现在只能说，中国经济最不担心的是房地产业，目前房价短周期的波动、震荡期几乎逐渐进入平稳向上状态，证明上轮房价暴涨不是最后一次盛宴。因为下轮房价暴涨窗口没有关闭，各方正积蓄力量。任何唱衰中国经济、房地产的言论在当下都是错误的，不切实际的，危言耸听的谬论，不符合大趋势。中国经济L型底部探底的成功，要走出L型底部拐点就一定离不开房地产这个支柱产业拉动，已经找不到比房地产更可靠的引擎器、驱动器、火车头。中国房地产盛宴没有最后结束，仅仅是新的开始。
房地产又一次成为拯救中国经济的“尿壶”，没有房地产，中国经济真的顶不住、扛不住了。这运行的背后逻辑是怎么变化的，老谢可以这样的说，当房地产投资增速高于固定资产投资时，GDP肯定正增长，经济企稳向上；当房地产投资增速低固定资产投资时，GDP肯定要负增长，经济增速放缓，下行压力。毫无疑问，不管是现在，还是未来二三十年，房地产都成为拉动中国经济增长的火车头、引擎器、驱动力，是中国经济发展的支柱产业、基础产业、先锋产业、主导产业，这是体制、制度决定的。
所谓的遏制热点城市房价上涨过快、去杠杆或转杠杆、去资产泡沫或房地产泡沫，都不会影响到中国房地产市场复苏回暖的大趋势。不要辜负买房最好的时机，不要辜负政-府支持与鼓励买房的好心，不要辜负去库存政策的好意，这才是购房者重要的事情。
老谢可以负责任的告诉你，2017年房地产崩溃可能性几乎为零、房价暴跌可能性几乎为零、房地产税开征可能性几乎为零、长效机制建立可能性几乎为零。相信什么经济学家的黄金期终结论、房价暴涨结束论、楼市巨变论、只有15个城市上涨论，肯定要吃亏的，肯定要悔恨一生的。从当前中国经济、住宅供需、地价、货币信贷、利率、库存、资金、政策八大因素看，尽管限购、限贷、限价、限售，国家统计局前4月数据告诉你，2017年房价还没有下跌理由，看看老谢是如何分析的。
让老谢总结国家统计局2017年前4月全国房地产市场数据看，就是量价齐涨、增速回落、城市分化。房企几家欢乐几家愁，现金为王方可战胜对手。
其一是前四月全国房地产投资增速创25个月历史最新高。2017年1-4月份，全国房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1-3月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资18671亿元，增长10.6%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。1-4月份，东部地区房地产开发投资15437亿元，同比增长8.7%，增速与1-3月份持平；中部地区投资5755亿元，增长16.8%，增速提高1.9个百分点；西部地区投资5794亿元，增长7.7%，增速提高0.2个百分点；东北地区投资747亿元，下降13.7%，降幅扩大4.9个百分点。
前四月全国房地产投资增速首次达到9.3%，超过第一季度8.9%，创25个月以来历史最新高。这意味着房地产投资增速9.3%超过固定资产投资增速8.9%，成为支撑中国经济的擎天柱。2017年一季度6.9%，预计二季度经济增速会在6.7%-6.8%之间，因为房地产投资增速9.3%是否存在反弹无法判断。4月份房地产开发投资单月同比增长9.6%，回升0.2个百分点。房地产开发投资增速开始走稳，但是由于4月份以来全国各个城市限购政策的逐渐升级，房企拿地与新工开的热情是否延续，决定着未来房地产投资增速走势。
国家统计局投资司首席统计师王宝滨表示，前4月房地产投资对全部投资增长的贡献率为20.1%，拉动投资增长1.8个百分点。对于前4月房地产开发投资继续增加的原因，邢志宏表示，去年全国的商品房销售面积增长了22.5%，使得房地产市场出现了比较强的景气局面，很多房地产企业加大了投资力度，很多在建项目仍在进行，投资项目有周期性，一旦开工了以后需要延续一时间。目前房地产投资的增长可以说是这种周期性的延续。除了与去年延续效应有关外，邢志宏还表示，房地产现在正在进行分类调控，一线城市为了抑制房价过快上涨，也加大了土地和房屋的供应力度。
投资增速持续扩张，拿地金额增速远超面积增速，一二线发达区域仍是开发商投资重点，下半年投资增速将回落：1）投资：4月单月9.6%（前值9.4%），1-4月累计增速9.3%（前值9.1%），其中东部8.7%、中部16.8%、西部7.7%、东北-13.7%，中东部投资增速明显好过西北部；2）拿地：1-4月累计土地购置面积8.1%小于土地成交价款34.2%的增速，显示土地成交区域在高单价区域，综合投资和拿地可以看到，整体开发商是相对理性的，拿地集中在一二线，三四线4月拿地环比减少27%，因此我们认为三四线的投资在下半年将有所回落，但全年依旧维持在高位。
其二是新开工面积平稳，房企补仓疯狂抢地热情蔓延。2017年1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5528万平方米，同比增长8.1%，增速比1-3月份提高2.4个百分点；土地成交价款2104亿元，增长34.2%，增速提高17.5个百分点。强烈补库存需要，倒逼企业新开工与土地购置增速维持10%左右1-4月房屋新开工面积48240万平方米，增长11.1%，增速回落0.5个百分点。其中，住宅新开工面积34800万平方米，增长17.5%。去年以来的销售火热态势在当前热点城市仍惯性维持，同时需求和资金也在往三四线和部分非限购二线城市大量持续外溢，开发企业普遍存货消耗过快，补库存成为当前多数房企的首要目标。
尤其是在当前市场普遍“量跌价仍涨”，未来房价看涨预期不变的情况下，新开工面积维持在10%以上，4月单月新开工面积也维持在近一年来月度平均水平之上，开发企业对市场未来仍旧乐观。除了加紧新开工面积、提高企业可售货量之外，土地购置面积也持续高增长，增速自2017年转正后，一直保持快速上涨势头，1-4月同比上涨8.1%，创下近3年新高。另外，土地成交价款增速不断提高，也反映出当前市场竞争激烈，尤其是热点城市的优质地块更是普遍看好。
投资热度在土地市场表现尤为明显，房企购置土地面积连续2个月正增长，自2014年第一季度开始到2016年，连续下降了2年9个月。其中，一线城市的供应增加明显刺激了市场。今年4月，一线城市土地成交方面，共成交土地56宗，成交土地面积302万平方米，环比增加94%，同比增加852%。由于一线城市去年同期成交11宗土地以工业用地为主，出让金总额较低，今年则显著加大了成交价较高的住宅用地的供应力度，使得一线城市4月份土地出让金达到687亿元，同比增加11331%。
其三是地价创新高，地价占房价比上升。2017年1-4月份，全国房地产开发企业土地购置均价3806元/平方米，同比上涨超过15%以上，1月-3月3593元/平方米，同比增长10.3%，增速比1-2月份提高4.2个百分点。今年一季度，全国地价有所回升，一方面与市场成交活跃度上升有关，另一方面也与成交结构有关。预计未来几个月，随着全国楼市逐步降温，大部分城市地价也将逐步趋于平稳。从地价占房价的比重趋势看，近几年整体呈现振荡上行的态势。2016年5月后上行幅度加大，2016年，地价占房价比重创历史新高。今年1月-4月份，呈现加速回升。主要原因是房企土地购置均价涨幅回升的影响。预计未来几个月，此曲线还将保持高位震荡态势。
其四是商品房销售面积保持高位，增速放缓。2017年1-4月份，商品房销售面积41655万平方米，同比增长15.7%，增速比1-3月份回落3.8个百分点。其中，住宅销售面积增长13.0%，办公楼销售面积增长49.3%，商业营业用房销售面积增长30.6%。商品房销售额33223亿元，增长20.1%，增速回落5个百分点。其中，住宅销售额增长16.1%，办公楼销售额增长50.4%，商业营业用房销售额增长41.4%。销售层面，受调控影响，销售面积及销售额增速则双双回落。1-4月份商品房销售面积、金额累计同比增速继续放缓，且有加速下滑的趋势。
今年以来，全国商品房销售面积增速及销售额增速持续下降，前2月销售面积增速和销售额增速曾一度非常接近，不过之后销售额增速再次较大幅度领先销售面积增速。自2015年年末中央经济工作会议提出房地产去库存至今年4月末，16个月内全国商品房销售面积达199004万平方米。同时，2011年-2017年4月，全国商品房销售面积近80亿平方米。从销售面积增速为15.7%的水平来看，这也说明虽然市场在降温，但依然是高于去年同期水平的。这和三四线城市形成的托底效应有关，成为当前中国楼市交易活跃的一个重要组成部分。
销售面积增速下行，符合预期：4月单月7.7%（前值14.7%），1-4月累计增速15.7%（前值19.5%），增速收窄，符合预期，我们认为虽然后面仍是低基数，由于一线+二线销售面积占比近40%。一二线在高压政策下销售将持续下行，但持续看好三四线在棚改货币化带动改善需求以及一二线高房价外溢带来的投资性需求。
其中商品房销售额增速较1-3月下降5.1个百分点，商品房销售增速下降3.8个百分点。总的来看，自去年四季度以来调控效果明显，销售增速大幅放缓，前四月销售面积、金额增速分别较去年1-9月下滑11.2和21.2个百分点。单月来看，政策调控不断升级、热点城市供应端偏紧，导致3月份金额、面积均为今年一季度以来新低。商品房销售面积、金额环比分别下降16%和19%，同比增速更是双双大幅放缓。此外，单月成交量已经跌至去年月平均以下，从趋势上来看，未来将继续回落。
其五是商品房价、住宅房价呈现平稳上涨，涨幅回落的趋势。2017年1月-4月份，全国商品房成交均价7975元，比1月-3月7984元/平方米，下跌了9元/平方米。其中住宅成交均价7652元/平方米，比1月-3月7612元/平方米，上涨了40元/平方米。2017年1-3月份，全国商品房成交均价7984元/平方米，同比增长4.7%，增速比1-2月份提高4个百分点。其中住宅成交均价7612元/平方米，同比增长2.9%；商业营业用房成交均价增长10.0%；办公楼成交均价增长9.9%。相比去年，住宅均价增幅回落，主要原因一方面是在新一轮调控之下热点城市新房定价受限，另一方面近期三四线城市成交比重上升也拉低了商品房均价。
其六是商品房待售面积创18个月最新低。2017年4月末，商品房待售面积67469万平方米，比3月末减少1341万平方米。其中，住宅待售面积减少1300万平方米，办公楼待售面积减少32万平方米，商业营业用房待售面积减少5万平方米。随着三四线城市接棒一、线成为新销售增长点，住宅待售面积便持续下滑，连创新低，3月住宅待售面积环比下降3%，同比则减少17%，表明当前去库存大背景下，多数三四线去化风险得到一定控制。值得注意的是，4月，商品房各类物业待售面积均有所下滑，但整体下降幅度不大，商办库存风险依旧较大。
从近期多数非重点城市出台刺激性“商改住”政策来看，未来商办库存有望逐步缓解。2017年4月库存数据67469平米，库存数据跌到最近18个月的最低值。从去库存政策看，预期2017年整体三四线楼市政策将依然宽松。但一二线城市已经基本完成了去库存任务，预计后续政策有可能会在经济企稳的情况下，房地产调控持续加码。在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后，房企补充土地的积极性明显较高，即使在调控影响下，拿地积极性依然持续上升。2017年前4月，2017年拿地最多的25大房企拿地总金额超过5199.26亿：只计算招拍挂部分，不考虑权益分配。
新开工回落不利投资高增长，库存持续回落为政策收紧提供空间。4月新开工单月增速10.1%（前值13.1%），1-4月新开工累计增速11.1%（前值11.6%），新开工显著回落对后续投资高增长形成阻力，库存持续优化也为政策收紧提供空间，4月商品房待售面积持续减少，比3月末减少1341万平方米，根据我们测算，地产去库存高点下来完成21%，其中开工未售去化贡献45%，拿地未开工去化55%，很多三四线库存土地有明显复工，复工比例接近30%。
其七是房企到位资金保持稳定，增速小幅度回落。2017年1-4月份，房地产开发企业到位资金47221亿元，同比增长11.4%，增速比1-3月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款8774亿元，增长17.0%；利用外资74亿元，增长115.3%；自筹资金14217亿元，下降4.7%；其他资金24156亿元，增长21.3%。在其他资金中，定金及预收款13842亿元，增长21.7%；个人按揭贷款7662亿元，增长14.5%。总体看银行信贷出现了收紧的趋势。从银行的资金情况看，最近资金成本明显上涨，房地产调控政策持续收紧，这种情况下，银行对抵押品的风险意识将提高，各家银行预计后续将继续收紧房地产的额度与提高房地产贷款的价格。银行未来贷款额度收紧，价格上浮，放款放缓是常态。
信贷是决定短期房价的最关键因素，房价调整的压力越来越大。资金来源按揭及预收款增速大幅下降、房企融资转外资转信托趋势明显。4月单月资金增速11.3%（前值20.6%）、1-4月累计增速11.4%（前值11.5%），其中按揭贷款及预收款单月增速相比3月都大幅下降，按揭贷款15.9%下降至4.9%、预收款26.8%下降至9.9%，企业逐步转向外资及信托融资，目前企业和居民的房地产杠杆都被政府逐渐限制，融资条件逐渐上升，势必对后续销售增长形成阻力，但需要注意的是三四线的信贷依旧相对宽松加上PSL贷款的持续推动，虽然全国销量详细，三四线依旧会维持相对强势。
其八是“国房景气指数”101.23，创20年最高指数。4月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.23，比3月份提高0.10点。“国房景气指数”以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。国房景气指数自2005年1月103.00-2008年9月保持100.00以上。2008年10月首次破100.00，一直到2010年4月。2010年5月首次回升到100.00以上，一直到2011年8月。到2011年9月正式跌破100.00，一直跌到2016年2月。到2016年3月首次回升到100.00以上，到2017年4月已经回升到101.23，创造过去20年历史最高指数。
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