导读：刚刚，周小川在海南博鳌的演讲，他说了一句非常重要的话，如同全国的一声炸雷！
刚刚，央行一声炸雷！
中国楼市风向彻底逆转
据证券时报等媒体报道，今天（3月26日）上午，中国央行行长周小川在博鳌亚洲论坛表示，货币政策经过多年QE，全球已到达周期尾部，意味着货币政策将不再宽松。
此外，周小川还说：财政政策对结构性调整非常有帮助；各国复苏速度不一致，货币政策也不是完全协调一致的。认真去考虑何时如何离开货币政策宽松周期，这是一个非常大的挑战。判断再通胀为时尚早；收紧货币政策是渐进的过程。
周小川的表态，对中国楼市发出了强烈信号！
虽然周的表态是针对全球来说的，但自然包括中国。中国在2016年4月之后，就开始调整货币政策，控制M2（发钞）增速。到了今年春节前后，又多次通过逆回购、中期借贷便利（MLF）提高了货币市场利率。
由于中国已经基本上完成了利率市场化，所以“存贷款基准利率”的重要性有所下降（各商业银行可以自由浮动）；所以，央行可以绕过“调整存贷款基准利率”的方式来变相加息。事实上，中国央行已经这样做了。
我们可以看一下“余额宝”这种货币基金的收益率走势图（上图），左侧的最高点是上一轮加息之后形成的市场利率最高点（不是存贷款基准利率最高点）。在那前后（2013年到2014年）楼市入冬，大家讨论的问题是“哪里的楼市最危险”。
2016年的“大锅底”，是央行启动降息、降准之后形成的，对应的是楼市大涨。右侧，也就是近期的收益率明显走高，反映出央行的货币政策已经转向。
中国央行为什么迟迟没有宣布正式加息（提高存贷款基准利率）？主要是在等两件事：
第一，特朗普的底牌。特朗普威胁要把中国列入“汇率操纵国”，对中国商品征收45%的额外关税，这样会引发中美贸易大战，中国或将有数百万人失业，在这个风险没有排除之前，中国不可能正式加息。
一周前美国新任国务卿蒂勒森访华，并非常罕见地使用了中方对中美关系的定位表述，也就是“不冲突、不对抗、相互尊重、合作共赢”。随后，中美最高领导的峰会将在4月初举行，看来大规模贸易战爆发的几率已经非常低。
第二，2017年减税压力很大，政府收入增速近年来在下降，楼市还需要有一个温暖的早春。目前，一季度已经结束，土地和房子大卖（见下图），地方政府收入颇丰，全年完成财政、GDP指标心里有了底。
综上所述，我们的团队在一周前做出了一个判断：
中国很有可能在今年下半年正式加息。时间点可能对应美联储的2017年第三次加息，在十九大召开之后可能性偏大一些。但也不排除因为经济向好，中美矛盾化解而提前到三季度（会议之前）加息。
这样，楼市的这波政策性牛市基本结束，未来两三年房价将重演2013年到2014年的走势：高位横盘，甚至略有下跌。开发商售楼处的人将再次减少，最终门可罗雀。
但长远看，有人口显著增量的、高级别城市的优质住宅，仍然是非常好的长期投资品种，中国楼市还有“白银十年”。
这个周末，有两件事证明了上述判断的正确性：
第一，北京、厦门出台了空前力度的调控措施，这在此前历次调控中都没有出现，比如厦门宣布购房者2年内不得卖出，北京试图降低学位房的价值并推出了限制性的“离婚贷”；
第二，今天周小川的出乎意料的、态度清晰的表态，公开宣布货币政策不再宽松。
至于中国股市，情况就跟楼市完全不同。这个市场管制程度远远超过楼市，从今年开始承担着更为重要的“去杠杆”、提高直接融资比例的任务，所以“下有国家队和政策托底”，但如果太疯也会招致国家队和政策的打压。
在鸟笼行情中，完成规模庞大的融资任务，不宣而战地走向注册制，是股市在2017年的最大任务。加息会带来利空，但跌幅将被人为控制。把一线、二线城市楼市里的热钱，赶往股市和三四线城市楼市，是官方的基本态度。
2017年3月26日，一声炸雷，中国楼市风向已变！
百姓需要被教育？
房价腰斩一次才知道痛！
在博鳌论坛上，北京大学国家发展研究院院长姚洋在回答如何抑制房价时，提到：
“老百姓是需要被教育的，房价涨的时候，大家都觉得的房价会一直涨下去，只有让它跌几次，腰斩一次，他才知道痛。政府真的没有必要管理房价，要管就多建一些廉租房，让低收入者有房住。”
“看看一线城市的房子多数在10层左右，极其浪费，把所有的住房加倍，平均20层，你看看供给上去了没有，我们要抑制房价，实际上政策还是在为少数人服务。”
这些话有几个意思：
第一，楼市就像股市，有涨有跌很正常，应该让房子遵循市场规律。
第二，由于楼市火爆，房价暴涨，房子现在被当“资产”属性，买得起高房价房子的大多是一些投机者，政府为什么要为这些人投机者负责？如果有一天房价真的跌了，应该由他们自己为炒房行为负责。
第三，其实，房子还是应该用来住的，而不是炒作的。面对低收入无房可住，梦想无处安家的困境，政府更需要多建一些廉租房，让低收入者有房住。
第四，现在的楼市政策倾向于少数买得起房的人，房子只建10层左右，是一种浪费。必须意识到土地供给是弹性极小的东西，住房需求是极具弹性的。要抑制房价，需要提高房子的供给。
在姚洋看来，目前房价这么高，房子还属于一个高档的消费品，而且应该看到所谓的高房价都是在一线城市，现在扩张到二线城市，能够买得起这些房子的是哪些人，不是普通老百姓，一定是有钱人，它是一种投资，是一种投机行为。所以，他认为，房价如果暴跌了，甚至是腰斩了，受伤害最大的恐怕是疯狂的炒房者，这些人需要被教训，才知道房价暴跌带来的痛。
房地产税：要加税必须先减税
谈到房地产调控问题，国家金融与发展实验室理事长李扬在博鳌论坛上讲到，从上世纪90年代末期开始，中国没有一次房地产调控是成功的。
一直以来，调控房地产的依据都是价格，但在李扬看来，价格高或者低根本没有什么问题，调控不应该把着眼点放在价格上。他建议要回归到房地产的本质，回归到其作为人民必需品的本质，这样的话，调控就应该要出台一些可能影响价格的规定。
他认为，应该要调控以下几个因素：
第一，要确立城市化步调和土地供应的关系，一个城市增加了1万人就要相应增加住房用地，目前却是房价涨、土地供应少的现象。
第二，居民解决住房问题是以买为主还是以租为主，中国目前的住房自有率达到80%以上，全球最高。如果每个人都喊着买房，从经济合理性上来说，有些人是不该买的。他建议要逐渐转为以租为主，国务院最近也不断提出要扩大租房市场，也是为了解决现在房地产的问题。
第三，要调控土地价格在房地产中的比例。他说，与其控制结婚不结婚、离婚不离婚，还不如控制土地成本，这是国家能够做到的，控制地价在房价中的比重。
第四，调控税费。在他看来，房地产税就是一个忽悠，作为全国人大财经委的成员之一，李扬表示，房地产目前是一城一策，今后会是一个地方税，而不需要到全国人大层面立法。但他提出，地方要设立这个税，必须要先整顿之前不合理的税费。要加税，必须先减税。
第五，调控杠杆率。他认为，杠杆率可以有效调控市场，不需要做限制，只需要让需要买房的拿出100%自有资金去买房即可，这样对社会并不会产生外因性影响，没有杠杆随便他们买多少房子都行。
中国房价难道可涨到能买下全世界上市公司吗？
央行数据显示，2016年接近一半的新增贷款为房贷。
市场有一种观点认为，中国房价快速上涨是因为货币超发。港交所首席中国经济学家巴曙松认为，一个充分全球化的经济分为贸易部门和非贸易部门，前者是由全球定价，所以即使货币超发，其价格也不可能脱离国际市场而大幅上涨，但非贸易部门就要承担货币大量发行的压力，房地产就是其一。
房价现在涨到了什么地步？巴曙松用了一个形象的比喻：“(房价)再涨10%能买下上交所所有上市公司，再涨20%可以买下上交所和深交所所有上市公司，再涨30%可以买下上交所、深交所和港交所所有上市公司。”
根据去年底的数据估算，中国房产总量是270万亿元，而上交所、深交所、港交所所有上市公司市值加起来约70多万亿。
提及金融风险，他认为，当下房地产行业正在去库存，一线城市土地供应减少，其中住宅用地占比下降，与此同时二手房交易成本上升，房地产市场面临金融风险。
最后，谈到房价高烧不退，经济学家、中国人民大学副校长吴晓求说，2013年我和任志强有过一个赌局，未来5年是买房子还是买股票好，现在还有1年就到期了，我很怀疑我到底能不能赢。
对于一个国家而言，楼市到底意味着什么？
用吴晓求的一句话来总结，一国财富的主要形式应该是金融资产，而非不动产。如果大家都加杠杆去买房，这不是正常的秩序，会带来巨大风险。
限购从来就不是控制房价
而是赶人！
购房者问：为什么限购之后，房价还在上涨啊。
答：你怎么就这么不解风情呢？你看到过哪个市场会因为限购而跌价崩盘的吗？限购从来都是为涨价做准备的啊！
买房新思维：越鼓励，越小心，越阻止，没准越好
政府越鼓励你去买的，往往你要小心去买；而越是不容易买到的，往往就是你还应该去买的。
为什么会有限购？因为楼市太热了，有限购的必要。即使一个区域房价飞涨少不了投资客的推波助澜，但区域本身的价值（政策红利、交通优势、与热点城市的关联度等）决定了它的上涨空间。
对于一线城市，我们必须承认，其房价仍然具备上涨动力，这是有其深层次的原因的：
1、城市和城市之间发展机遇的不均衡。一线城市，尤其是北京上海，能获得更多发展机遇。深圳则是因为自然环境和创新能力俱佳，此外也拥有北京、上海之外其他城市不能相比的政策关照，年轻人喜欢扎堆去哪里，那里的房价当然就必然飙升。
2、实体经济困境下，金融投资与财富管理，成就中国主要三大金融中心（京沪深）的繁荣；而在万众创业、万业创新的空气渲染，和资本市场造富效应下，这些一线城市也是股权投资、新兴产业、创新科技的集群根据地与成就财富神话的根据地。
3、不可忽略的一点，北京与上海的文化创意产业、时尚产业、当代艺术市场与高端现代服务业的发展与成熟，越来越具备国际化大都市的情怀与内涵。很多外国朋友都说，上海，越来越有国际生活范，越来越宜居。
4、实体经济不景气，这让金融资产存在较大信用风险，所以居民资产配置仍然离不开房子。而绝大多数城市房地产已经熄火，一线城市事实上要承担全国人民资产配置的功能。
三十多年市场经济对中国社会产生了很大的冲击波，人们对财富的追求是数千年来对金钱和财富压抑的释放，是一种潜意识的演变，每个人都渴望改变自己的经济命运。有欲望，就有江湖。房子，当然更加是。
限购从来就不是控制房价，而是赶人！通过房价上涨来赶人，就像当年上山下乡运动一样，表面看是因为房价上涨把很多年轻而优秀的人才逼出了北京、上海，实际上却达到了转移人才，去中小城市和中西部城市支援建设的作用。
来源公众号：金融深度（id：tmtreport）
