好多人问老谢调控已经过去了10个月多，老百姓日日期盼的房价为什么没有下降？为什么房价就能够这样坚挺下去，可以持续多久？16个热点、20个典型城市与二线房价上涨的城市调控是否再次收紧？究竟调控的目标与目的是什么？是降房价还是保增长、防风险，还是说说而已。去年3月25日上海、深圳率先出调控，到2017年2月15日16个热点、20个典型城市与31个省会城市都实施了收
紧政策，并且调控不断的加码与实施组合拳，房企融资渠道及货币与财政政策都采取了一定的措施。
最不可思议的是16个热点、20个典型城市与31个省会城市的政策不断升级，限购、限贷、限价、限售、限签、房贷的首付与利率上调、房企融资渠道多方收紧、税费收紧、个贷投放收紧、土地市场调控等，房价没有老百姓想像的那样出现大跌，反而是房价上涨，小幅度上涨。房企依然疯狂抢地，土地市场再度火爆，地价暴涨，地王再现，背后着什么不可告人的秘密。靠收紧房企融资肯定是无法让房价下降的，反而是给房价火上浇油。
因为住宅用地供应不仅没有增加，却因为房企融资收紧直接影响到拿地、土地储备，反而导致住宅用地供应下降。一方面是16个热点、20个大型城市与31个省会城市的土地资源稀少，住宅用地非常缺乏，城市更新又缓慢，加上土地限制条件不断的增加，房企肯定会放缓投资、开工、完工、销售的速度，市场供应不断的下降，需要不断的上涨，地价高涨，房价肯定会因供需问题再次上涨。另一方面是16个热点、20个典型城市与31个省会城市的货币、信贷、房贷、个贷的投放依然是全国城市之中最多的城市，市场流动性旺盛，房价想不上涨都非常难。
其一是货币供应、新增人民币贷款、个人房贷供应高位。央行2月14日公布2017年1月金融统计数据报告。1月末，本外币贷款余额114.19万亿元，同比增长12.1%。当月人民币贷款增加2.03万亿元。分部门看，住户部门贷款增加7521亿元，其中，短期贷款增加1229亿元，中长期贷款增加6293亿元。1月份的房贷数据是刷新历史纪录的，而且从之前的4季度看，基本都在4500亿以上，这个数据不降低，房价是不可能跌的。2016年1月数据显示住户部门贷款增加6075亿元,其中,短期贷款增加1292亿元,中长期贷款增加4783亿元。
以上图表来源于中原大伟看楼市
其二是个人房贷的首套、二套首付、利率比仍低。融360监测的数据显示，从全国首套房贷款平均利率走势来看，2017年1月全国首套房平均贷款利率为4.46%，环比上升0.01%，同比下降0.1%。2016年1月，约71.89%的银行在首套房贷款利率上有折扣，此后优惠利率占比连续数月增长。到2017年1月时，约有81.24%的银行提供首套房贷款优惠利率。从首套房贷款利率的优惠力度来看，融360监测的35个城市533家银行中，1月提供9折以下优惠利率的银行有128家，比去年12月减少23家，占比为24.02%。
融360监测数据显示，全国533家银行中，明确执行二套房首付4成及以下的银行共有329家，比上月增加1家，占比61.73%，2016年12月执行二套房首付3成的银行有175家，比上月减少2家，占比达32.83%。执行5成、6成、7成以及8成的银行数分别为95家，15家、51家和34家。12月，各城市主流首付比例较上月变化不大，二套房主流首付3成的城市数16个，占比45.71%，分别是大连、西安、宁波、太原、天津、乌鲁木齐、青岛、昆明、石家庄、南宁、海口、哈尔滨、重庆、长春、沈阳、长沙，首付4成的城市的个数和上月持平，分别是济南、南昌、无锡、福州、佛山、成都、郑州、珠海、东莞。
其三是土地供应负增长，地价暴涨，地王再现。春节后热点、典型城市土地市场火爆，国企、央企、上市房企依旧疯狂抢地，多城再拍天价地。今日，房企疯狂抢夺土地，深圳商业地王再现。从深圳市土地房产交易中心获悉，2017年2月15日下午，龙华拍卖一块商业用地（编号A811-0322），经过万科、龙光、中海、金茂、碧桂园和华侨城等房企300余轮的激烈竞价，最终被华侨城以59.8亿拿下，楼面价约3.7万/平，溢价率50.55%。
情人节南京上演鸡年首拍，2块地拍出170多亿天价。2月14日上午，南京鸡年的首场土拍共有7幅地块参与了网上竞拍，分别位于南京的江北、城南、河西、城北，其中6幅有住宅地块。其中备受瞩目的一幅位于南京河西南鱼嘴板块的G97地块，被央企北京方兴（金茂）以73.4亿拿下，未来将联合平安集团开建一幢高度为500-550米的“南京第一高楼”，超过此前的绿地紫峰大厦。而总价最高位于南京主城中华门外中山南路以西的优质地块，更是经过2个多小时395轮竞价的拉锯战，拍到了最高限价98亿，需要通过摇号来确定最终归属，成为今年南京第一幅百亿地块。
同时南京当天出让的4幅优质宅地，均拍到了最高限价需要通过现场摇号来确定归属。而位于江北浦口白马路 G99 地块，达到最高限价 29.5 亿元；城南西善桥 G100 地块达到最高限价 38 亿元；城北新玄武华飞路 G101 达到最高限价 17.1 亿元；江北白马路 G102 地块达到最高限价 9.3 亿元，预计拍出后的土地楼面价均会创下区域新高。毫无疑问，表面上都谁楼市降温了，土地价格还是这么疯狂。半个城市的开发商都来抢地了，南京房价怎么可能降？南京、石家庄、西安、合肥、郑州、长沙...等热点二线城市开年土拍。
情人节同一天，石家庄市国土资源局也公开出让9宗地块，地块编号为[2016]110-118号，总面积为369413.5平方米（约合554.12亩），共计揽金33.876亿，这是春节过后2017年石家庄主城区首次土地挂牌，其中就有6大项目成功拿地补证，仅有1宗土地流拍，土地市场继续延续了去年年末的火热。1月合肥土市成交25宗地，2594.48亩，揽金超241.83亿元，其中合肥市区土地揽金236.5亿元，达到去年1月份的21倍，土地成交金额也是去年同期的16倍，创下了历史新高。除了南京、石家庄等热点城市外，个别二三线城市也正式加入了年后土地出让的大军。
这就是土地市场僧多粥少，钱多地少，房企太饥饿，不抢地就没得干。这就是人民币贬值、负利率、资产荒的保值增值投资选择。16个热点、20个典型城市与31个省会城市的楼市短期降温难，房价已无下降空间。
官方数据显示，2009年至2016年的全国房地产用地供应量分别为房地产用地10.75万公顷、10.91万公顷、15.42万公顷、16.91万公顷、16.56万公顷、20.32万公顷、15.1万公顷、12.0万公顷，为8年来最历史最低。2016年，全国国有建设用地供应51.8万公顷，同比下降2.9%。其中房地产用地10.75万公顷，同比下降10.3%，已是全国房地产用地供应量连续第3年下降，相较于2014年和2015年分别下降25.5%和20.9%，不过是10.3%的降幅已明显收窄。2013年时，全国国有建设用地供应73万公顷，同比增长5.8%，其中房地产用地20万公顷，同比增长高达26.8%。
2013年以后，经济增速开始放缓，部分城市出现较大的商品房库存压力，全国建设用地供应量及其中的房地产用地量都开始下降。2016年建设用地供应总量略有减少，其中存量建设用地供应超六成，已成为土地供应的主要来源。在土地供应量同比降幅较前两年有所收窄的同时，地价与往年相比增幅却在扩大。2016年第四季度末全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价同比增长率分别为5.31%、3.09%、7.91%和2.84%，该四个指标在2015年同期则分别为3.16%、2.70%、3.92%和2.38%。
在供地量下降的同时，地价则明显上涨。2016年全国土地出让合同成交价款3.56万亿元，同比增长19.3%。2016年国土资源主要统计数据显示：2016年房地产用地供应同比减少一成，但是全国土地出让价款却高达3.56万亿元，同比增加近2成。2016年包括苏州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武汉、重庆、深圳在内的9个城市土地出让收入均超过千亿元大关，另全国有11个城市卖地金额同比上涨超过100%，纷纷刷新各地市历史最高记录。
房地产用地包括商服用地和住房用地，住房用地供应量一般占房地产用地供应量的七成左右。截至目前，国土部尚未对外发布2016年全国住房用地供应情况。若以七成的占比来粗略计算，我国2016年住房用地供应量大约在7.5万公顷。2016年，全国国有建设用地供应51.8万公顷，同比下降2.9%。其中，工矿仓储用地12.08万公顷，同比下降3.2%；房地产用地10.75万公顷，同比下降10.3%；基础设施等用地28.97万公顷，同比增长0.2%。2016年土地供应偏
保守，减少供地主要是希望让市场优先消化既有的土地和商品房库存。
数据显示，2016年全国土地出让面积20.82万公顷，同比下降5.9%，但合同成交价款3.56万亿元，同比增长19.3%。简单计算可知，在2016年全国土地出让减少约1.31万公顷的情况下，成交价款却增加了5759亿元左右。而在此前的2015年，全国土地出让收入还呈现出下降状态。据财政部数据显示，2015年全国缴入国库的土地出让收入3.37万亿元，同比下降21.6%。虽然与国土资源部数据在统计口径上有所区别，但依然可以看出2016年土地出让价格回暖的一面。
2016年全国住宅地价环比、同比增速持续扩大，既反映了“去库存”政策效果显现，房地产市场回暖，同时也提示了局部市场可能出现过热的迹象。2016年北京、上海、广州、深圳4个一线城市2016年全年土地溢价率分别达到38%、73%、37%和149%。2017年1月1日至2月12日北京、上海、广州三个城市土地溢价率则降至14%、12%和11%，深圳今年以来暂时还没有土地交易。郑州、合肥等城市土地溢价率也有明显下降。
土地交易市场后续依然有反弹的可能，尤其是在一些大城市，部分房企还是会有继续拿地的可能。在上月举行的全国国土资源工作会议上，国土资源部表示今年将对房价上涨压力大的城市合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例，对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。我国将加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性土地制度，促进房地产市场平稳健康发展。对保障性住房用地应保尽保，对商品房根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度。
其四是土地财政成为地方固定资产投资、基础设施投资、地方还款的第二财政。2017年，各省固定资产投资计划浮出市面，暴露出许多不为人知的秘密，所谓外行看热闹，内行看门道。其一是经济最好、最差的省份，固定资产投资比例不断上升，规模大，占到经济总量大，实际上就是投资拉动经济增长的模式，以投资驱动经济的传统思维根深蒂固，转型谈何容易。其二是房地产，政府建建、制造业依然是投资的最热门行业，成为经济增长的动力器，背后就是需要大量的资金，隐藏着许多赚钱投资的机会。其三是投资需要大量的资金，没钱了就贷款形成地方债务，还债就得靠卖地了。
截至目前，除港澳台及海南省外，中国各省份（含省、自治区、直辖市，下同）已基本开完2017年地方两会，通过地方政府所作的政府工作报告，各省份2017年的固定资产投资计划浮出水面。通过各省份政府工作报告透露的2017年固定资产投资增速目标，结合上一年的固定资产投资额计算发现，新疆并非2017年目标固定资产投资金额最高，最高的是第二经济大省江苏，该省2016年固定资产投资额为49371亿元，若按照江苏政府工作报告中设定的7.5%的增速计算，2017年江苏固定资产投资额将超过5万亿，达53074亿元。
照此方法计算，河南、广东、河北、四川、湖南等省份2017年固定资产投资金额也将超过3万亿元。相比之下，新疆约1.5万亿的投资金额在全国只处于居中的水平。不过，如果按照增速来看，新疆2017年设定的50%的固定资产投资增速确实在已有完整数据的省份中属最高。另外增速居于第二位的西藏设定的增速只有20%。另外，贵州、云南等西南省份的增速也接近20%。然而从另外一个角度来看，固定资产投资额占GDP的比重或许更能体现相应省份的实际投资规模。
从这一指标来看，西藏2017年目标固定资产投资额达2000亿元，该省份2016年GDP却仅为1148亿元，固定资产投资额为GDP的1.7倍，处于全国榜首的位置，明显超过新疆。上表中已明确公布2017年固定资产投资目标的省份有22个，这些省份累计投资目标超过40万亿元。其中，2017年固定资产投资占2016年GDP比重超过100%的有16个省份，主要为西部省份。占比越高，说明经济倚重投资拉动越严重。
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