今天（1月12日），房地产市场传来了两个大消息，从中我们或许可以看清“房地产调控长效机制”的端倪。
今天出版的《人民日报》在头版头条位置发表了这样一条消息：中办国办印发《关于创新政府配置资源方式的指导意见》。
在这个指导意见里，有这么几句话值得我们高度重视：
这就是官方关于“房地产税”的最新提法，其核心是“支持各地区探索创新”，总结之后“及时加以推广”。
我个人认为，这传递了两大信息：第一，房地产税距离出台还有相当距离；第二，可能先在某些城市、省份试行，然后再推广。
众所周知，开征房地产税目前有巨大的争议，一是合法性的问题，二是如何收取的问题，三是征税会不会对经济发展产生负面效应的问题。
所谓合法性的问题，其实是土地产权问题，目前的商品住宅都缴纳了70年土地使用权，房子是业主的，但下面的土地是业主向国家租赁的。在缴纳了70年租金的情况下，再征收房地产税，是不是合适。
其实如何收很简单，只要全国电脑联网，就可以开征。但问题是，目前楼市出现严重分化，人口流失的中小城市房屋严重过剩，卖不出去、租不出去，如果开征房产税，势必对这些城市的经济产生巨大负面作用，有可能导致人口进一步下降，房屋库存量进一步上升。最终，过剩的住宅只能拆除、或者炸掉。
所以，我此前在专栏里预言过，未来有条件收取房地产税的城市不多。我的建议是，通过全国人大立法开征房地产税，但授权各地可以减免、缓征、自定税率。最终，大概只有中东部100来个有人口增量的城市能实施房地产税，能成规模征收的，或许只有30到50个城市。
对于一线城市、强二线城市来说，开征房地产税是必要的，甚至可以考虑在第四、第五套住宅之后，实施惩罚性、累进制的房地产税，这样可以减少空置和调整财富结构，有利于减轻平民、年轻人在大城市的生活负担，防止社会阶层的固化。
现在看起来，中央似乎有这个意图。目前上海、重庆已经试行了房地产税，但主要是针对新增住房的，至于在试行之前购买了多套房的人，则不用缴纳。所以，这种试点不是真正意义上的试点。
针对全部存量住房的房地产税，或许会在北、上、深三大一线城市试行。
据央视等媒体报道，国土资源部今天表示：要坚决落实中央关于房地产调控的重大决策，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性土地制度，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例；对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。
应该说，这种调整是非常有必要的。对于库存量大的三四线城市来说，这是重大利好，意味着房屋新的增量将减少，再加上棚改上只拆不建、货币补偿，将带来新的需求，有利于去库存。部分有人口增量的、经济规模偏大的三四线城市，或许房价能在2017年有所上涨。但中西部人口流失严重的三四线城市，仍然有漫长的去库存过程。
对于一二线城市来说，增加土地供应、提高住宅用地比例，有利于化解供需矛盾、平抑房价。重庆之所以房价长期保持稳定，就是因为供地量巨大。可见，只要增加土地供应，一样可以抑制房价。但北京、上海这类城市还有控制人口总量的任务，所以土地供应量一直偏低，估计未来也不会有大的改变。至于深圳，有强烈的扩张人口的欲望，但土地面积狭小，也很难大幅增加土地供应量。所以未来北上深仍然是三个非常特别的城市。
从上述两个大消息来看，高层的确在酝酿建立长效机制。但这个机制的建立，恐怕需要相当一段时间，没有5年时间很难形成一个体系。
楼市并不消停，除了呼之欲出的房地产税，官方也要出台“住房法”了，这将会成为楼市的又一个大杀器吗？
住房法：它是个什么法？
近日，在《从中央经济工作会议看明年房地产市场新动向》一文中新华社首次提到了“住房法”。
——中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞
房地产要立法？这并非新鲜事。据悉，在七八年前，住建部就开始牵头起草“住房法”，这部法律有住房保障和商品市场两部分。最终这部法律的方向变成了专攻住房保障，并定名为《基本住房保障法》。
随着今年以来房地产调控的升级，一部调节更全面住房关系法律的出台似乎也只是时间问题。
目前我国房地产的法律法规主要包括两大方面：三部法律，即《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市规划法》；还有就是房地产相关的行政法规。
“住房法”很有可能成为一部上位法，也就是说相比其他法律有较高的法律效力。
它的推出流程并非一蹴而就，最终进入人大立法程序至少还需要几年时间。
在此我们可以大胆猜测一下：未来的“住房法”是干嘛的。显而易见，首要一点就是让住房回归居住属
性，这是中央经济工作会议给未来楼市发展定的方向，也是近期一系列地方性调控的宗旨所在。
从九月底到现在，房地产调控从未停歇。从北上广深到最近发力的两个城市南昌和济南，从超一线到较弱的省会城市都未能幸免。
限购之所以成为可能，在于当地市场的非常态火热。目前在全国范围内，仅有20个左右的城市能保持稳定的人口和资金增量，它们大多位列9月以来集中限购的城市群内。
这些城市大多是二线以上城市，也就是副省级城市，或计划单列市。只有少数诸如苏州、无锡这样的普通地级市。
除此以外的大部分城市，买房在那里并不是天大的事儿。
对于在中小城市打拼的年轻人来说，房子的压力远未成为生活的主要障碍。首先，房子的均价并非高到天际，年轻人如果选择贷款买房，每月的房贷在工资中的比例一般都在可承受的范围内。
另外，这里的年轻人如果结婚组成家庭，甚至有些可以“继承”父母的不动产。
未来的住房法当然并不局限于房价的调控，更重要的功能在于保障普通人有房子住，尤其是保障中低收入家庭的住房权利。
早在1937年，美国就推出了住房法。罗斯福总统在他的第二任就职演说中指出：“全国有三分之一的人住房条件很差”表明此时联邦政府已十分关注贫民的住房问题。同年9月1日，国会通过了由纽约州参议员提交的瓦格纳·斯特高尔低租住房法案，改发的正式名称为美国住房法。
这是一部直接针对解决低收入居民住房问题的法案。美国住房法经过后来的进一步改进后，旨在解决低收入阶层住房问题的公共住房建设，才进入实质阶段。
不只美国，在日本、新加坡、英国等地，他们都有自己的《住房法》和相对完善的住房法体系。它们都旨在协调房屋同时作为商品和生活必需品的矛盾，确保“居者有其屋”。
至于“住房法”，有总比没有好。
中国城市发展水平不均衡，在订立法律法规时要综合考量各地的情况。
比如在重点城市，人太多而房子太少，使得房价节节攀升，法规的设立就该强调房子的居住属性，弱化投资属性。而亟待去库存的三四线城市正相反，让房子回归市场，是当务之急
