打算抄底买房的人可以去洗洗睡了

打算抄底买房的人可以去洗洗睡了
2017年09月13日 19:36 金融深度

看着这一波来势汹汹、没完没了的楼市调控,无论是开发商,还是普通购房者,都曾觉得今年会有一轮可以用很低的价格抄底,买到便宜房子或便宜土地的机会。但实际上,多数购房者和开发商在这半年都是无功而返。

眼见着那些曾经被限价拦在门外的项目一个个获得了更高的预

售价格,却仍能被一抢而光;眼见着那些出让条件苛刻、算起来完全挣不到钱的土地被一群开发商围抢。

因此,即使房价有降幅,即使没有成交量,你还是能感觉到,这一轮楼市的“底”似乎已经错过了。

| 那些想买房的人,已开始动心思

9月9日,天津某项目的售楼处里,乌泱乌泱的看房人让空气里弥漫着烟火气。

依旧是那些热衷买房的大爷大妈们,饶有兴致地一边看着诺大的沙盘,听着售楼员语速飞快地讲解市场,一边着急地把抢到的甜点蛋糕塞进嘴里。

人群中也不乏带着金边眼镜、西装革履的中年男子,手中揽个婴儿却踩着高跟鞋、形容精致的高挑女士,还有皱眉品着售楼员递过来的茶、若有所思地盘算价格的青年男女。他们是当天的主角。

受制于当地严格的限购政策与限价措施,这个本来定位于“京郊后花园”的项目只得调整目标客群为天津本地居民,售价也被政府限价卡掉近四分之一,原来每平米3.3万的别墅,如今只卖到每平米2.5万。

被限制的价格成了政府部门为楼市筑的“底”。手握现金的人们在这小半年内投资无门,最终还是把目光投回到房地产。而现在,这样的投资者们越来越多。在天津这个项目的售楼处走一圈下来,至少有两组购房者表态要下定。

这并非个案,“全款客户往里走,商贷客户不要挤门口”的场面也并非段子。杭州、南京、重庆、成都这些价值潜力城市,在购房者看起来属于“被限价的优质项目”,都在这样的戏谑声中上演“抢房”。

即使是在之前交易被冷冻的二手房市场,如今中介经纪人也在“带看量回升”的市场环境下略略松了一口气。在他们眼中,确实二手房价大概下跌了20%~30%,确实门店的成交量一度为零,但是现在,愿意看房的人一点一点地回来了。

数据显示,8月份购房者信心指数为101.4,环比上涨1.2%,是连降三个月后的首次反弹。这一数据,在一定程度上也能说明问题。

| 有些房子,你永远等不到

今年上半年各地总有这样的楼盘:你3月份去看了盘,过了各种验资手续,交钱开卡排了号,过了两个月,依然没有等到开盘的消息,然后你从其他人那里得知,之前已经“特批”开过几十套房源,早已内部定向给了别人。然后你一等又是两个月,曾经的一幕再次发生在眼前。

这样的房子你可能永远也等不到。一方面是想买的人真的很多,另一方面是开发商能卖的真得很少。

按照各主要城市的“政府限价标准”,新开对比周边同品质项目价格,加推项目参照上期备案价格,原则上不能高于去年10月的价格。

除了硬扛,很多开发商只能不断找相关部门博弈,希望提高备案价格。世茂房地产副主席许世坛就公开表示不愿意贱卖项目,“如果政府批的价只有我们认为市场的8折、7折,我们肯定是不卖的,我们再等等,看看有没有其它的沟通渠道。”

而这只是一部分原因。开发商捂盘惜售的背后有更深层次的理由:生存焦虑。

去年年底,各地地王频出、房价大涨,很多开发商不但没有喜悦,反而有些恐慌,担心房子卖掉、项目出清之后,再也拿不到地进行周转。拿地成了房企年终考核的硬指标,有能力的投资总监、前期开发经理已成为行业内的“香饽饽”。

如今的中国楼市,供应与需求的现状已经被扭曲到畸形。在这样的环境下,房价难涨也难降,想买房的人。既然无力反抗,那就只有愉快地享受。

| 都想抄底时,市场就没了底

或许你会问:开发商

们囤房不卖,不怕饿死吗?对不起,我们抱歉的通知您:他们真不怕,起码今年还不怕。

也就是在前几天,上海一个酒店公寓对外放出有意转让的消息,短短两三天就聚集了上海十多家地产商前来看房。这在一定程度上可以看出,上海房地产企业对优质资产的饥饿程度:但凡稍微优质一点的物业,一经上市就会被迅速买走。

土地市场也是如此,据wind统计,今年前8个月60家房地产上市公司(含港股)已经耗资10327亿元拿地,远超去年同期的6817亿元,同比大幅增长逾五成。万科在短短的7、8月两个月,拿地数量已经达到44个,耗资超500亿元。

在这种市场行情下,物业及土地卖方的心态也发生了变化,让想入场捡便宜的地产企业也彻底扑了个空。

从半年报的情况看,截至目前,上市企业并不差钱,不少企业的账面现金都远远超过了去年年底。有一家房企的高管解释,把巨量现金放在账上的目的,是为了在下半年把握市场可以抄底的机会。

当多数开发商都是这样打算时,市场的底部就已经不存在了。

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