深圳一年的住宅竣工面积不如重庆一个较大辖区；深圳房价香港化或许不可逆，但让人宜居的努力还要更多
一篇“华为有员工绝望：房价涨太疯 工作十年也买不起房”的网文，再次让高房价和深圳成为焦点。
在杠杆游戏的陋见里，如果华为员工都买不起房，我们恐怕就该思考一下，经济和创新上无比成功的深圳，是不是在宜居这一点有些失败和残忍。
宜居和宜业或许永远有一定矛盾，杠杆的两头总有高低，但相对的平衡如果丢掉，对这座城市的长远发展未必是好事。
1、华为员工不应该在深圳买不起房
影响一个人在哪里发展，根本上不是房价，也不是简单的就业，而是创造财富的可能。这个可能，既包括简单的就业，找一份还不错、体面的工作；也包括，可以成就更好的职业能力和梦想；还包括，有更好的创业、创新环境。
这些因素深圳都具备，所以深圳的人才魅力很大。也正因为深圳创富能力太强，人才源源不断涌入，房子的需求极大。
从这个角度讲，深圳房价整体偏贵是合情合理的。但一个城市如果哪都非常贵，绝对又是不合理的。世界金融中心纽约、伦敦除了他的中心，大部分地区房价和我们京沪深比，真不算有多贵。
如果说拿经济金融文化中心纽约、伦敦和深圳比，不具备可比性，用旧金山硅谷作比应该完全吻合。结论是，人家大部分区域的房价和其中产的收入比，还是比深圳低。
应该说，这座城市的象征之一、世界通信科技巨头华为，其员工当之无愧是深圳中产的代表。如果华为的员工都喊买房吃力，这不得不说是我们房价本身的问题。
所以，我们一二线城市房价整体较贵，确确实实要找自己的原因。找来找去，无非就是货币因素、政策因素、投资（投机）因素、土地供应因素等。而这些问题的解决，一个城市再努力，恐怕也是有天花板的，很多东西爱莫能助，何况都有自己难处。所以，解决高房价问题，是个系统性工程，真是需要从上至下都努力。
这就是中国问题的普遍问题。是不是很拗口。
当然，事实上2014年前，深圳房价也高，但并没有到今天这个地步。全国主要一二线城市其实都是如此，如果你是个当地的白领，当时你咬咬牙想想办法，基本还是能买得起的。北京上海都是如此，更别说当时还算“很便宜”的广州。最多是，稍微买远一点。
2015年后发生了什么，为何一下子把我国主要一二线城市的房价都抬到了历史新高，杠杆游戏不需要多说。事情已然发生，未来只能想其他办法。
深圳当然也急，所以提出未来5年，人才房、保障房将建40万套。不过，算下来一年也就是8万套的供应。似乎不够，但不能简单这么说，除了这个还有商品房，还有既有存量房。
加上这些够吗？
2、深圳一年的住宅竣工面积不如重庆一个较大辖区
去年，杠杆游戏有两个朋友离开了深圳。
深圳这座城市，杠杆游戏非常喜欢。任何一个有梦想的年轻人，几乎都会喜欢她，除了那里的高房价。
对于张银银的朋友们来说，深圳是最好的城市，也是最残酷的城市。别说没法和《爱乐之城》的洛漂比浪漫和诗意，和北上广比房价也有其极端白刃之处。我想，他们心里充满了矛盾。
走正道，傍大款。这是对深圳这个城市最好的描述，王石先生此言水平真高。这也意味着，深圳这座城市的房价一定是大款级别。
“深圳高房价逼走华为”曾在去（2016）年，引发大量争议。
虽然事实是，华为并没有离开深圳，但华为在环深圳更多布局，却是不争的事实。而华为的到来，也进一步带动了东莞、惠州相关板块的房价和地价。这充分说明，无论有多少货币、政策因素，有多少炒房的金融杠杆原因，需求永远是房价涨跌的一个重要因素。
这就是真实的市场逻辑。
需求是一个方面，供给也是一个问题。虽然近几个月深圳二手房成交、价格都有回落，但深圳绝对房价依旧坚挺，绝对需求和绝对供给的矛盾短期无法解决。
首先我们来看下图1，了解下深圳人均居住水平。
图1.2009年-2016年深圳市人均住房面积 图表来源|深圳统计年鉴2016
从最高时近28平米的人均住房面积，下降到2015年的20.6平米。背后是什么，是深圳常住人口的持续大幅增加，住房供给的持续较小。
图2.2015年深圳市商品房相关数据 图表来源2015年深圳国民经济和社会发展统计公报
没错，如上图2，2015年深圳市的住宅竣工面积仅202.37万平米，增长为-24.8%。同期，深圳违法建筑基本零增长，也就是过去可以改善深圳常住居民生活的所谓违法住房，不再增加。
至于202.37万平米是个什么概念，拿中国房屋供给最大的城市重庆对比最有趣。2016年重庆市住宅竣工面积为3084万平米，这还是下降了3.2%的情况下。有人会说重庆有38个行政区县，郊区、郊县一大堆。那我们看看重庆主城一个较大的区的房地产数据：
以重庆市渝北区为例，2016年，该区商品房施工面积3478.38万平米，同比下降4.9%，其中住宅施工2051.22万平米，下降9.1%。住宅竣工341.62万平米，且还是下降了29.2%。想想不下降，过去有多少，震惊！
图3.重庆市渝北区2016年房地产相关数据 图表来源|2016年渝北区国民经济和社会发展统计公报
深圳一方面是房地产施工，特别是住宅施工、竣工严重不足，供给太少。除了21世纪初深圳有几年住宅竣工面积超过400万平米/年外，大部分时候都很低。
另一方面更有意思的是，《深圳统计年鉴2016》显示，深圳市的森林覆盖率从2005年的38.9%，上升至2015年的41.5%。一个幅员仅1996.85平方公里的城市，对，仅仅是一个号称全域城市化、没有农村的城市，森林覆盖率搞得和如此之高，堪比一些数万、数十万平方公里的省份。这是为何？
深圳又不是独立的城市（国家或地区），周边城市、珠三角可以用于做森林的地方多了去。城市可以绿化好一些，似乎不必很多地方不开发只搞森林。
对了，2016年深圳又新增了50多万常住人口。
2016年深圳市主要经济指标数据通气会传出的数据是，2016年该市年末常住人口1190 .84万人。而2015年为1137.87万,其中户籍人口354.99万。2014年深圳常住人口有1077.89万，其中户籍人口为332.21万。
而外界，对于深圳实际人口的估摸实际比这多。
3、深圳房价香港化或许不可逆，但让人宜居的努力还要更多
不久前，叶檀女士说深圳房价过一些年会追上香港。这个看法，杠杆游戏极认为极有可能。
当然，如果真到那一天，我想我们应该也得接受房价大幅波动——不仅是涨，也意味着将来会有正常的大跌。市场涨跌之外，香港的公屋建设毕竟还是比内地给力。
虽然深圳市域总面积不算大，周边交通，包括轨道也越来越发达，但深圳毕竟是一座1000平方公里左右的大城市。从城市角度而言，深圳很大。如上文所述，深圳可以建设的地并不是没有，需要观念更新。
此外，深圳和很多城市不同，有大量宅基地房、以及所谓非法建筑。深圳人口这样增加下去，不多供地、不扩围，不在存量所谓非法建筑上想办法，那么深圳房价是无解的。
至于说工作在深圳居住在珠三角周边，word的天，只能说对于少部分人来说现实。
今天，深圳地价已经高到吓人。深铁和万科轨道上盖物业的合作也实现，正如杠杆游戏1月12日，《拿下万科，意味着深圳的房价必须贵》。学香港土地财政，恐怕深圳才是我国最成功的城市。
深圳需要拿出勇气，让新深圳人有更多机会安居乐业。当然，这也不仅仅是深圳的事，需要更高层的统筹考虑。所谓粤港澳大湾区，确实有必要协调起来。
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