深圳房价连跌了12个月

深圳房价连跌了12个月
2017年11月23日 19:54 金融深度

一项目营销总监对中国房地产报记者直言:“现在快到年底了,我们也是要冲一波销售业绩,只能在价格上略微有些让步了。”

进入十月,深圳楼市依然平淡如水,传统热销的“金九银十”的局面也并未产生。深圳中原研究中心数据显示,9月一手住宅的成交均价为54314元/平方米,环比下跌0.13%。这已经是12个月连续下跌。而9月新房住宅的成交套数较上月大幅增长,为2728套,环比上涨37.5%。

有业内人士对记者直言:“为了完成今年的业绩任务,年底开发商还是会冲一波的。不过现在预售证获取上,政府手还是很紧,开发商能不能达成目标还要看情况。价格上预计会有所让步的,对于想入市的购房者是好机会。”

“金九银十”难现又有开发商“垫首付”

虽然9月成交套数有所增长,但是国庆假期深圳楼市还是不够火热。楼盘销售小徐谈起国庆假期加班经历只用了两个字“冷清”来形容,“过节没什么人来看房,不过这几天客流量有明显回升,周末我们会做热场活动,看看能不能吸引更多人来。”

深圳中原研究中心数据显示,10月1日至7日新房成交445套,远不及节前成交套数。更是不如去年黄金周成交量508套。对于“金九银十”变成“铜九铁十”时,业内人士对此已经看淡。宝安区一项目营销总监对中国房地产报记者直言:“今年房子都挺难卖的,这是大环境导致的。现在快到年底了,我们也是要冲一波销售业绩,只能在价格上略微有些让步了。”

从去年10月深八条调控出台后,深圳楼市从高温降至冰点。今年深圳继续加强房价管控,尤其是今年1月,深圳发布了升级版“限价令”,出台“政府指导价”要求预售申报均价不明显高于周边同类同户型在售项目均价,成为调控高房价的重大措施。

然而,“上有政策下有对策”,此前曾被曝光的“低首付”、“垫首付”的情况又重出江湖。近期有媒体报道称,观澜片区一些公寓项目出现分期付首付以及垫付首付的手段。

尽管深圳官方明令禁止这些销售方式,但是实际市场销售中,开发商为了走量,

还是有自己的“小九九”。有的是中介机构或者开发商提供自有资金“垫资”,有的是网贷平台通过投融资需求错配提供贷款资金,还有中介和地产商将银行机构的信用消费贷款转换为首付款“曲线入市”。

“目前市场的观望情绪很浓,且客户购房首付并不少,开放商垫付首付,也是一个促销的方法,但不算是新出的手法。比较明显的情况就是,开发商已开始出现希望打破观望情绪的动作,因此销量是有望上升的。”美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者指出。

不过,信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣对中国房地产报记者解释:“开发商垫首付是以‘垫付’之名,只是将按规定本应由购房者一次性支付的首付款分期支付,通过关联第三方公司名义借款给购房者付款给自己,其本质与首付贷无异。这满足购房者揭贷款条件,协助购房者成功贷款,以达到自身资金回笼的目的。购房者规避了国家规定的最低首付比例贷款政策,拉长了资金杠杆,增加了违约风险,增加了银行金融风险,与楼市调控政策精神相悖,本质还是违规行为”

开发商加紧入市刚需盘依然走俏

距离2018年还不到3个月,有的房企已经完成今年销售目标7成以上,但是有的房企受困于限购政策业绩依然未达标。

深圳作为不少房企看重的市场,也是担负起销售业绩重任。从8月开始就有大批项目入市,但是进入9月后,新房供应骤减,批售2.7万平方米,推售12.4万平方米,环比分别下跌96%和86%。尽管如此,10月依然有16个潜在项目欲入市。

对此,深圳中原研究中心指出,虽然目前开发商积极申请预售,但是政策调控敏感期能否顺利获得批售难以预测,不排除原计划十月入市项目会推迟入市的可能。

开发商加紧入市的脚步背后是深圳楼市前9个月成交量近乎腰斩的局面。数据显示,今年1月至9月,深圳新房成交套数17237套,同比去年31084套,大跌了44.5%。批售套数也大幅度下降,今年前9个月仅推售了19579套,同比去年35906套也是大降了45.5%。

有房企人士对中国房地产报记者表示:“不是我们不想卖,而是拿不到预售证,尤其是高价盘,预售证等7个月才拿到是很正常的情况。我们对于今年任务量会努力完成,接下来三个月加班加点都会抓紧销售的。”

事实上,在开发商大力努力下,9月成交量在增加中,新房成交了2728套,环比上涨37.5%。尤其是刚需盘集中的龙岗区、宝安区依然是深圳成交前十楼盘所在的主要区域。宝安区9月新房就成交了12.4万平方米,均价为45831元/平方米。而龙岗区成交了7.7万平方米,均价为32573元/平方米。

虽然银行房贷利率上调并严厉查处消费贷流入房地产市场进一步对楼市加紧调控,但对刚需客而言影响有限。

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对记者表示:“目前的成交结构主要是以中低价位、偏远的项目为主。关内的豪宅盘供应并不多,和政府在房价控制措施有关。未来豪宅走势会慢慢走弱,现在不管是调控政策还是货币政策,豪宅需求都有所挤压。所以我预计未来开盘价格,刚需盘还是会坚挺向上走,豪宅盘会略有让步。”

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