山雨欲来风满楼！
5月18日下午，一个大消息突袭楼市：据新浪报道，从二季度开始，发改委已经基本停止了给开发商海外发债发放批文。
这意味着，开发商从海外融资的渠道基本上被切断。
而对于求金若渴、需要大量投入的房地产行业来说，切断融资渠道，就相当于扼住了房企的喉咙。
历来，开发商筹集资金，无非是以下几个渠道：
1、IPO，新股发行；2、上市房企定向增发；3、向银行贷款；4、国内发债；5、海外发债；6、通过资管计划，引入银行、保险、私募等资金；7、民间借贷……
而近期监管风暴的强势来袭，尤其是对银行的同业业务和表外理财业务的重拳出手，意味着这两个昔日向房地产大量输血的“重灾区”，如今已被悄然斩断！
银监会的数据显示，3月末，银行业金融机构境内同业资产和同业负债余额分别为21.7万亿元和30.3万亿元，比年初分别下降1.4万亿元和1.9万亿元。
而随着调控的不断深入，银行贷款、开发商IPO和定增都变得非常困难，国内发债也大幅减少。在这样的情况下，到海外发债几乎成为开发商的“华山一条路”了。
然而如今，海外发债这条最后的粮道也被彻底堵死！
我们仿佛听到了远处的丧钟响起，一个开发商群魔乱舞、攫取暴利的时代将要结束！
天，要彻底变了！
房子，在很多人的概念里，已经成为了致富的最佳手段。
过去，更是“一夜暴富”的代名词，无数企业、个人纷纷涌向购房大军，不惜高杠杆买房，甚至出现了以房骗贷的情况。
一套1000万的房子如何凭空增值到1200万？
比如，找一个绝对牢靠的亲戚，再找一个中介，标价1200万；然后给这个亲戚400万，让他用这400万做首付，再从银行贷出800万。
这样一来，自己一分钱没花，400万还是自己的，800万贷款又到手了，房子也依然是自己的。
就这么一转手，你就就凭空多了200万。
这是一套房子，那么如果是一百套房子呢？
比如，某开发商的新楼盘竣工，有一百套房子砸在手里卖不出去。
这时候，老板找到了一百个人冒充购房者，然后成功地从银行手中，弄来了200套房子的贷款。
是的，房子就这样卖出去了，贷款也骗到手了，银行也提前完成了今年的贷款考核指标。
房子高价被抢空的消息传出去了，老百姓们恐慌了，以为房子又开始抢了、房价又要涨了，于是又要买房了。
需求提升去了，钱到手了，又可以继续开盘、继续投资，地方政府的土地财政也有保证了。
真是皆大欢喜、多方共赢的好事，那么输的人是谁呢？
被炒高的房价，凭房租是无法收回成本的，要想赚钱，就势必得找人在更高的价位上接盘，而接盘的人，就是普通老百姓。
这些年来，我们之所以感到越来越焦虑，就是因为猛涨的房价，早已成为了我们的生活不能承受之重。
但老百姓迟早有被榨干的那一天，当房价远远超过居民的承受能力，甚至不能偿还债务利息，那么个人的债务风险就会出现，一旦社会大多数人出现这样的情况，那么整个社会就会爆发金融风险。
这个时候，通缩就会骤然降临，失去接盘侠的支撑，资产价格自然也会从高位跌落。
目前，市场已经悄悄地出现了这个信号。
前两天，统计局发布数据，我国4月CPI只有1.2%，去年这一数据则是2.3%。
我们知道，CPI与房价，其实能够很好地反映居民收入能力与负债能力，CPI下降，房价自然也猖狂不了多久了。
我们来看近5年来的中国房价涨速与CPI，也可以发现，2012年（房价达到均衡点）之后，房价的大幅度上涨，都是在CPI的爬升阶段（上图红色箭头区间）。 而房价增幅的下滑，则是在CPI下降阶段（上图蓝色箭头区间）。
那么现在的市场，会不会开启又一个轮回？
然而到调控空前严厉的今天，开放商依然在进行一场豪赌，拿地热情依然高涨、房地产的投资增速依然在疯狂上涨。
《经济参考报》援引易居房地产研究院数据，4月份50个城市土地成交均价为6450元/平方米，环比增长28%，同比增长54%。综合历史数据，4月当月地价创下了2010年以来的最高水平。
而且，与以往不同的是，由于一二线政策的种种限制，无数开发商涌入三四线楼市拿地开发，再加上从一二线城市由于限购限贷挤出的资金转移，现在的三四线城市越来越火热、房价也越炒越高。
但是这注定是一个危险的游戏，一边是国家大力号召去库存、一边是开放商在努力补库存。
这就像一条船，因为积水过多而面临沉船风险，国家用“去库存”往外舀水，而开发商却在船上凿了一个洞，水势必越来越多，船沉的也会越来越快。
但是开发商想的很简单，买卖都只是生意，只要赚钱就可以了。只要找到接盘侠，就有赚头。
于是，熟悉的套路再度降临。开发商“捂盘惜售”，制造出房子马上就要卖光的假象，甚至在购房现场甚至要开始玩“摇号”了，为的就是制造紧张情绪、引发百姓恐慌，而让自己成功解套。
果不其然，又有一波民众中招了，毅然投入了抢房大潮，三四线城市的房价也在这样的推波助澜下悄然上涨。
然而这不过是末路狂欢而已，早晚这些炒房客们会发现，曾经他们以为含有一块稀世翡翠的赌石，其实是一颗重磅炸弹，非但没有让他们实现财富增值，反而会成为拖累他们的危险负债。
开发商现在的攻城略地，看似是盛世之中的建功立业，实则是凛冬将至之前的艰难求生。
在过去的疯狂扩张上，开发商已经欠下了巨额的债务。
在经历了2015-2016年的大规模发行后，地产债券已渐进偿还周期。Wind资讯统计数据显示，截至目前，房地产企业待偿还的债券数量累计已达1996只，待偿还债券规模2.12万亿元。
与之对应的，是房企的收入持续下滑。
中国房地产报记者通过统计A股125家上市房企半年报发现，净利润同比下滑的房企有53家。其中，亏损房企有23家，且均已连续多年净利润下滑。而在145家港股上市房企中，亏损房企则多达40家。
这意味着什么？
这些房企的盈利收入很可能不足以偿还债务利息，那么债务杠杆，最终可能成为绞杀房企的致命套索。
但是房企欠下的债，却要全国14亿人口一起来扛。一旦房企债务危机出现，房价出现暴跌，所绞杀的，绝不仅仅只有房企而已。
因为房地产已经深度套牢了中国经济，成为了债务融资过程中最重要的抵押品。无论银行、居民、企业，都是高杠杆、高负债的高危群体。
惠誉2015年的研报显示，中国的银行信贷资产总额中有40%是以房地产为抵押物的。中国银行以房地产为抵押物的信贷资产总额自2008年末以来增加了400%，而其他类型抵押物的信贷资产总额只增加了260%。
那么一旦作为主要债务融资抵押物的房地产价格坍塌，那么整个社会的债务危机就会爆发，居民、企业、银行将纷纷卧倒。
当年的日本，就是前车之鉴。
1989年，日本央行开始连续加息、收紧信贷，造成大量上市公司亏损甚至破产，而上市公司一亏损破产就要卖房；同时外资也开始撤离、量抛售不动产。这时日本竟然还在这个关口推出了房产税，于是个人也开始卖房了。
企业、个人、外资全部都开始卖房，泡沫被刺破，房价出现断崖式下跌。这时候，以房地产作为抵押进行融资活动的企业和个人出现资不抵债的情况，银行不良贷款爆发式增长，日本由此陷入了失去的20年。
房价涨了，你买不起房了；但房价跌了，你反而更买不起房了！
时至今日，我国的楼市泡沫，已经成为了最难解的局。泡沫要是再膨胀，迟早会压垮整个社会；然而如果现在就刺破，那么后果我们依然无法承受。
就好像那道史上最艰难的选择题，结局注定有一死，那么是选择现在就死还是以后再死？
两个结局自然都是我们不想选择的，那么这时候，我们还能怎么做呢？
首先，清查泡沫，降低金融风险。
首先切断炒作资金流向楼市的通道，比如不让银行表外业务参与楼市，不让未上市的开发商发债，甚至采用法律手段，将违规炒房客扭送公安机关。
那么这时，投机炒房炒地、扰乱市场秩序的人，就会成为国家重点整治的对象。
而对于金融市场，打击投机炒作都是行之有效的。之前股债商的纷纷卧倒，不都是因为加强监管、金主遁逃所致吗？
第二步，固化泡沫，锁死流动性，为化解泡沫争取时间。
通过限购限贷，来降低楼市的成交量，用未来的时间和收入增长来化解高房价。
那么可以预见，楼市未来两年会在成交量上入冬，而热点城市的房价会高位横盘，甚至出现微跌现象。
第三步，远离泡沫，组织队伍有序撤离。
目前，银行应纷纷收紧房贷政策了，就是拒绝做最后的接盘侠。
而切断开发商的融资渠道，实际上也是在倒逼开发商之间的兼并整合，让他们铁索连船，避免在撤离之时互相踩踏。
至于个人，国家早已明明白白告诉你“房子是用来住的，不是用来炒的。”要不要跟上大部队，就是你个人的抉择了。
等到主要人员都抽身而退的那一天，楼市也就不需要护盘了。那么这时大潮退去，就知道谁在裸泳了。
届时，恐怕那些三四五六线城市，尤其是开发商过去一年拿地甚多，但是人口并未大量流入并且经济水平未有显著提升的地方，都会难逃泡沫破裂的厄运。
出来混，总是要还的。但是，你要不要来还呢？
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