刚刚过去的愚人节真的不是一般的愚人节。
它不仅奠定了雄安的千年大计，还给房地产市场放了一个“真正的大招”。
可能是由于这几天雄安新区疯狂刷屏，这个“大招”并没有引起太多关注。
于是就在昨天（4月6日），住建部又在官网上发布了住建部和国土资源部联合调控楼市的声明，新华社也就此发了新闻通稿。
这个“大招”全名很长——《住房城乡建设部 国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。
内容也不少。小通数了一下，全文共2034个字，讲了4点，一共10条。原文就不放上来了了（想看的可以点击文末“阅读全文”），get到下面这5点就行：
① 商品房库存消化周期在6个月以下的，不仅要显著增加土地供应，还必须加快供地的节奏；6-12个月的，必须增加供地；18-36个月的，减少供地；36个月以上的，直接停止供地。
② 坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。
③ 房价上涨压力大的城市，建房不仅要开启快速审批通道，对拖延上市、捂盘一定要严处。
④ 地级以上城市，包括百万人口以上的县，在2017年6月前，一定要向社会公布你的3年土地供应计划和5年供应计划。并且实施情况每半年就要向中央汇报，数据弄虚作假，一律严办。
⑤ 对工作不力，未实现调控目标的地方，将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。
总结一下：加快供地、严防地王，房价调控力度只会收紧不可能放松。
为什么说这个政策是“真正的大招”？
对症下药
今年3月份以来，多个地市公布了楼市调控政策，核心就是——限购。
然而，这边限购限得热火朝天，那边地方政府高价卖地卖得不亦乐乎。
数据显示，今年1-3月，全国300个城市的土地成交面积同比减少了3%，但土地出让金却同比增加了51%，成交楼面均价同比上涨了55%。
地价涨得比很多城市的楼价都猛。面粉都涨了，天天限面包的价格有用么？
于是，中央开始亲自抓地价和土地供应的问题。
昨天公布的这个政策，核心要点就是以房地产库存消化周期分档次，从而确定房地产供给，周期短的要扩大供地，周期长的要停止供地。
通过供求关系来解决中国的房地产问题，是真正的对症下药。期盼多年的增大房地产供给终于来了。
强化问责
虽然之前国土部和住建部也多次发文提到增加土地供给，但“上有政策，下有对策”，地方政府在土地供应的计划和落实方面一直存在着脱节的问题。
但这一次的政策明确了是根据“房地产库存消化周期”这一指标来确定土地供应。这是首次从量化的角度提出供地目标，并提出动态问责，每半年一次的进度汇报，并对结果强化约谈问责。
“对工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方，住房城乡建设部、国土资源部将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。对虚假编造、采用技术性手段调整相关统计数据的，严格追究有关人员的责任；情节严重的，依法依规严肃处理。”
45个城市需要增加供地
这里我们先科普一个概念——房地产库存消化周期。
简单地说，就是现在已经建好的房子，能在多长时间卖完？
计算公式是这样的：
房地产库存消化周期 = 当月新建商品住宅库存量 ÷ 新建商品住宅销售面积的月平均值
这个“新建商品住宅销售面积的月平均值”可以是最近3个月、6个月或1年，没有统一标准。
按照最近6个月的新建商品住宅销售面积的平均值，各大城市的房地产库存消化周期如下：
主要城市房地产库存消化周期 | 单位：月
（红字城市库存消化周期在12个月以下）
从上表的70个城市来看，有45个城市2月份的房地产库存消化周期在12个月以内，也就是说，按照刚刚出台的政策，这45个城市需要增加土地供应。
一线城市中，北京、上海、广州的平均房地产库存消化周期在6-12个月，按照政策需要增加供地，而深圳的房地产库存消化周期在15个月。
其他热点城市中，南京、杭州、合肥的房地产库存消化周期都在6个月以下，需要显著增加土地供应，还必须加快供地的节奏。
而像厦门、贵阳、哈尔滨，房地产库存消化周期都在18个月以上，需要减少土地供应。
必须一提的是，上述统计数据仅为一家之言，关于房地产库存消化周期的算法，不同的机构有不同的算法。为此，住建部和国土部有必要就库存消化周期具体的计算方法和标准进行“全国统一”。
房价会怎么走？
这个问题才是大家最关心的。
针对新政，我简单做了个调查，发现结果很有意思：
没房的人认为房价要跌了！
因为政府要增加供地。
有房的人认为房价跌不了！
因为政府会减少供地。
所以要回答这个问题，还得看看政府供地的牌怎么打？
说到这，我们不妨聊聊政府供地这事：
众所周知，我们脚下的这片土地，产权是国家的，所有权是国家和集体的，我国的土地产权制度规定“城区土地属于国家所有，农村和城市郊区土地、宅基地、自留地和自留山属于集体所有”，土地使用权可依法流转并给予补偿。
实际操作中，国家制定总体土地利用规划，垄断土地供给，地方政府据此制定本区域土地利用规划，并根据土地规划对区域内土地实行供给管理。
中央政府代表国家，是名义上的土地所有者，中央政府编制土地利用总体规划，实行“国家土地用途管理制度”。在土地实际供给过程中，各区域地方政府土地管理机构每年在国务院批准的建设用地限额以内供应土地。
直接点，地方政府批多少地是国务院说了算。
地方政府主要干这么几件事：
根据上级政府土地规划制定本级土地规划，建设用地规划不可超过上级政府控制指标；
地方政府负责区域内土地的征地、拆迁和补偿；
负责区域内土地一级开发和土地储备；
负责区域内土地出让。
但其实在实际的土地供应过程中，受征地、拆迁、土地整理、土地储备和对土地需求等不确定因素影响，各区域实际土地供应远远小于土地供应计划限额。
光大证券通过对16 个样本城市的实际数据分析结果显示： 2011-2014 年供地规模高于2006-2010 年的城市仅有重庆、成都、武汉、郑州、济南等5 个城市，其余11 个城市的建设用地供给量均有所降低，其中天津、北京、上海、厦门、 深圳等5 个区域的降幅均超过45%。
2006-2010 年建设用地的实际供给规模占2006-2010 年的供地计划最高为25%（厦门），深圳仅为5%； 2011-2014 年各区域建设用地规模占2011-2020 年建设用地供给规划最高为15%（无锡），深圳仅为2%，各区域实际建设用地供地规模远小于计划供地规模。
除了实际建设用地规模远远低于计划用地规模外，其实部分城市可利用土地面积不足20 万公顷，如无锡、合肥、厦门、珠海和深圳等城市。
由于政府公布数据具有一定的时滞，我们能获得的数据是2014年的，从未来各城市可利用土地来看，2014 年各城市土地总面积在扣除建成区面积和耕地面积后，重庆可利用土地规模最高，其次是北京、成都和广州，而无锡、合肥、厦门可利用土地不足20 万公顷，珠海（7 万公顷）和深圳（1 万公顷）可以利用土地不足10 万公顷。
这也就是说，部分城市手中的地不多了，这个供地的牌有限。
那么房价到底会怎么走？
华泰证券首席宏观分析师李超的观点很明确：房地产价格未来很可能走平，再无向上上涨动力。房地产价格总体走平之下，一线城市中心区仍存在小幅上涨可能，周边区域可能小幅下降，投机客将趋于退出。从重庆模式的经验看，土地供给增加，地产价格将走平。
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