三次。

整个创新做下来,每平方米也就增加了六七十块成本。刚推出一个月时间,一千多套房子全部卖光。这一单赚了近千万近利润,但更重要的是尝到了搞旧城改造的甜头。万达因此成为了全国第一家搞旧城改造的企业。

走出地域发展

万达发展一段时间之后,一年有20多亿销售额,但连续两三年停滞不前。那时候有一句话,“东西南北中,发财到广东”。去广东之前,公司是经过了一番斗争的:去之后话都听不懂,别人都觉得你土老帽。但是我觉得一定要走出这步。1992年万达就去广州成立了一个公司。尽管在广州第一次开发没有赚多少钱,但更重要的是证明了北方的企业也能到改革开放前沿去搞项目,极大地鼓励了我们走出去的勇气。到1998年,万达开始全面地在全国扩张。

这次开发使万达成为了中国第一家走出地域,到外市发展房地产的企业。时至今日,万达成为了中国房地产企业中开发规模最大的企业之一。但如果没有当年跨区域这一步,也许万达今天可以做一百亿,但也只是个家门口的公司。

创新商业模式

当时的民营企业不像现在有社会保障,不管什么企业,只要按月交费,退休都会有保险。那时除了党政机关干部,国有企业都没有保险,民营企业更不用多说。万一有一天项目停止了,或者全国出现大的经济周期,钱不好赚了,大家退休了到哪儿领养老金?得了病怎么报销医药费呢?

想着为了员工将来有保障,万达决定做一个有长期稳定收益的项目。讨论之后,我们决定做收租物业,而且不能做小物业,要做大做强,向世界500强收租,来保证长期、稳定的现金流。于是万达在2000年搞了第一个购物广场,叫单店;在02、03年做了组合店,就是几个楼合在一起。到04年,万达开创了“订单商业地产”,成立了规划院,前期进行商业设计,设计好后去找商家谈判,规避了浪费、无效,包括谈判的不对等,这是万达在全球的首创。

万达内江商业广场效果图

这个模式的创造和创新,使万达获得了一个市场上绝对优势地位,从而享有了议价权,使得企业发展奇快。在所有创新当中,我认为商业模式的创新最重要。卖咖啡很简单。但是把它做成标准化:一个招牌、一个模子、一个口味,就做成了星巴克。做同样一件东西,只要能研究好商业和组织模式的再造创新,就能拥有竞争优势。

发展创意文化产业

2005年,万达决定做电影院线。当时跟世界文化行业巨头时代华纳公司谈合作,他说要提成75%,我说行,签了合同,就先干上了。华纳跟我们合作的前两年是巨亏的。2006年,万达签约后当年就实现了盈利,而且在这个行业达到了令人吃惊的发展速度,已经成为了排名全球前列的电影院线。

2016年初,万达并购传奇影业

2010年,万达成立了一个演艺公司,跟全球最牛的公司——美国弗兰克公司合作做类似于拉斯维加斯的秀。一个秀的收入,在国内一个场子可以收四到五亿,在国外可以收一二十亿。

所有行业都是有天花板的,而文化行业是没有天花板的。只要你做的好,它的盈利空间是无限的。文化产业还附带巨大的品牌效应和传播力。这几个文化创意产业,将会是万达今后的发展动力。

根据王健林在“中国企业家走进校园活动”第一站的演讲改编

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