这几天淘哥感觉很复杂，一方面，在知乎、微博、股票论坛、娱乐八卦论坛、甚至军事论坛内，都弥漫着讨论楼市的帖子，热火朝天。另一方面，是北京、广州、厦门、杭州等城市一个接一个的开启新一轮调控，有些调控措施脑动打开，极具创意，犹如冷冷的冰雨在脸上胡乱的拍。
淘哥突然想到了前不久的一件事，80后华为男，因投资买房、下岗失业面临中年返贫的事件。或许，该给朋友们提供一点警示了。
这些年，房产是实现阶层逆袭的利器，有房没房，成了两个阶层。不过，淘哥感觉，在如今房价高企和政策高压的态势下，闭眼买房都爆赚的时代过去了。
接下来，买对买错，会成两个阶层。
买对了房子，可能阶层逆袭，如果买错了，可能中年返贫。这绝不是一句玩笑话。
怎样避免中年返贫，淘哥的观点很明确：
1、不要高杠杆。
2、摒弃短期思维，做好中长期准备。
3、重视现金流，挖掘高租金。
4、尽量聚焦中心。
5、不要追高，留足安全垫，房价涨不到天上去。
01
现在，不要高杠杆
“月收入1.5万，有套房红本在手，准备抵押贷款500万出来，再投资一套，留足2年月供，怎么样？”
买房这件事，可以说，成也杠杆，败也杠杆。高杠杆可以让你在一波楼市上涨中暴富，也可以让你在楼市下跌期很快打回原型。
拉长时间周期看，其实深圳楼市往往是大涨小回，只要买房几乎都不会亏。但是，为何2008年时很多投资大佬倒下，就是因为加了过高的杠杆，终于没能等到四万亿的救市政策。
前不久，《70套房炒到破产，2008年的深圳骨灰级投资客是这样倒下的》这篇报道，就是讲述这样一个血淋淋的教训。这位骨灰级玩家，明明知道黎明即将到来，但是在用尽所有手段后，还是没有能坚持到最后。他倒在了长征的最后，从此一蹶不振，其后的几波大牛市和他无关了。
淘哥认为，杠杆原则上应该是“金字塔型”操作——在底部可以适当高杠杆，房价猛涨后，要适当卸掉杠杆。
而现在很多被楼市狂热冲昏了头脑的朋友，恰恰相反，用的是“倒金字塔型”投资法：在周期初期，房价不高时，犹豫不决不敢买房，而在房价猛涨几波，房价高企，政府连连调控后，反而鸡血四溢，猛加杠杆。
一旦楼市走势不如预期，这种“倒金字塔”的高杠杆模式非常危险。2015年股市的崩塌，核心原因就是高杠杆！淘哥身边就有资产过亿的股民被股灾蒸发得赤贫如洗。
有的朋友说，留了2年的月供，如果政府强力压制超过2年怎么办？如果有价无市，到一年半时，你就会血本无归，六神无主。
如何判断何时是底部，何时可加杠杆？淘哥认为很简单，听政策的话！政策鼓励购房时，可以多加杠杆。现在房价已经猛涨一波，政策又连连调控，应该减轻杠杆。
年轻时一无所有，可以放手一搏，大不了从头再来。人到中年，有积累有牵挂，则要注重稳健，慎用高杠杆，若中年返贫，再东山再起就非常困难。
02
摒弃短期思维，
做好中长期准备！
最近一段时间，北京广州厦门杭州中山等等一堆城市，又开启了新一轮调控，尤其北京，连下重手，连出新招，连淘哥在相聚几千里外的深圳，看得都眼皮直跳。
目前深圳楼市的局势很明显了：
1、短期快速上涨没有可能。
2、深圳正在严密监控楼市数据和动态，一旦出现再度快速上涨苗头，必然遭到铁腕打击。这一点不要心存侥幸。
3、房价大跌也没看到可能性，政策意图是防止大起大落，深圳经济、楼市和城市的基本面也决定了不会大跌。
4、深圳会严格执行限价，预期未来深圳房价将会维持在相对平稳水平。
房价平稳，基于暴利预期的投资模式不再适用了！淘哥的建议是：高成本资金谨慎去拿！摒弃短期谋取暴利的想法。高度重视现金流！做好中长期投资的打算，降低贷款月供，增加收入，提升房屋租金。
如今买房，应该着眼于分享深圳城市长期的经济发展、城市发展红利。
在淘哥的分答中，都是建议朋友们要做好3-5年的准备，慎用信用贷等高利率产品，慎用高杠杆，维持良好的现金流。
03
重视现金流，挖掘高租金！
中年返贫距离我们很近
前不久的80后华为男，下岗失业面临危机，其实是中年返贫的典型案例，和房产投资有重大关系，让我们来回顾下他的故事：
1、2010年攒钱在深圳买了套二手房，每个月房贷6000元；
2、2015年底又买了套50度平米学位房，总价300多万。
3、首付不够，第一套房抵押贷款70万，凑在一起付了首付。第二套房贷款260万，月供17000，70万的抵押贷一个月还8000，合计一个月的还款在2.5万。
这个华为男有两套房，月供2.5万。被华为裁掉后，一下子失去了高薪的工作，入不敷出，月供难以为继。
在淘哥看来，这场中年危机根源就在于：房产投资的现金流管理不佳，相对其收入，月供过高。这样一旦面临职场危机、楼市变动，很容易中年返贫。
人到中年，上有老下有小，两个孩子，两套房子要供，自身社会竞争力又在下降。这位80后华为男的境况和很多深圳中年人相似，说实话还要优于很多人，他的困境也给我们敲响了警钟：中年返贫其实离我们很近！
怎么避免中年返贫？核心是建立充裕的现金流，也就是说，哪怕你躺在床上睡觉，也能源源不断有钱流入！
聚焦高租金物业、挖掘现有物业潜力就是这样一条稳健之路。
事实上，高租金这种投资模式，很有潜力可挖。上周，有租金女神之称的april在万科深南道68号做了一场分享，分享了其旧房改造挖掘租金潜力的心得。
分享会现场，投资者们已经开始关注高租金物业
她的战绩惊人，40多平米的小房子，原来租金只有三五千一个月。经过其改造后，月租金能到1.7万以上。而且她并不是一套，她在罗湖连续改造了8套，都实现了类似惊人的提升，这说明其成功可以复制。
万科深南道68号这个项目也是走的高租金路线，万科业主可以自由选择“恺信亚洲”作为物业的资产管理公司。上海的知名品牌公司恺信集团，拥有庞大的高端客源和网络，可以为世界500强中的百余家企业高管提供租赁居住服务。
据悉，地铁湖贝站附近的商办类物业，租金大约在120—140元间，恺信预期租金是140——160元。这意味着40平一个月租金有5000-6000，80平的月租金过万。
深南道68号目前其产品户型是40-152平，价格5.3万起，起步价是236万。如果是40平米的起步价产品，首付5成，贷款120万左右，月租金6000元基本能够实现以租抵供！
国土部门备案数据显示，该项目1月1日到3月18日，累计成交162套，居同类物业全市第一。万科搞了一次分享不过瘾，紧接着还有一场，感兴趣的朋友可扫码抢票。
如果淘哥说，房产投资的至高境界就是长持＋租金，你会相信吗？这里分享一位投资大佬的论断：
1、初级阶段：租金解决生活开支。
2、中级阶段，租金足以用来新购房产。
3、高级阶段：一年租金可买一套房。
4、顶级阶段：不关心房价，心中已无房，回归事业和生活。
淘哥的感触是，经历的楼市周期越多，波折越大，时间越长，你就会越感受到上面这四层境界的价值——长持是金，而高租金是长持的基础。
这是一个不确定的时代，惟一能确定的，就是纸币长期的贬值趋势，但这个过程是曲折波动、充满诱惑与恐惧的，高租金是长持穿越周期的保障。
下面两张图感受一下，图1是上海，1993年3万元一套，图2是香港，1984年18.5万一套房，现在430万。
04
聚焦中心、中心、还是中心
面对如今的市场局势，淘哥反复提过几个观点，供朋友们参考。
1、聚焦中心城市＋中心城区＋中心地段，中心、中心、还是中心。为何在调控期要聚焦中心？因为中心更稳健。
2、市场迅猛上升时，要耐心持有房产，耐心等待上涨。市场调控期、盘整期，则是优化房产的机会：将边缘的房子，差的房子，换成中心区域的房子、中心地段的房子，更稀缺更好的房子。
3、深圳是多中心的城市，这些中心都有机会。但有些是现实价值高，有些是未来想象力大，有些兼备。要根据自身自住和投资的倾向、自身实力、预计持有时间长度选择。
4、房产投资有些坑要规避
判断是否是坑时，最核心要从供求关系角度分析。
比如说，临深某些区域。淘哥感觉，整个大的临深区域，整体土地供应应该是充足的，只有某些轨道交通节点，重点规划区域土地供应相对紧缺。因此在临深要有选择的买。随意买房，可能进坑，很长时间爬不出来。
比如说，内地某些城市，虽然过去一年房价也在猛涨，但这更多的是基于货币因素的水涨船高，实际上这些城市的潜在土地供应和住房供应是巨量的，人口流入是缓慢甚至是负流入的。这类城市现在是出货机会，绝不是进货时机。
再比如说，某些三四线城市，库存巨大，虽然价格很便宜，但是你去当了解放军，下一次的接盘人不知在哪里。
如果错买了这些房子，可能就会套牢，如果还用了高杠杆，现金流出问题，很可能就会返贫，这可不是开玩笑。
05
不要追高，留足安全垫
“我手指的上方，一居室，小高层，自建房，上风上水，独栋，东西南北上下皆通透，视野好，业主去南方，急售！给钱就卖”
最近深圳楼市有所回暖，但整体其实还在低位运行。这种情况下没必要追高买二手房。
从最近其它城市一系列表态看，不允许暴涨的态度很明显。政策效果也许会迟到，但不会缺席。
请相信一点，房价涨不到天上去。整个政策都站在你背后。
淘哥的建议是，多看看新房，因为新房有严格限价，往往就比周边二手房打了9折甚至更多。也因为开发商有批量销售的任务压力，会有优惠，有的价格已经一步到位，这其实相当于留足了安全垫。
昨天，深圳有个新盘竟然2字头的价格开盘，最低88折，2.4万多起。万科深南道68号价格5.3万起。前海、南山、龙华都有很多新盘被严格限价，相比周边二手有可观折扣，这都是案例。
最后，淘哥分享朋友圈看到的一段话：
“越是成熟的国家，最终人口、财富、资产都是往大城市涌入，而不是相反。至于房价，短期看政策，中长期看城市化，骨子里是阶层的变迁。所有的恐慌其实都来源于对阶层固化的担忧，通过不断进行的房产优化试图锚定家庭的未来定位，而最终我们清楚，一定会有一天，消失了阶层流动的频繁机会，就像此刻的欧美，享受该享受的，反正往上也够不着——而这一天，并不远！”
继续优化你的房产吧，继续锚定你的目标阶层吧！
