楼市房价扛不住?M2增速破10%创30年来最低

楼市房价扛不住?M2增速破10%创30年来最低
2017年09月22日 11:27 金融深度

告诉你,不要慌张!5月M2增速9.6%,没有什么好害怕担心,中国楼市依然不会崩盘的。2017年6月14日,央行公布的5月金融统计数据报告显示,广义货币(M2)余额160.14万亿元,同比增长9.6%,增速分别比上月末和上年同期低0.9个和2.2个百分点。这一结果低于市场预期,创下了有统计数据以来新低。今年政-府-工-作-报-告中提出,M2将保持12%的增速。但近4个月M2增速持续下跌,5月更跌破10%,金融去杠杆已立竿见影。

M2增速30年来首次跌破两位数,具有重大的启示。货币超发论可以休矣、高增长时代谢幕、钱将值钱了。M2中属于居民的那部分叫储蓄存款,以前也出现过低至个位数的增长,比如2000~2001年,那是经济低迷、大量下岗工人的年代;再比1997年中至1998年初,那是股市大涨、居民存款向股市搬家的年代;2014年中至2016年中,储蓄存款增速持续保持在个位数水平,那是股市分流和理财分流并行的时代。千万不要乱花钱,未来钱很值钱。

M2增速放缓并非是5月份才出现的新现象,而是自2009年就开始了。2013年、2015年M2增速有过短暂回升,但总体上是持续回落的。在5月份,M2增速首次跌破两位数,这是30年来的第一次(央行从1986年开始才系统地对外公布M2数据)。尽管央行强调M2的可测性、可控性以及与经济的相关性在下降,但年初政府工作报告对今年M2增速的预期目标是12%,这说明对于5月份9.6%的M2增速,肯定也是大大超出央行预期的。

过去几十年M2增速过快原因看,第一,M2的快速增长,对金融体系造成了潜在的风险,受到了决策层的高度重视。目前金融降杠杆效果已开始显现。第二,现在中国的直接融资的比重过低,间接融资比重过高,未来直接融资的比重将提升,所以M2增速将放缓。第三,中国经济主要驱动力,已经从投资转向消费,而影响消费的因素并不在于利率和资金的供给,而在于收入。而收入的改善,消费的平稳增长,并不需要太多的信贷资金投放。

为什么5月广义货币(M2)增长9.6%,增速创下历史新低?按照央行在答记者问中主要给出了两点原因:首先,是金融体系降低内部杠杆。央行相关负责人指出,随着稳健中性货币政策的落实以及监管逐步加强,金融体系主动调整业务降低内部杠杆,表现在与同业、资管、表外以及影子银行活动高度关联的商业银行股权及其他投资等科目扩张放缓,由此派生的存款及M2增速也相应下降。

其次,5月份财政性存款增加5547亿元,较上年同期多增3928亿元,也暂时性地下拉M2增速约0.3个百分点。最后,5月外汇占款仍然小幅负增长,新增信贷略高于去年同期,这两个因素对于M2增速其实起到正面作用。M2最终增速下降,主要是同业收缩以及财政性存款起了负面作用。除了同业、资管、表外业务扩张放缓之外,债券市场的波动也导致债券投资同比增速下行。

对M2增速放缓:一是随着监管逐步加强,金融体系主动调整业务降低内部杠杆,表现在与同业、资管、表外以及影子银行活动高度关联的商业银行股权及其他投资等科目扩张放缓,由此派生的存款及M2增速也相应下降,下拉M2增速约1个百分点。二是5月份财政性存款增加5547亿元,较上年同期多增3928亿元,也暂时性地下拉M2增速约0.3个百分点。三是随着市场深化和金融创新,影响货币供给的因素更加复杂,M2的可测性、可控性以及与经济的相关性亦有下降。

应该说,央行的这个解释基本上可以回答5月份M2增速放缓80%以上的原因。还有一个非常重要的因素,央行没有说,这涉及社会融资规模增速与M2增速背离的问题,留待下次再谈,这里只说M2增速偏低的意义。要知道,M2增速放缓并非是5月份才出现的新现象,而是自2009年就开始了。当然,2013年、2015年M2增速有过短暂回升,但总体上是持续回落的。在5月份,M2增速首次跌破两位数,这是30年来的第一次(央行从1986年开始才系统地对外公布M2数据)。

为什么房贷回落?5月金融数据显示,当月人民币贷款增加1.11万亿元。分部门看,住户部门贷款增加6106亿元,其中,短期贷款增加1780亿元,中长期贷款增加4326亿元;非金融企业及机关团体贷款增加5661亿元,其中,短期贷款增加2472亿元,中长期贷款增加4396亿元,票据融资减少1469亿元;非银行业金融机构贷款减少626亿元。说明房贷占新增贷款的38.9%,而上个月占比则为40.3%,环比略有回落。

占比同比则大幅回落,2016年5月份房贷占新增贷款比例为53.6%。近期,一线城市主要商业银行个人按揭贷款利率全线上涨,银行主动压缩房贷规模。房贷利率确实有所上调,额度也逐渐趋紧。上海甚至个别基层行的房贷业务出现停滞。在金融监管政策及资金面偏紧的共同作用下,房贷占比下降也在意料之中。在地产调控背景下,银行按揭贷款投放占比下降,使得支持企业中长期贷款需求上升,信贷结构更加优化合理。

是不是意味着楼市缺钱,要扛不住了?房贷利率上调、首付上调、部分银行的分行停贷现象,因为银行赚不了钱。过去半年多,银行间拆借利率与债券利率,都在持续上升。近日在北京开会,某商业银行的人说,他们行近期发的理财产品,利息已超过5%了。而五年期及以上贷款利率,只有4.9%,即便按基准利率发放个人房贷,也是亏钱的。

近期国家加大整顿影子银行的力度、加速去杠杆,导致银行的资金面全线告急。央妈放了点水,缓解了一下流动性紧张局面,但并不解渴。由于房地产业是资金密集型产业,货币信贷与资金,对于楼市的影响很大。能够在总体上反映房地产业所面临的货币政策与资金面的松紧程度。按照本轮房地产短周期,中国房地产金融环境指数最高值出现在2016年一季度,属于宽松区间,其后下行,2017年一季度已降至正常区间,预计下半年将滑入偏紧区间。

对于购房者来说,感触最深的,应是贷款审批难,审批时间长,贷款利率上浮。从全国数据来看,个人房贷的平均利率已经见底,反弹。去年下半年最低值为4.52%,今年一季度为4.55%,未来的走势,就是持续的攀升。当然,相比上轮与上上轮楼市降温期的房贷利率,比如2014年二三季度近7%,2011年下半年7.5%左右,当前的利率仍处于历史偏低位。如果属于刚需,且需要较大比例的贷款才能购房,则当前仍宜上车。

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