2017年09月13日 20:35:33 金融深度

老谢告诉你,不要拿什么交易个案房价下降20%、部分银行首付房贷利率上调、二手房交易网签量下降的数据去瞎诌证明北京楼市拐点将至,这都是自欺欺人的。市场上一些舆论的报道、经济学家、财经评论员的分析不可信,购房者最好的证明,就是亲自到售楼部去问问。

老谢可以负责任的讲,目前北京楼市不存在拐点,你见过北京土地市场房企疯抢自持地块的楼市拐点吗?你见过北京高端豪宅、别墅10万+以上满市场都是楼市拐点吗?你见过北京房价还在上涨的楼市拐点吗?你见过北京房企数量逐年不断上升的楼市拐点吗?

北京楼市拐点将至?老谢告诉你,错!啥叫拐点?1.房价直接或直线大跌,非涨幅回落或下跌。2.房子降价都卖不掉,土地降价都没房企买,不是抢房抢地。3.成交量为零或连续半年以上成交冰冻,不是限什么的政策。4.房地产崩盘,非稳定或调控防止大起大落的政策目标。

5.银行全面停止房地产贷款半年以上,非控房贷增速。6.首套房利率上调决定不了楼市拐点,也决定不了房价。现在的北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆、厦门、南昌、宁波、成都、石家庄等部分银行首套房利率上浮10%-20%之下,房价必变相上涨。因为利率上升,房价肯定比调控前高了,买房肯定比调控前贵了。

第一是譬如北京通州、亦庄“房价下跌20%”的传言不实。我爱我家的胡景晖就解释过,由于目前市场本身交易量少,而有的业主急于成交,导致个别二手房降价明显。假设本来大家都在观望,成交量接近于零,突然某个小区有两个业主急于套现,挂牌价下跌20%也愿意出手,表面上整个区域的二手房市场整体下跌了20%,其实不过是几套房的事。

第二是譬如一线城市租金下跌是因为季节性与就业人口增长有关,非周期性。根据苏宁金融研究院宏观经济研究中心监测,今年3月北京、上海、深圳三大一线城市租金回报率分别为1.56%、1.43%和1.53%,均创下历史新低。上海房屋租赁指数办公室指出,今年一季度上海新增就业岗位数量同比减少5%,其中外省市人口初次来沪就业者减少,使得新增租赁需求不旺。去年上海常住人口只增加了4万人。

第三是譬如近期在苏南、苏北、山东淄博、合肥等地,都出现了抢房的态势。并且很多地方出现抢地潮,抢房潮也已经蔓延到三四线城市。以镇江为例,6月1日,经过6个小时的拉锯战,镇江4宗地块出让收入达到62.35亿元。群雄逐鹿最热的润州区两地块(R1702和R1703),经过130余轮的竞拍,央企中海以25.2亿元的成交总价一举拿下R1703地块,楼面价9450元/㎡,溢价率110%,刷新镇江拍地以来的最高楼面价纪录。

第四是合肥、苏州、扬州、武汉、北京、广东等地也出现抢地潮。今年前5个月,全国土地出让最多的50大城市合计土地出让收入达到10103亿元,同比2016年前5月上涨33%。碧桂园、保利、恒大、中海、首开为什么还要去抢地,就是因为未来房价还要上涨。2015年和2016年,全国土地供应连续两年负增长。目前一线城市楼市库存平均只有6个月左右,远低于12个月的安全库存标准。

第五是控增速,非控总量。银行内部管理里却有三套逻辑——房贷作为房地产类贷款,讲求风控逻辑;房贷作为零售贷款,讲求资金定价逻辑;房贷作为中长期贷款,讲求流动性管理逻辑。银行的“算盘”是:信用风险、政策风险和流动性风险管理的弦一起被拧紧,资金定价就易上翘。根据央行公布的《2016年四季度金融机构贷款投向统计报告》,去年末,个人购房贷款余额19.14万亿元,同比增长35%,全年增加近5万亿元。

不过,从央行公布的数据也可以发现,住户部门中长期贷款占新增人民币贷款的比例正逐渐降低,从去年中最高的超100%降至当前的40%左右。在2016年“资产荒”、好贷款企业难找、零售业务里小微贷款不良率攀升的背景下,个人房贷一度被银行当作策略性投靠,所谓“经济下行周期靠零售,零售靠房贷”。然而切换到了今年,房贷已成规模管控众矢之的。

第六是房贷利率政策的变动与宏观政策的调整关系密切。在银行信贷“调结构”的大方向里,个人住房按揭贷款属于“房地产类贷款”,银行对此有一套风控逻辑。在所有的“调结构”考量里,楼市宏观调控动向是他们“最重要的指挥棒”。除了政策因素,各家银行也有对房地产类贷款的风险把控。从数据来看,上市银行个人房贷不良率在0.3%左右,远低于全行业1.74%的不良率。但银行仍然讲求信贷结构的合理,投向不能过度集中。

在去年全行业对房地产类贷款加大投放力度之后,信贷结构优化成了各家银行面临的任务。流动性管理”则是高悬的另一根“指挥棒”。一方面,不少银行零售贷款中长期资产的盘子已趋于饱和。更形成压力的是,当前市场资金趋紧,半年末MPA考核又大限将近。整体来看,银行已采取从严的流动性管控措施。

第七是从8折到85折,从85折到9折,从9折到基准...的首套房利率上调仅仅是部分城市的个别银行现象。

随着对房地产信贷政策的逐步调控,商业银行的定价也在不断攀升。如今,这个价格已经出现了上浮 。这是继5月份多地首套房信贷折扣上升到基准利率后,市场再次出现信贷利率上升。如北京,6月5日起,北京部分银行首套房房贷利率最低为基准利率1.1倍;二套住房按揭贷款最低为基准利率的1.2倍。

其中,一家股份制银行的北京分行确认,首套房房贷利率最低位基准利率1.1倍;另有部分银行虽未明确上浮首套房贷基准利率,但是由于额度极为有限,在实际执行中需要议价。也相当于利率有所上浮。值得注意的是,新的住房按揭贷款利率政策于2017年06月05日正式执行,但考虑到业务的连续性,支行在2017年06月05日前已受理的按揭业务,6月5日(不含)前,该类业务可按原按揭贷款利率政策执行。

融360数据显示,在北京地区,从放款周期来看,受额度紧缩影响,南京银行、平安银行、东亚银行、渣打银行、杭州银行等18家银行放款周期已拉长至30天。北京银行、花旗银行、恒生银行等3家银行放款周期已延至45天,浦发银行、华夏银行等4家银行延至60天,公积金放款更是延至90天。数据还显示,北京31家银行中,广发银行和包商银行已暂停涉房贷款业务。

从宏观金融数据来看,在去年的激增之后,今年以来,银行房贷增速出现回落。央行数据显示,在4月新增贷款中,以个人按揭房贷为主的住户部门中长期贷款增加4441亿元,占全部新增贷款比重40.4%,较3月下降3.7个百分点。而今年前4个月,住户部门中长期贷款累计占全部新增贷款的35.8%,较上年末回落9.1个百分点。

譬如上海个别银行将首套房贷利率上浮10%,甚至20%。成都:个别银行上调首套房贷款利,最高上浮10%。石家庄个别房贷收紧,部分银行额度紧张暂停审批。按照每100万贷款计算,首套房贷执行基准利率时,25年期月供为5787.8元;每100万贷款,如果首套房贷执行最低1.1倍基准利率时,25年期月供为6075.4元。也就是说,新政策后,首套房的购房者每个月要多还287.6元,按照一套房子300万来计算,购房者每个月要多还862.8元。

事实上,房贷从4月开始已出现明显收紧趋势。部分城市也将收紧信贷政策作为新一轮调控组合拳的重要内容。据深圳中原地产统计,4月以来,上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷上调房贷利率,在全国35个城市533家银行中,122家银行首套房贷利率上升,占比22.89%,目前二套房贷主流利率是基准上浮10%,并有12家银行已经停贷。

二套房方面,5月融360报告显示,工行、农行、中行、建行和交行等五大行二套房贷利率调升至1.2倍,北京银行、招行、中信等银行二套房利率也调升至1.2倍,民生银行更是上升至1.3倍。此前,大部分银行二套房贷款利率为上浮10%。在政策较严的2010年和2014年,首套房贷款利率都出现过上浮1.1倍和1.15倍的情况。根据今年的整体市场政策环境判断,调整利率也在情理之中。

目前北京的各家银行基本都还是首套基准,二套上浮10%,但首套房的首付比例已经上调至40%,最低也就35%,而二套房的首付比例为8成。如果贷款利率全面上调,假设贷款800万,还款期限30年,原来月供42458元,首套上浮10%后,每个月就要多缴2414元,意味着每年还贷比以前要多还近3万元。

第八是钱紧是短期性、临时性的现象,并非长期性的。2013年6月的“钱荒”袭击犹如发生昨日,令人汗毛肃立。3m同业存单和同业理财价格从4月便一路走高,可以看出,不少机构都在二季度伊始便早早做起了跨季的资金储备。从同业理财来看,6月5日国股行1M价格为4.8-5.15,城商行为4.38-5.5,而上个月的这一天,同业理财价格分别是,国股行1M为3.5-4.4,城商行为4-4.15,同比最高上涨了135个BP。

从同业存单来看,价格急涨,但还未达到一季度3月22日的顶峰。此外,银行间市场利率也在全线上涨。 6月2日隔夜利率上涨14个bp,6月5日跨季资金涨势最猛,飙升了9.38个bp。资金面的紧张同样反映在银行理财的收益率,普益标准统计数据显示,近6个月理财产品收益均保持了持续上涨的态势。

从2017年初至今,银行共发行142款新客户专享类封闭式理财产品,平均收益达4.6%。由于今年理财产品收益呈现持续上升表现,因此如仅观察4月及5月的新客理财产品,平均收益则高达4.73%,高于同期的节假日产品。由于5月资金净回笼表现较为明显,且6月年中考核临近,银行理财收益走势不会出现大幅调整,平稳上行的走势应会保持。

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