最近一则消息刷爆了朋友圈，著名的经济分析师任泽平先生，将要以年薪1500万元入职恒大集团，担任恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长。
任泽平简历
百度百科收录信息的速度让人惊叹， 由此看来，任泽平先生入主恒大集团这件事已成事实。任先生最近三年在新财富分析师排名中，他都位居宏观经济前三甲。同时我们听过的一些震动市场的观点，均是任先生提出的，例如“一线房价翻一倍”“经济L型”“新周期”等等。在2014年股市低迷的时候，他成功的预告了上证指数破5000点。
离职方正证券前，任泽平接受了秦朔的邀约，在喜马拉雅FM的直播间里，谈了一些备受关注的话题，就任泽平先生谈话中，涉及房地产的内容，笔者做了一个整理，内容如下：
“
房地产这个话题其实大家非常关注，争议也非常多。我是宏观研究了十年房地产。坦率讲，我觉得这个市场上能把房地产说清楚的人屈指可数，甚至大部分流行的观点，你发现都是错的。我不仅研究房地产，我还是有操盘经验的。为什么很多人对房地产看错呢？我觉得第一个是不了解政策。比如说当我们很多人讲房地产市场的时候，谁告诉你房地产就是一个市场？中国土地供给都是管制的，市场起码是要有供求的对吧？分析的逻辑框架就错了，还在那分析什么？所以那么多人过去十多年不停在看空，结果涨成这样对吧，所以说你首先要了解政策。第二个不要试图用单一逻辑来解释。比如说大家经常讲中国要人口老龄化了，所以房价涨不动了。老龄化这个话题讲了多少年了，房价还是无畏无惧地上涨。究竟怎么来理解房地产？我大致试图建立一个框架，判断房地产，包括怎么判断价格，投资、销售。我这十年的研究用一句话来概括就叫长期看人口、中期看土地、短期看金融。
长期来说人口流入的地方有潜力，因为人才是房子的最终需求，人都跑了，这个地方房地产肯定没有投资价值。中期看土地，人流入的、最近这两年没供地的，那更有投资前景了。在我们的城市规划里，有一句话十年没变，叫控制大城市规模、重点发展中小城市、区域均衡发展。你好好琢磨他这句话，控制大的，重点发展小的，但事实上你看人是怎么流动的呢？人是从东北西北包括中小城市向大的都市圈流入，人来到了大的都市圈，而你要控制它的规模怎么办？不供地。他人来了，你不供地那价格怎么走？暴涨。所以这一次十九大也提出了“城市群”的概念。我其实比较建议未来要重点发展大都市圈，因为你看从上百年来城市化的经验，无论是美国欧洲日本韩国，基本的规律就是人往大的都市圈迁移，因为大的都市圈更节约土地，更节约资源、更有活力、更有效率，更能为那些有才华的年轻人提供实现梦想的机会，这是一种文明。你控制大城市规模，不让人来，不让他享受城市的文明，这是反文明的。我的观点一直都旗帜鲜明，就是简洁而鲜明。为什么？因为我对我自己对我团队的要求，就是所有研究第一要实战，第二个要负责。所以对于房地产市场我的观点也非常明确，当很多人问你对中国房地产市场怎么看的时候，这个问题无法回答。因为房地产永远是一个区域市场。比如说过去的两年北京上海房价翻了一倍，东北房价没涨啊。所以搞开发的人永远记住，房子最重要的是什么？地段。第一是地段第二是地段第三是地段，所以判断房地产市场永远也要记得它是有区域属性的。那么按照我的框架就是长期看人口，中期看土地，短期看金融。那么从长期来说人口流入的，什么人流入啊？有才华的年轻人，他带着梦想来；还有那些财富净值人士，他带着财富来这个地方，它有活力，它有希望，那这个地方房地产市场它未来就是有潜力的。
关于大类资产配置建议，我觉得人一定要真诚，忽悠别人最终忽悠是自己和你的职业生命。所以我觉得一定要真诚，错了要勇于面对，正确了也不要沾沾自喜，要不断学习，要自我进化。第二，因为我是一名宏观分析师，我的长处是做大类资产配置。比如说17、18年炒股票，19、20年买房，我的建议是17、18年炒有基本面的股票，19、20年买人口流入地方的房子。
另外，我对海外投资的答案很明确。第一，我密切关注研究学习海外市场；第二，我本人绝不配海外市场。为什么呢？因为我一直觉得最好的投资机会就在中国，14亿人市场，过去一年百分之十几，现在也有6到7，名义GDP今年有11。这么大的市场，这么高的成长，在中国，你挣不到钱你都找不到投资机会，你还到国外去走？人家都来我们这寻找中国的机会，和中国市场一起成长。我们跑到他那个地方人口老龄化一年增长2%，有什么意思，对吧，我觉得最好的投资机会就在中国，我对中国的经济改革转型前景坚定看好。但是，我还是要强调一下，第一呢——投资有风险，市场有风险，投资需要理性。第二个呢，投资是一个比较个人的事情，我的意思是说个人需要有一个修炼，就是要有自己的一个看法、观点、体系、思维的方式。
”
以上任先生的讲话内容很精彩，都值得我们认真去学习。同时正如任先生讲的，每个人都要有自己的看法、观点、体系、和思维方式。我把他这句话归纳为独立分析思考的能力，然后我总结一下任先生的大致观点，同时说说我个人的想法。
①目前中国市场是最好的市场，对于去海外投资和配置资产是不明智的，最好的投资机会就在中国。对于任先生的这个观点我个人来说是认同的。
②房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。这些话我们经常会从各种渠道听到，人口是房地产终极价值基础，没有人口的支撑，任何城市的楼市都会失去意义。买房时，选择人口流入的城市没有错，更严谨的逻辑是，选择人口净流入数量绝对值最大的城市，因为净流入人口的城市也不在少数，当然选那个最优质的城市。同时我认为人口净流入城市中，最好选择有效购房人群占比大的城市。有效购房人群是指，流入到城市中的人，最终会在流入城市安家购房。道理很简单，一座城市纵然流入大量人口，可是这些人口，最终都不买房，（在老家买，或者选择其他城市买），这样的群体对于楼市的买卖市场是没有任何意义的。任泽平先生提到的财富净值人群，他们流入的城市，在那里购房的几率很大，也就意味着这样的群体里，最终有效购房人群的占比会很大。同时城市里流入大量的人才，也是类似的逻辑。这都说明在人口的指标上，这样的城市非常有潜力。
③未来中国城市发展趋势大局已定，机会肯定存在于大都市圈中。查阅一下大都市圈的概念，就明白了。“大都市圈理论“,通俗的说法就是在一定地理或行政区域内，由一二个大城市或特大城市为核心，辐射并带动周边一定范围内的一批中小城市，使其成为在世界范围内有一定影响力、竞争力的区域城市群或城市带。同时大都市圈是存在边界的，并不是所有的城市群都有潜力，但是大都圈范围内的城市群是值得我们关注的，因为本来它们就属于大都市圈的一部分。任泽平先生对这个问题没有详细说明。
④任泽平先生对资产配置中涉及买房的部分，给出的建议是2019年2020年在人口净流入的区域购买。这个话题我重点聊聊，如果把任先生的建议放到资产配置，长线投资与城市化的格局去理解，没有问题！因为中国的城市化还远没有结束，在这么长的时间维度里，买在人口流入区域的房产仍然是最稳妥，可以保值增值的投资方式。毕竟我们还有很长的时间去完成城市化的过程。（参考国际经验，即使城市化结束了，房价也不会停滞，仍会上涨）2019、2020年买房肯定没错，甚至2018年、2021年、2022年买都是对的，在看好中国城市发展基本面的前提下，只要买就是对的，前提是买对城市。
如果结合当下的政策因素，短周期的时间维度理解，就存在一些问题。什么问题呐？在短周期内，有的城市价格开始回落，一般买房人总希望购买的价格，在短周期行情里最好处于底部。怕买贵，希望能抄到楼市的底部，从这个角度理解任先生推荐2019年和2020年去买房，时机就不对了。正确的买房时机要根据楼市的变化情况来具体判断，而不是轻易下结论是哪一年！康老师总结的普通购房者都可以学会的楼市抄底的四个条件：
1、 打死都要买房的人打死都不买房了，成交量极低。
2、 数不胜数的专家说楼市要崩盘。
3、 土地流拍，退地频现。
4、 政策开始回暖，从打压开始变鼓励。
我个人揣测任泽平先生的建议，背后的逻辑大致是这样的：目前楼市调控显然没有放松的迹象，甚至到2018年大家普遍的共识是政策大概率不会放松，这样的预期下，由于限购的原因，很多人丧失了购房资格。而那些有潜力的，人口净流入的城市早就戴上了限购的“枷锁”，也不能购买。在这样的情况下，只能被动的等待。等待限购松绑的时候。而限购放开的年份，大概率可能是2019年和2020年，于是任泽平先生的建议是这两个年份。
写在最后：
任泽平先生的经历中，有这样一份统计，在牛市期间，他对市场方向给出明确判断有15次，其中14次基本判断正确，总体的准确率达到93.33%，2015年下半年，任泽平对市场走势提出明确看法13次，只有6次判断正确，剩余7次均出现错误，准确率只有46.15%，任先生自己也说，没有股神。我想关于任何专家对楼市的言论，最好谨慎对待。过去曾经轻信专家的话，让很多人错失了楼市一轮又一轮的上涨行情。最后建议各位，不管对待楼市，还是任何市场，最好学会和拥有自己独立思考与分析的能力！
