2017年09月05日 19:09:03 金融深度

这几天,有关三线城市房地产销售加速的消息越来越多,似乎这些城市房子卖不掉的问题就快要得到解决了。

不过,问题可能没那么简单,我这里没有确切的数据,但从目前房子卖的比较快的三四线城市分布来看,这些城市主要位于中东部,而且很多都集中在一线城市周边。剩下那些中西部城市好像并没有多少起色,主动买房的并不多,不然也不会有买房给补贴了。

大量三四线城市房子为什么这么难卖?

1、 房子只是“住”的

笔者认为,强调房子只是“住”的其实是一种欺骗性特别强的说法,对于大多数普通家庭而言,他们既不可能去创业博得更多财富,也不可能一辈子打工租房,到头来一样值钱的资产都没有。房子具备了金融属性就不一样了,有了房子,这套房可以随时在大的开销的时候变现,房子的不断增值还能成为家庭资产稍稍赶得上社会财富增长的速度。

眼下三四线城市中,的确有少量城市的房子有比较强的金融属性,大多数都没有,从通胀的角度来说,这些房子买了就直接贬值,只能住,起不到资产配置的作用。

2、 购房者在哪里?

三四线城市的房子找不到外来购房者。潜在购房者只是当地城市居民和农民。现有的城市居民在本地买房的也不多,棚户区改造算是一种,剩下不少三四线城市居民都在计划去省会买,去东部买。

农民算是基数比较大的一块。但他们的问题比城市居民更多。买不起不说,很多农民工基本上常年不在家,家里的农田都撂荒了,习惯了城市高工资的生活,让他们买房去三四线城市买房定居,并找到一份收入符合预期的工作还是挺困难的。小城市能否有这么多机会,自己做点小生意的风险,农民很难下决心尝试。

目前让农民进城买房,有两个特别大的麻烦需要解决。

第一个大麻烦——农民工一份钱,怎么两份花?

从上世纪八九十年代开始,农民开始放下锄头,进入城市打工,到现在第一代农民工差不多已经打工超过30年了,2015年一份农民工的报告显示,目前农民工总数已达2.8亿人,50岁以上农民工已经超过5000万人,占农民工总数约18%,随着时间的推移这一数字还在不断增加。

农民工是城市建设不可或缺的力量,但在城镇化飞速发展的今天,农民工们基本上没有享受到发展的红利,目前城市农民工中还有相当比例未与用工单位签订劳动合同,也没有城镇社保,大部分农民工只有新农合,60岁后一个月也就几十块钱农民工的养老问题现在越来越严峻。

一代农民工老了,二代农民工肩上的担子也更重,不仅是养老负担,还有子女的生养教育成本。特别是教育投入,远比他们父母给他们的投入要多,毕竟谁也不希望子女再成为三代农民工。

农民工虽然进城赚钱比种地收入要高出不少,但这一份收入,如何两份花?再拿出几万甚至几十万的首付来买县城里一套房子?

第二个大麻烦——农民回乡需求并不强烈

的确,眼下回乡农民数量在增多,但相比数量庞大的农民工群体来说,仍然如九牛之一毛。你们不知道的是,这几年农村流行耕地流转,农村有不少种田大户,几百亩,几千亩的都有,但现在他们想的是开始退地了。我所在的安徽某农业大县,以往种田大户一亩地要种两季,小麦和水稻,现在冬季的小麦已经不种了,种多少亏多少。承包几百亩的种田大户苦于,农资、灌溉、人工、地块分散,都是成本。承包几千亩的种田大户则苦于配套设施跟不上,比如烘干设备,晾晒场地,粮食打多了,烂掉也是成本。

这些地退了会怎样,农民很难接手继续种,农民也会算经济账,赚不到钱,他们也

会直接撂荒。

老年人种不了,回乡也是养老,年轻人不会种,愿意返乡的更少。

这两大麻烦,是摆在农民面前的巨大难题。对于根在农村,身在城市的农民而言,要让他们再掏钱买房,难度可想而知。

眼下,特色县城和特色县城的概念正在兴起,未来要规划10000个特色小镇和1000个县城,此举也意在以产业吸引农民进城,从根本上让三四线城市摆脱单纯依赖房地产现状。但这些规划能够切实符合农民需求,还有待考察,让他们进城买房定居,摆脱“城乡”摇摆式生活,最关键的一点,别卖完房子就完成任务了,否则农民进城买房,再去大城市打工还贷,房子长期空置,这不等于让农民去兜底么?

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