北京房价已跌10%-20%,南京为何还在疯狂抢房

北京房价已跌10%-20%,南京为何还在疯狂抢房
2017年11月17日 22:39 金融深度

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南京

今天一大早被南京连夜排队买房的消息刷屏了。

据了解,作为南京楼市最热的区域之一,河西目前执行严格的限价政策,河西南的新房申报价格均不超过3.5万元/平方米,河西中的新房申报价格均不超过4.5万元/平方米。但目前河西区域二手房的报价普遍在5万-6万元/平方米,一二手房价格倒挂严重。南京的市场今年还比较稳定,成交量下滑,但成交价没有明显的变动。

我不知道今天抢房的里面有多少是自住,多少是投资的,但肯定都有,因为一二手房有20%以上的价差,买到就赚到的市场心理,导致大家都疯狂排队。

这是政府限价的结果,并非市场主动调整的结果,所以市场上的购房情绪还是很高涨,大家对房价还没有形成下跌预期,否则如果是市场自发下跌这么多,估计也没多少人去买了。

这个价格,对于刚需和换房客而言,当然可以买,相比你同期如果需要以更高的

价格去买二手房,省了几十万,当然算是赚到了。

对于投资来说呢?如果你定到房后,能加几十万立刻转手卖出去,也是赚到了。但如果你是想等拿到房产证后再卖,就真不一定了,因为有交易成本,有时间成本,而且未来市场还有下调的风险。

目前的这种限价政策,明年估计是不会取消的,越往后年降价概率越大,一方面是信贷环境变了,另一方面是供需不平衡扭转了。

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北京今天出台文件,从今年起的5年里,北京将供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房,农民集体可依法出租获取收益,不得对外出售或以租代售,单次租期不得超过10年。

中原地产测算了一下,1000公顷,大约是30-40万套出租房。北京市场租赁房源总量接近250万套,而30-40万套的集体产权出租房,相当于未来5年,给北京增加10-15%的租赁房源。如果能完成,那么北京市场的租金将会出现明显下调。

不过我觉得对商品房价格并不会有什么影响。深圳的这种村集体、农民建设的小产权房特别多,有650万套,大部分用于出租,正是得益于这么多城中村的租赁房,深圳外来人的居住成本才比较低。

但这些房子只影响市场租金,对商品房的房价根本不构成影响。

跟北京的人了解到,从今年3月份调控到现在,北京房价下跌了10%-20%左右,有的降了3成,比如海淀一小区保利西山林语每平方米下跌了约2.7万元。

对比较急于上车的刚需而言,北京市场现在可以择机入市了,我觉得北京上海的泡沫风险没有深圳大,因为居民杠杆率远不如深圳这么高,深圳已经达到150%了,而北京上海只有百分之七十左右,深圳房子完全是金融产品,市场特别善于利用杠杆投资,这种特性,对于利率会非常敏感,只要银行收紧贷款,提高利率,对高杠杆投资者影响会非常大。而北京的投资客比重也远不如深圳大。

不过北京有个问题是,换房的首付比例非常高,普通住宅首付6成,非普通住宅8成,大部分算起来都是非普通住宅,只要有贷款记录,卖掉再买也要拿出七八成首付款,很多人还是心有余而力不足的,所以这个门槛会导致市场的需求被抑制,因此短期内估计房价也是比较难反弹的。

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