2017年09月13日 20:32:38 金融深度

导读:房价的猫腻,层出不穷,控制房价上涨,只要改变样本就行。最近房价下跌只是假象,实际情况是,很多地方都出现抢地潮,抢房潮已经蔓延到三四线城市,北京通州、弈庄房价下跌20%主要是突然某个小区有两个业主急于套现引起的。不要把看到的数据太当真,那就是个工具。

最近看到一连串的房价下跌的文章。这跟我实地看到的情况截然相反,无论是苏南、苏北、山东淄博、广东、合肥,都出现了抢购的态势。

所有不说样本筛选方式、样本数量、计算方式的房地产数据都是引导预期的耍流氓。看到一些与常识明显相反的数据,看看房地产数据是怎么造假的?

首先,很多地方出现抢地潮,抢房潮已经蔓延到三四线城市。

以镇江为例,6月1日,经过6个小时的拉锯战,镇江4宗地块让政府揽金62.35亿。群雄逐鹿最热的润州区两地块(R1702和R1703),经过130余轮的竞拍,央企中海以25.2亿元的成交总价一举拿下R1703地块,楼面价9450元/㎡,溢价率110%,刷新镇江拍地以来的最高楼面价纪录。

合肥、苏州、扬州、武汉、北京、广东等地都出现抢地潮。今年前五个月,全国土地出让最多的50大城市合计土地出让收入达到10103亿元,同比2016年前5月上涨33%。碧桂园、保利、恒大、中海、首开这些攻城掠地的企业都是白痴,明知房价即将大跌,还在抢地?这种可能性微乎其微。

2015年和2016年,土地供应连续两年负增长。目前一线城市库存平均只有6个月左右,远低于12个月的安全库存标准。上海摇号、南京摇号,你告诉我摇号的地方房价下跌,不仅颠覆了金融学常识,还震碎了我的三观。

其次,北京通州、弈庄房价下跌20%是肿么回事?

伟业我爱我家市场研究院数据显示,今年5月北京二手房成交均价环比下滑2.4%,通州区、亦庄开发区跌幅最大。

市场哗然,伟业我爱我家作了解释,集团副总裁胡景晖接受《证券时报》记者采访时表示,由于目前市场本身交易量少,而有的业主急于成交,导致个别二手房降价明显。

假设本来大家都在观望,成交量接近于零,突然某个小区有两个业主急于套现,挂牌价下跌20%也愿意出手,表面上整个区域的二手房市场整体下跌了20%,其实不过是几套房的事。

北京市住建委官网数据显示,5月北京二手住宅环比下滑近四成,创下2015年2月以来的最低值

恰好此时,有个两限房楼盘经过五年锁盘期可以上市了,有些房主就像饿虎一样,急于套现上市。

《证券时报》的采访显示,通州龙湖大方居近期成交的二手房中,确实有较最高点下跌20%的户型。果园附近的房产中介人员告诉记者,龙湖大方居属于两限房,目前刚满5年。部分户主急于出手的原因一般有两类,一是前期已经订下改善型目标房,但没想到3月份突然出台更严的限购政策,导致房价下跌,不过只要降幅不超过改善房的违约金,业主还是可以接受的;二是位置、户型不好的业主急于变现。

要让房价上涨也很容易,通州通胡大街一家知名房产中介公司的工作人员也告诉记者,近期挂牌价格大部分会比3月高点时调低约10%,最后的成交价仍可再商量,不过下跌20%肯定不是普遍现象。此外,该公司已经明确要求,不符合单价的房源挂不了牌、进不了系统。你卖得太低了,吃相太难看,根本不让进系统,于是乎,房价又稳定了。

一线城市租金下跌,主要与产业结构调整相关,不同的区域房租截然不同。

据苏宁金融研究院宏观经济研究中心监测,今年3月北京、上海、深圳三大一线城市租金回报率分别为1.56%、1.43%和1.53%,均创下历史新低。上海房屋租赁指数办公室指出,今年一季度上海新增就业岗位数量同比减少5%,其中外省市人口初次来沪就业者减少,使得新增租赁需求不旺。去年上海常住人口只增加了4万人。

一线城市当房东食红利的人增加,而常住人口增速下调,出现短期租金下调。必须强调,一线城市常住人口下降是有意调控的结果,不信,你放开户口试试?

第三,控制房价上涨,只要改变样本就行。

这两天跟几个金融界的朋友在一起,说起房价的猫腻,那是层出不穷。比如,控制网签价格,再比如,统计普通商品房时,把精装房和别墅排除在外,把保障房统计在内,当地的房价立竿见影掉头向下。再再比如,开发商给予中介较大的定价权,你会发现房价几天一变。

真实房价是个大机密。我曾经想跟个大房产服务机构合作,最后没成功,原因是对方担心地方政府不开心,“那我还做不做生意了”?

《大伟看楼市》说,二手房不用说,事实上现在基本全部存在阴阳合同的问题,新建住宅也存在部分地方政府为了完成调控目标,可能会通过延缓限制高价房签约的情况。网签数据现在全部都是限签的,并不代表市场的真实价格。

国内数据质量存在严重问题,房地产业尤其如此。得到真实数据也很好办,把自己的房子挂牌几个星期,看有多少人问询,或者去买套房子,看有多少人在过户之前涨价涨个不停,把你当成唐僧。

不要把看到的数据太当真,那就是个工具。如果当作稳定社会的工具,那更可怕,看到真实数据的可能性将大大下降。

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