前4个月的多份数据表明，在限购政策空前掀起的背景下，楼市成交量热点已经从一二线转移到三四线城市。但也有反面的声音在强调，三四线只是“虚火”，并非长久的回升。
理由很多，比如说这次回暖是需求的提前透支，以及资本从一二线的出逃所致，从人口净流出和大都市圈建设、以及三四线经济结构单一等等来说，长期都不乐观。这种说法其实犯了一个大忌——静止地去看问题，把居民、城市发展规划、甚至房地产行业，甚至国家去库存政策等主动性要素全都忽略了。事实上，对三四线的几点观察，让我们有理由认为，这一波上涨绝非虚火这么简单。
先来看看，土地市场的狂热，以及一线开发商对三四线的青睐。
5月22日，嘉兴大剧院内，425家房企争夺8块地，5分钟内最高限价被熔断。一份数据显示， 4月份，50个城市土地溢价率排名中，佛山、温州、镇江等城市的溢价率都超过了75%，部分县级市甚至出现了溢价率近200%的土地交易。
这些土地市场的主角几乎无一例外是全国品牌开发商，其背后的拿地动机，自然是为自己的利益着想，随着一二线城市土地供给逐渐减少，存量房时代来临，原来不放在眼里的三四线城市就成了香饽饽。
一线开发商的到来对三四线楼市的影响可谓巨大。他们去的地方一般是现有的核心区，以及未来的新产业园区，与地方政府在城市规划和建设上存在着一定的合作关系。继而是推动房价上升，带动周边和城市楼盘重新定价。还有一点常常被忽视，就是带动房屋品质的提升，甚至整个地区居住理念的升级。
除了开发商，处在房地产上下游的服务业也在洗牌，新房代理公司正在向中介公司靠拢。
以绍兴为例来说，绍兴的新房代理业在2008年金融危机后才出现，当时市场以本土中小开发商主导，许多企业出现销售困境，新房代理业务也应运而生。在随后的几年当中，新房代理业渐渐从解决实操问题到做全盘代理发展，尤其最近两年，大型开发商和全国新房代理公司陆续入驻，中小开发商被纷纷赶到下辖县镇，本土新房代理公司也大批倒闭。
与此同时，绍兴的中介业务却取得了长足发展。起初这里的中介门店基本由夫妻老婆店独占，它们的共同特点是没有现代经营的意识，靠低佣金取胜。从2016年开始，绍兴开始出现了原新房代理从业者转型而成的“新中介”，有了占领商圈，做规模的思想。
到了今年，新房代理到中介的跨界越发具有标志性。最近，绍兴区域排名第一的新房代理公司与全球知名房地产服务品牌21世纪不动产签约，将全国中介品牌首次引入绍兴，而后者自从2016年起就已经大面积开放三四线城市加盟权限，像嘉兴、保定、盐城、赤峰等上涨良好城市运营权都已经被当地企业家收入囊中。
二手房市场的角逐者增多，预示新的行业竞争开始了，这次已经完全告别了原始的，低佣金的争夺战，进入到一种向一二线城市看齐的专业、品质服务比拼当中。我们可以说，对当地市场最为敏感的就是房地产行业，包括大型开发商高调进场在内的这种结构变化某种意义上反映了当地购房客户的需求，也会引领需求。
在这波三四线上涨中，以“小镇青年”群体为代表类的改善性需求越来越不可小觑。
全国开发商和中介公司的扩张，表明对三四线城市购房需求持有明显信心。小镇青年的发力也支持了这一点。
对一个典型小镇青年广为通俗的描述是，“年龄通常在25到35岁，生活在三四线城市，接受过大学以上的教育，在老家有一份得体的工作。这里相对便宜的房价使得他们没有住房贷款的沉重压力，开着10万左右的轿车，与一线城市的朋友相比，生活质量更高，海淘、出境游等消费升级趋势非常明显，与父母一代相比，他们愿意付出足够高的溢价为品质、品牌买单。
笔者在安徽阜阳的一个朋友就是很典型的小镇青年。他是阜阳本地人，旧城拆迁，父母家补了几套房子。但在去年年末，他还是在靠近市中心的位置以高于自家房屋两倍的价格购买了某一线楼盘。给的理由是居住环境更好，也方便孩子更好接受教育。
随着大城市人口回流，大学生就业压力增大和就业观念的改变，小镇青年的群体数量也在加速增加，加上二胎政策放开等因素，其购买和改善潜力会持续释放。但小镇青年的力量不是胜在数量上，更在于一种引领潮流，包括对其它群体的影响以及对开发商产品质量提出的要求。
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最终通过以上梳理，我们能看到三四线上涨的动力完成了一个循环。开发商涌入和中介兴起，连同地方政府对城市改造以及经济结构改善的刺激作用，带来住房品质提升以及房价走高，满足“小镇青年”为代表的改善性需求，而这种需求又刺激开发商和房地产服务的升级，使得一线开发商和中介大举投入。
这种具备自身住房需求迭代和产业升级特点的上涨，几乎是商业经济规律在房地产领域的延伸，是不可逆的潮流，也具有一定的跨城市性。从这个意义上讲，三四线楼市回暖不仅是一二线城市过热的临时传导，也是未来一种更高房价楼市平静期的准备。
然而，我们也应看到，这种上涨一定程度上将带来结构性过剩，特别是以前劣质的、地段不好的住房将难以找到出路。这也是接下来较长一段时间的新矛盾，新城会再建，房价高走，但库存也难以完全消解。
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