调控错了吗？事实证明过去房价调控是失败的，因为政策调控的目的与目标不是以降房价为主，是遏制房价上涨过快、抑制投资投机炒与房地产泡沫为主，目标是保增长、稳房价、防风险。政策调控的是时效不是以长期为主，是以短期的目的为主。政策调控的对象与手段只是针对房价、需求侧，不是针对地价、供应侧，目的是稳定房地产市场预期。结果就是不正确的政策调控后遗症越来越严重，错误的调控手段会让需求在一段时间平静之后集中爆发，导致房价下一轮比上轮涨得更高。
以下内容来源于REICO工作室的研究报告与任-志-强的书、主题报告。宏观调控的目的不是为了让房价下跌，而是让房价稳定增长，不能因为房价没有下跌就认定宏观调控不到位。楼市调控注定短命，从经验上看，从2003年开始的每个调控政策，没有一个措施超过一年。
房价上涨证明了宏观调控的成功，评价调控政策的优劣要看最终的全局结果，而不是看某一单个行业。也许把房地产当成经济过热的原因来调控并不成功，但如果将这个行业当成政策受益的结果看，也许恰恰证明的是经济发展的成功。调控宜疏不宜堵，容易导致中国楼市出现堵塞成灾难的现象。
房地产调控政策从来都不是想降房价,目前的房地产政策是想降房价。政府从来都没想过让房价低，房价低了，地价就低了。政府的房地产政策，只是想抑制房价过快上涨，并不是要降房价。2010年的地价越来越高，房价肯定不会降低。与此同时，中-央-政-府在房地产市场上一直加税，没有减税，这样下去，房价也是不可能跌下去的。
中国的房地产市场成波浪式发展,2007年、2010年、2013年、2015年曾出现过四次波峰期，而房地产行业的调整期与政策相关。宏观调控政策的修改不是为了救市,而是一次不到位的调整。不到位的调整是指银行仍然在以0.7倍利率赔钱为理由,没有恢复合理的个人住房消费信贷。
把中国的经济比作“挂着点滴的经济”,由中-央-政策决定“体内温度”,2007年、2010年、2013年、2015年的四次波动都来自于政策影响,而中国市场出现巨大的波动是由于中国资本市场和个人消费信贷的不开放所致。
从目前情况看,如何回归一个不加限制的市场条件,由市场决定资源配置和价格。中国房地产市场并不缺需求,城镇化发展仍有巨大的购买力,仅仅一个取消限购就释放了巨大的‘能量’。而如果把按揭贷款利率问题解决,那么可以完成2018年到2020年70%的城镇化率,而这一城镇化率对于住宅需求非常大。
REICO工作室研究发现，自2003年以来，决策层相继出台房地产调控政策，现有政策“全都错误”，因为“没有抓住病根”。从2003年以来到现在为止，从“政府掌控土地吞吐及用途管制、货币吞吐及资金成本管制、信贷投向控制、固定资产投资控制、收入分配调节”等五个方面进行了重点的调控，政府一直在各个环节上寻找原因、寻找价格快速上涨的“推手”，唯独没有考虑引发并酿就这一切的制度土壤。
房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局。其深层次症结在于，土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求，2003~2011年的房地产宏观调控政策始终未能触及这个要害症结，因而不得不反复地面对房价过快上涨和反复调控的窘境。由于始终没有触及“土地供给管制”和“低利率管制”这个两个根本性症结，城市住宅用地的总量控制不当，造成了商品住房市场供不应求。
这种市场特征与持续宽松的货币环境、持续的低利率管制结合在一起，使得住房市场成为吸收超额信贷的“黑洞”，加速住宅价格上涨。因此，除了最后基于解决“政治问题”而采取的行政强制手段之外，所有调控都显得“不给力”。如果始终不愿去面对并认真解决“土地供给管制”和“低利率管制”这种症结性问题，那么，中国将不得不面对“房价反复高涨，政府反复调控”的局面，而且最终仍要走向一直想避免的房地产泡沫。
政策没有惹火开发商，每次得便宜的还是开发商。政策调控的力度不是最主要的，关键是政策的延续时间。此前也出台了若干个调控政策，但有哪个政策实施超过一年，最长不到二年，或者三年的。2017年、2009年、2010年、2011年、2013年、2016年、2017年七次的楼市调控，五天之内出了三个文件，政策还没有出完，还有一大堆政策。什么时候政策出完了不告诉你，一直到差不多房地产市场不行了再告诉你政策出完了，调控政策也要改了。当政策解冻后，房价必然会有新一轮的上涨。
政府老说空话，不问责调控任务就完不成。政府老说空话，完不成任务也不问责，没有人对政府的错误或者完不成计划承担责任，所以永远不会完成任务。2013年要增加土地供应和保障房、廉租房的建设，但任志强认为，这些任务不一定会完成。2012年就说了，但最后也没完成，政府老说空话，国土部没有完成土地供应计划也没问责，没有人对政府的错误或者完不成计划承担责任，所以“永远不会完成任务”。
对商品房市场进行价格和购买权的限制，是对人权和产权的侵犯，价格法与商品预售管理法中都明确了商品房的市场定价权，房地产法中也没有给予政府利用户籍政策限制购买的权力。新政掩盖的是保障房政策的失误，掩盖的是不肯通过购房个税减免来提高购房者可支付能力背后的贪婪。用抑制需求的方式来掩盖供给不足的矛盾，只会积累更多的问题，而不会有利于市场经济制度建立和扩大消费。在用户籍制度来限制买房者购房权利的条件下，我们很难看到城镇化在未来能取得更大的实质性进展。
调控要避免房地产崩盘，购房像买衣不能光屁股。在将来的某一天中国的房地产市场不会出现崩盘。中国政府所有的调控政策就是要避免崩盘，如果房地产崩盘一定会对中国的整体经济产生巨大影响，而我们的政府是一定要保八的。
房地产调控从来没有正确过，市场经济国家都是用市场经济手段调控房价，不是计划经济手段调控房价，或者是喜欢用行政命令的方式进行调控，或者用有形之手抑制无形之手。最后每次调控之后得出的结论，结果是每一次调控都是错的，从来没有调控正确的。因为调控都是以短期行为为目标，以非常市场化为手段，以垄断控制资源为供应方式，通常会发生后遗症，最后，一定是错的。所以，政府调控只会让房价越来越高。如果不改变现有政策，仅仅靠调控，只能让房价越来越高。
事实已经证明，此轮调控还是错的。调控板子打错了地方，没有打到正确的地方。需求侧的调控，是越调越上涨，加税的调控，消费者是最后的买单者，增加房贷首付与利率的调控，是不让人买得房的调控。试图用需求侧、房贷上调、加税调控时，应先知道任何的税赋、入市门槛上调都必然加大市场生产或流通的成本。这些成本也一定是由消费者承担的，这是不让你幸福的调控，第二套不能买，第三套更不能买。
中国最大的房地产泡沫就是政府的行政调控，长达十多年的房地产宏观调控已经证明了失败，只要政府减少人为行政调控，房地产市场泡沫就会越来越少。地价上升，让房地产成为调控的靶子，却不知道土地的垄断与供应下降才是根源；以限制需求为手段人为调节供求关系，更是破坏市场机制。
其一是供应端。第一是土地供应。全国看，2015年土地供应下降33%，很多城市土地已经出现短缺，包括上海和北京。2016年土地供应继续下滑，部分一线城市的土地连2015年的一半都不到。分城市看，形成一线城市供应短缺与二线城市土地负增长及热点三四线城市土地供应下降的结果，而部分三四线城市的土地供应不断的供应过剩，并且超指标的供应。
比如，北京2016年的土地出让收入是800多亿。而2015年是1960亿。2016年才到2015年的差不多40%。毫无疑问，这是严重违背市场经济与人口往大城市集中的规律，人口多的城市反而土地供应指标下降，人口少的城市反而土地供应猛增。如果不能补充土地供应与解决土地供应问题，未来的房价不上涨才是奇怪的。
第二是土地供应负增长与库存。土地的规划报建与办理一系列的手续及开工前的准备，土地是一般是两年开工。由于2015年和16年连续2年的土地供应负增长将影响到未来城市的商品房供需及库存、去化周期变化。2017年3月前一线城市库存平均已经只有6个月左右，已经远低于12个月的安全库存标准。
如果一线城市不再建房，不出6个月，市场上将没有新房库存，这样房价怎么会不涨。第三是新房供应。这就是销售的房子和竣工的房子的比例关系。目前是1:2.12。什么意思？就是平均每竣工了1套房，就卖了2.12套。按照一线的6个月库存，这么个调控法，等到无房可卖，房价肯定要出大问题，就是按不住了。
其二是需求端。全国看，城市化的推进，二孩与户籍几及土地制度的放开，未来全国城市总人口肯定要增加。分城市看，一线城市人口与二线城市人口及热点三四线城市人口还将继续飙升。目前，因为土地稀缺，部分一线城市已经在限制人口，比如北京最近提出一个“誓死守住人口2300万的底线”。每年都说控制人口，结果就是不断增加，这是必然的。
因为一线城市拥有更好的教育，更好的医疗，以及更好的前景，人轰不走赶不走。人往高处走是人的天性，不然人类早就灭绝了。这样违背人性的计划注定必然失败。而人口往大城市集中，这是城市化、市场经济发展的必然规律，不可阻挡。世界历史的城市控制人口案例上，早就无数次的证明限制人口根本行不通。只要人口还在源源不断往大城市涌入，房价不可能不上涨。
其三是政策端。全国看，土地、融资、调控政策影响土地供应。第一是限购、限贷、限售、限签、限价等一系列政策，2013年和2014年土地供应量减少，2015年房价上涨。2015年随着限购等一系列政策的解除，一线城市像压抑已久的火山，突然喷发。其中，深圳更是跳涨50%，随后北京、上海轮番上涨，并蔓延至二线城市。以限制价格为目标的调控必然形成涨价的结果，调控政策必须改为以平衡供求关系为主，让市场决定资源配置与价格。这2012年任-志-强讲的。
第二是只要M2在涨，房价必然上涨。由于M2的高速增长，比如2009年的27.7%，以及目前放缓的11.3%，致使资金没有更好的地方储存，大家只能堆积到房产。经济好时，GDP高速发展，M2飙升，大家最好的选择是买房。经济不好时，政府要基建，M2一样会飙升，大家最无奈的选择还是买房。投资渠道狭窄，国内的资金去向就那么几类，除了房产，确实没有更好的选择。
第三是人民币贬值。比如：放银行那肯定是亏损的，如果M2是11%，银行只有5%，那每年资金就会贬值6%。股市也是差强人意，一赢二平七输，多少英雄都在股市折戟，不要说保值了，能活着出来都不错了。信托就更不用说，拿着8%的利息，不仅没有干过M2，每天还过得提心吊胆，夜不能寐。大家全民买房，这么大的需求量，房价当然很难压下来。可以说只要M2是增长的，我们的房价就会长期向上。
第四是为什么这些年调控政策一直失灵，为何每次调控完之后就会报复性反弹。只要政府调控房价或者房价向下，开发商就会谨慎拿地，一旦以后库存不够或者政策放开，需求就会爆发式增长。因为这轮调控对房地产的打压太惨绝人寰了，房企的各路资金通道被毁后，目前的房企钱都没有，还靠什么拿地，靠什么建房。即使政府土地供应量上天，没有人买地，那都是徒劳。
这轮调控有数据显示，国内的房企上市公司在国内借不到钱的情况下，已经集体选择借入高风险的美元。选择这种饮鸩止渴的方式融资，可见国内房企资金链已经多紧张。最后导致的结果就是，在2017年1月份，国内40家大型房企的拿地量下降了50%，而深圳更是出现了中心土地流拍。所以，政府打压得越狠，房企资金链越困难，就越不可能拿地建房，库存就会更少。下次房价就会涨得越多。
一方面，为了躲避货币贬值，我们对中心地段的需求在源源不断的上涨。一方面，政府打压楼市，房企不再拿地，致使库存告急。双重夹击下，只要政策放开，或者说库存到了某个临界值，房价就会如火山一样喷发，无法抑制。如果是真正的刚需，只要资金链别太紧张，政府每次打压楼市可能都是上车的好机会。
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