导读
今晚，淘哥分享一篇对日本楼市泡沫研究的文章，希望能纠正长期以来的一些误解，相信中国能吸取教训，保持楼市健康发展，不要重蹈日本泡沫破裂的覆辙。
1、日本经历了三轮房价暴涨，1956-65、1967-74年，1985-91年前后。中国楼市目前很可能处于日本70年代第二轮上涨阶段，通过经济快速发展可以化解泡沫。
如果按日本经验，至少还有一轮大涨在后头。另外值得注意的是，日本的最后一轮楼市泡沫，商业地产比住宅涨幅大得多。
2、目前，日本最高商业地价格已经超越泡沫顶峰、整体价格恢复至84年（泡沫前一年）
3、东京地价最高的地方“银座四丁目”（主要是商业和地铺），成交价格高达7800万日元/平米（约470万人民币/平米），已经恢复到泡沫之前的地价水平。
4、2017年住宅用地成交数据，东京千代田区平均15万人民币/平米、中央区9.9万人民币/平米、港区6.9万人民币/平米，新宿4万人民币/平米。
注意，这仅仅是土地价格，房价的话，新宿中古屋（二手房）价格约在7万左右。
5、日本房价泡沫的起因、房地产泡沫破裂的原因、泡沫前后市场参与方观念，文中都有提及，有些方面真的和中国楼市现在很想像。有些指标，或许可以作为泡沫破裂前的征兆。
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东京日记之不动研：中日房价孰高孰低？和泡沫顶峰相比如何？
来源：天诚地产会；作者：安信证券陈天诚
作为宏观经济和房地产领域的研究者，日本是必须调研的经济体，我所在的团队一直在筹划日本调研来为中国房地产趋势研判提供参考，约一家调研容易，需要将日本最主流的10余家机构凑在一起调研实属不易，最终我们调研了日本几乎整个房地产市场：
1）国立横滨大学（校长和房产政策经济学家亲自接待）；2）日本最大的房产研究机构：日本不动产研究所；3）日本最大的三家房产集团：三菱、野村、三井；4）日本最大两个租赁企业：大东建托、Leopalace21；5）日本最大的REITs之二：日本零售基金、野村不动产主基金；6）日本大型特色开发商：饭田集团、OpenHouse；7）日本房产中介：SeiwuHouse；我们获取了众多深度和一手资料，接下来逐步展现给大家。
核心观点：总是停留在理论的视角和中国的视角看日本，我们这次请日本本土研究机构--日本不动产研究所以日本本国的视角为大家解读日本经济和房地产泡沫：
1）日本经历了三轮房价暴涨、中国房价涨幅相当于日本70年代：日本房价其实经历过三轮暴涨，大家只记得90年那一轮泡沫性上涨，但在1956-65、1967-74分别有两轮房价上涨，工业-住宅-商业轮番上涨，不动研认为中国处于日本第二轮上涨的阶段，通过经济快速发展可以化解泡沫；
2）房价泡沫的起因：日本房地产泡沫性上涨（1985-91）的原因广场协议的签订导致出口和经济衰退，日本政府推出财政刺激（6万亿）和货币宽松（5次降息）导致全社会投资地产，尤其似乎大量非房地产企业加入土地投机催生了泡沫；
3）房地产泡沫破裂的原因：日本房价泡沫破裂的原因在于资本市场先知先觉，股价于89年12月到顶，但这不但没有引起房地产市场警觉反而加速了资金流入土地市场，地价进一步膨胀，政府祭出两个后来被认为过猛的政策：限制房地产融资总量和上调基准利率（2.5%至6%）导致房价泡沫迅速破裂；
4）泡沫前后市场参与方观念：泡沫前，从个人到企业都相信土地神话，大量加杠杆，尤其是非地产企业参与土地投机和海外投资，导致产业空心化经济泡沫化，破裂之后，房企开始从开发逐步转向运营，居民转向租赁，量价持续下跌，直到JREIT的推出；
5）日本最高商业地价格已经超越泡沫顶峰、整体价格恢复至84年（泡沫前一年）：东京地价最高的地方“银座四丁目”（主要是商业和地铺），成交价格为7800万日元/平米（约470万人民币/平米），已经恢复到泡沫之前的地价水平，整体6城市住宅价格指数已经恢复至1984年水平也就是泡沫性上涨的前一年；
6）东京房价低于中国、租金高于中国：东京的平均房价（指数100）低于上海（134）和北京（106）、纽约（130）、香港（192），但租金（100）高于北京（69）和上海（77）、香港（176）、纽约（237）；从绝对价格角度，2017年住宅用地成交数据，千代田区平均15万人民币/平米、中央区9.9万人民币/平米、港区6.9万人民币/平米，新宿4万人民币/平米，但这个仅仅是土地价格，如果需要新盖房屋的话，每平米的建筑成本约8000元，新宿中古屋（二手房）价格约在7万左右，即使大家说的失去了二十年的日本房价，这个价格也不是大家想的那么便宜，大家别期待中国泡沫破裂来满足你的买房意愿。
正文：
一直以来，看空地产者往往以日本作为口头禅吓坏了不少买房人，到底日本市场房价泡沫的形成和破裂的过程如何，日本是一个特例还是通例，中国近年房价的大涨是不是和日本90年泡沫相似，这些疑问市场看法各有不同，我们看看日本研究机构的研究观点如何。
日本更多用地价来代表资产价格。跟中国通常所指的“房价”有所不同，由于日本土地私有制，用地性质的划分限制远小于中国（只要不挑战城市大规划），业主或者团体可以向国土交通部或者地方都市整备部申请改变用地性质，因此日本居民拥有的资产更多是土地，研究资产价格更多是研究地价，加上建造成本等于中国所谓的房价，而建造成本更多是人工和材料价格，不作为资产价格，因此日常研究也以地价作为研究对象，日本很少公布房价数据，而实际上所指的“土地神话”和“泡沫破灭”实质上指的是地价。
日本房价其实经历过三轮暴涨、最后一轮才是泡沫性上涨、工业-住宅-商业轮番上涨、不动研认为中国处于第二个阶段。大家对日本房价的印象都集中在90年前后的泡沫性上涨，但其实日本战后有三轮暴涨：
1）第一轮上涨在战后10-20年（1956-65）、工业地涨幅最大：战后日本经济发展快速、东京奥运会的举办对整体经济和投资促进明显，第一轮总体地价上涨了近842%，这些年日本工业和制造业蓬勃发展，因此可以看到其工业用地上涨幅度最大为1196%；
2）第二轮在1967-74年、住宅地涨幅最大（日本不动产研究所认为中国处于这个阶段）：六七十年代是日本的黄金时代，经济发展快速，冬奥会、世博会、列岛改造计划、GNP世界第二等，这段时间房价平均涨幅大约200%，住宅地价涨幅259%，也就是基本变为原来房价的三倍，但这一涨幅放在三轮里面涨幅也是最小的，日本不动产研究所认为中国处于这一阶段，因为经济还在高速增长能充分消化房价的涨幅；
3）第三轮在1984-91年、泡沫性上涨阶段、商业地产价格上涨最大：这是外界记忆最深刻的日本房价历史，在85年广场协议的推动下，出口受损经济下行政府宽松，日本房价急速上涨，不单个人投资者涌入，更多的公司涌入土地市场疯狂买地和办公楼，商业地价大幅上涨，这一轮整体上涨幅度和第二轮接近，但住宅用地价格上涨幅度明显小于第二轮。
日本1985-91房地产泡沫缘起缘灭。
1）泡沫堆积的原因：承接60-70年代的房价上涨以及经济繁荣，80年代初的日本经济逐渐步入顶峰，但同时美国受困于严重的财政和经常项目赤字，与日本庞大的经常账户盈余形成巨大反差，以美国为中心的国家要求改善日元低估的环境，由此在1985签订广场协议，这是是导致泡沫经济的主要原因。
广场协议开始，日元急速升值，1美金兑256升值到130日币，日本出口大幅受损，经济面临严重下滑压力，日本政府开始出台宽松措施，包括6万亿财政刺激和货币宽松，央行五次下调基准利率（从5%下调至2.5%），通过宽松的货币政策对冲，企业信贷大幅增长，对房地产市场、公共基础设施、东京湾再开发、地方度假景区开发等大量宽松，导致土地价格进一步暴涨，金融机构对房地产担保量越来越大，一些大型的与房地产无关公司都拿钱出来投资房地产和股票，泡沫持续累积。
2）泡沫破裂的原因：日本泡沫时期仅仅持续了几年的时间（1985-91），日本政府一开始对地价上涨无所作为，但资本市场先期发现了泡沫崩盘的迹象，日本股票在89年12月达到历史高点（日经指数38915），从90年1月已经开始大幅下跌。
但一开始人们对土地市场的认识没有醒觉，反而加速资金流向土地市场，日本政府才意识到问题的严重性，于是采取了两个措施，上调了基准利率（2.5%上升至6%）和限制房地产融资总量，旧大蔵省（现财务省）在1990年3月下发通知：督促金融机构减少向房地产领域的融资，
这两招效果明显，1992年土地价格时隔15年后开始下跌并暴跌且连续下跌长达10年以上，土地神话破灭并迅速演变为宏观系统性风险，泡沫终究破裂，后面市场认为5次加息+信贷压制的政策用力过猛从而导致泡沫破裂。
日本房地产参与方在泡沫前后的行为和观念。
1）泡沫前：金融机构，信贷向房地产行业融资大幅倾斜，担保/抵押融资金额越来越大；
非地产公司，开始将主业赚取的资金投资在房地产和股票市场，并通过发行低成本的公司债，提高杠杆，全国公司都参与土地投机；
房地产公司因为日元的升值，开始积极进行海外的投资，如三菱地所、索尼天价收购海外地产。当时的地产企业商业模型是按照不动产不断升值的前提来考量的，不断扩大的资产负债表包含了不动产价格变动的风险。
居民，居民大量申请房屋贷款，日本银行在给个人放房屋贷款时会注重两个指标，一是年还款金额约为年收入30%；二是房屋的价值不超过年收入5倍。但是泡沫时期往往突破这个限制。泡沫经济时，大家收入很高，评估价格会变高；贷款期限35年左右，泡沫前后没有变化。
2）泡沫后：金融机构：从扩大融资到暴跌之后，他们抵押担保价格暴跌，产生了不良债权，处置不良债权加速了土地价格暴跌，金融机构当时没有具体的措施去处理这些债权。
非房地产企业，由于不动产的暴跌，所以采取了缩表的措施。抛售带来更大的下跌，但并没有更好的办法。他们开始回归本为主，想办法把土地资产处理掉。
房地产企业，泡沫破裂以前地产商觉得地价会不断上涨，愿意花时间精力去与多个地主协商，泡沫破裂以后会担心风险，开始进行商业模型转换，从开发-销售到了长期持有，以运营收取管理费的方式。
居民，日本没有对首付规定，日本泡沫前后几乎都是首付为0，但是金融机构在泡沫破裂之前会乐观评估不动产的价值，可以贷出来的金额会较多，泡沫破裂之后保守评估，评估价值有所降低，贷出来的金额变少，居民引起购房意愿和能力都下降很多。
后泡沫时期，证券化和J-REIT解决困局。泡沫破灭后，日本地产市场成交低迷，卖方对完全抛售存态度迟疑，而买方对风险的认知（过度恐慌）和希望购买价格区间不匹配，导致日本地产市场进入长期调整时期。
这种情况维持了将近10年，地产市场停滞不前。直到97-98年金融危机，地产市场出现3大转变，一个是不动产的证券化（SPC法出台），二是J-REIT的解禁（投信法修订），三、前二者带来的投资者的多元化，个人投资者、海外投资、投资机构（地方银行、年金基金）开始进入，改变了原来投资者的消极情绪，市场在慢慢恢复，尤其是2000年的JREIT解禁，房地产价格在持续恢复。
2000年JREIT出台和2012年安倍上台，日本房价在慢慢恢复、商业用地价格已经超过泡沫顶峰，最高地价指数超于次贷危机高点。如果光看土地的平均价格，可能趋势没有明显的变化，但2000年JREIT解禁使得市场逐渐恢复，2012年安倍上台后市场也持续恢复，东京的“最高价格用地”指数已经恢复到了泡沫前的一半，并且超过了雷曼时期的高点。
此外，东京地价最高的地方“银座四丁目”（主要是商业和地铺），成交价格为7800万日元/平米（约470万人民币/平米），已经恢复到泡沫之前的地价水平，也成为东京近期热议的话题。
东京的平均房价低于上海和北京，但租金高于北京和上海，从绝对价格角度看泡沫破裂后的东京也不便宜。根据不动产研究所的研究成果，假如东京平均房价为100的话，那北京106.1、上海133.7、纽约129.9、香港191.7；对应的住宅租金则相反，东京租金是100的话，北京68.5、上海76.8、香港176.2、纽约236.9（关于租金论述会在后面的文章中进行专门阐述）。
但从绝对价格角度，即使经历衰退的二十年，日本房价也不是大家想的那么便宜，我们根据平成29年（公元2017年）最新的住宅用地成交数据，千代田区平均15万人民币/平米、中央区9.9万人民币/平米、港区6.9万人民币/平米，新宿4万人民币/平米，但这个仅仅是土地价格，如果需要新盖房屋的话，每平米的建筑成本约8000元（根据日本建筑公司数据，平均1坪40万）。
另外，我们可以直接看看中古屋（二手房），新宿新出让土地仅4万人民币/平米，但我们找到新宿地铁站附近公寓（位置相当于上海中环附近），使用面积30.95平米（另有4.58平米阳台及其他）的价格为4050万日元，算上所有面积，每平米价格约68668元，也并不是大家口中的那么便宜。
网上还流传一篇文章，讲的是日本上世纪90年代楼市崩盘后的惨状，今天一起发出来。
揭秘房价崩溃后的日本：自杀、破产集中爆发
1991年，东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间，购买房产的千万富翁变成了千万负翁，自杀、破产集中爆发。
破产的日本妇女放声大哭
日本著名的自杀森林，90年代初这里自杀达到高峰，人数超过2000人。
80年代，房价崩溃后繁华不在的东京街道。
过剩的房产随处可见，很多逐渐年久失修而垮塌。原本可以买下两个美国的日本房地产业，现在却无人问津。
股票在房价下跌后进一步暴跌，跌幅超过80%，但是没有一个人敢买了。
日元进一步暴跌，在1991年日元兑美元跌幅甚至超过了30%，让高傲的日元一下跌下了神坛，开始了20十年的贬值，爆买的日本人从此消失在国际上。
商品不再是炙手可热，人们都在紧衣缩食。
企业大量破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家，日本就业压力空前，工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾，于是啃老族率先在日本流行。
在1991年，日本离婚率暴涨，超过了正常水平的2.5倍，这其中不乏破产的中产家庭，很多户主通过离婚的形式保全妻子与孩子的财产，自己则选择了流浪道路。
三井先生，原先是公司经理，因为1989年高价买进东京房产，房产崩溃时背负了10亿日元债务，这基本等于他30年的工资，可他现在已经50岁了，为了家人他离婚流浪了。
破产的日本人，为了生存只有变卖以前发财时购买商品，于是日本新起了二手专卖生意，这其中的鞋包、首饰、古董等更是热门行业，现在日本已经是出口二手钻石最大国家。
黑帮利用机会扩大规模，兼并企业、社团，在90年代，日本黑帮人数达到巅峰。
90年代，猖獗的日本色情产业，很多人是破产而离婚的中年妇女，而赶上坏时候的女毕业生，她们也选择了这一条来钱快的行业。
房价崩溃前，日本人大多贷款买房，很多才工作的人就背负了5、6000万日元债务，在房价崩溃后他们不得不借高利贷偿还银行，借新债换旧债，这让日本人在还债中度过了一生。
妄想有人接盘的日本购房者，没有等来市场的转变，反而迎来了房价最大杀手：老龄化(日本老龄人口超过20%，生育率已经低于死亡率，成为最早步入人口“衰亡”的发达国家)。
最后，分享好友《朱罗纪》考察东京湾的一篇文章，数据非常翔实。
要赶超东京圈的“一体化”，粤港澳还要很多年
在前一篇文章里《我在东京湾区的实地体验，粤港澳大湾区离它还有多远？》，我主要对比了东京湾区和粤港澳大湾区在人均GDP上的差距。这一篇文章里，主要来实地体验东京圈的轨道交通。我在前后10来天的时间里，游走了东京——京都——大阪——奈良，靠的都是铁道，高铁（新干线）、地铁、轻轨全都体验了一遍。
和我们的大湾区相比较，总的感受是两个：1、东京圈的轨道交通之所以在全世界成为典范，主要并不在于轨道线路够密够长（那是一个基础），而在于它的结构、效率，以及它真正的实现了市民生活的“一体化”。2、深莞惠都市圈或者粤港澳大湾区，都只是刚刚走到“一体化”的门口，距离一体化的实现还有很漫长的路要走，可能是几十年。
一 东京圈主要在于实现了近畿通勤
我们都知道，东京圈是一个全球罕见的建立在铁轨上的超级城市群，但在习惯性的比较里，较多是比较轨道里程的总量。而真正要关心和讨论的是：东京和近畿之间的轨道联系，也就是首都核心区和外围三个省之间的通勤。
（看这张图，路痴会直接晕过去）
在日本乘坐轨道交通，能真正感受到从城市核心区到郊区、跨城的便捷。比如，迪士尼设在千叶，从东京房价排位前三的千代田出发，40分钟。我在那里游玩的时候想，迪士尼当初为什么能够选址在千叶，当初东京人有没有喊出“别让迪士尼跑了”这样的话来。
（在迪士尼拍的地铁图，全是JR，中间大圆圈就是著名的山手线）
仅仅是比较长度，深圳很快会超过东京23区。后者的地下铁只有300来公里，京沪都已经反超，深圳将来也一定会数倍于它。但东京轨道交通主要胜在核心区和都市圈卫星城的联络上，它的主体不是地铁，而是JR、私铁、新干线等。在长达50年时间里发展了2000多公里，整个都市圈满眼都是铁路。一张西瓜卡连接一都三省1.3万平方公里，形成很好的人口集聚和人口疏导。从东京到千叶、埼玉、横滨，根本不觉得是到了另一个城市。这个轨道网，以东京火车站为圆心，形成了半径50-80公里，通勤时间在1.5小时以内的大都市圈。一句话，东京圈的1万多平方公里，算是比较好的实现了“一体化”。
（东京近郊路线图）
早在2010年，东京圈的轨道里程就超过了3500公里。而我们以深圳北站半径50公里的范围来统计深莞惠都市圈，轨道里程可能只有数百公里，而且主要还都在深圳一城之内。广佛地铁、上海和昆山苏州的地铁连通，比深莞惠更好一些。但和东京圈比起来，也是被甩几条街，这是客观的差距。
（至2005年东京圈轨道交通数据）
（至2010年东京圈轨道交通数据）
正是因为真正建成了都市圈内的快速轨道的联系，东京圈才能实现每天超过1000万人的潮汐式通勤，才能实现轨道交通分担率在高峰期达到90%以上。
往大里说，东京圈内的轨道交通，已经形成了很成熟的网络层次，粗略说是：新干线——JR——地下铁。要是跑得远，长途客运，就坐高铁新干线。我从东京去京都，选择了新干线，500公里2个小时，比深圳去厦门近100公里。要是都市圈内的通勤，主要是JR，本是国有铁路的JR系统在上世纪80年代分拆民营化，现在主要是负担都市圈卫星城和核心区之间以及各自卫星城之间的通勤。而在东京23区，则主要站点高度密集把人搞晕的地下铁。
我们现在长途客运也开始转向高铁，短途通勤也在城市之内密集的建设地铁了，这些超过东京都是很快的事情。但放眼看三大都市圈，未来最主要的差距就在核心城市和都市圈外围卫星城之间的通勤，这是急需要补的课。
二 换乘效率高，各类轨道“互联互通”
第二点的差距，是在换乘的效率上，这个是在通勤里程达到一定规模必须要考虑的问题，也是决定未来通勤圈能否真正形成的关节所在。
我在之前的文章里谈过，都市圈和通勤圈是两个概念。你可以说一个粤港澳大湾区是一个超大型都市圈、交通圈，但你不能说它是一个通勤圈。因为通勤，是指上班族从家到上班地的门到门的时间，不是车上的在途时间。
所以，塘厦说它打造和深圳的半小时交通圈，但就算是地铁开通了，你要是在科技园上班，都不一定能够住在塘厦，这个问题就出在我们的轨道效率上。
让我深受触动的，是东京圈的轨道换乘效率很高，成本很低。简单说是这几点：高铁火车地铁化、接驳换乘效率高、在途时间短。我们的地铁火车和高铁，两个字：累人。
（私铁线上的免费WiFi，以及可充电）
东京的地铁高铁都没有安检，轨道之间的换乘时间很短（当然因为有些站口太旧了，没有电梯，跑来跑去也很麻烦）。像深圳地铁2号线后海站换乘11号线那种情况，太累人了，我测步行距离要6分钟，不懂新站的设计为什么要这样。拿一张叫西瓜卡的地铁卡，几乎可以刷遍全日本，不存在你到了广佛要刷岭南通，在深圳刷深圳通，跑到香港再刷香港通。这显然是将来粤港澳大湾区要统一解决的问题。
（地铁卡的背后，是轨道的互联）
这个背后，真正让我觉得厉害的，在于东京都市圈各类铁道之间的快速互通上。基于历史原因，整个东京都市圈有30来家铁路公司在竞争，像上述说的地铁、JR、新干线、私铁（超过一半）。每家都建铁路，但无论是轻轨还是高铁还是地下铁，这些轨道都实现了互联互通，好像坐任何一条地铁线，都可以轻松的开进到另一条轨道上。
尤其是高铁的换乘，我坐新干线从东京到大阪，在任意一个JR车站都很容易买到高铁票，考虑到时间关系，当时买了自由席——可以选择任意时间乘坐，不保证有座，对应指定席。想起来，这就是深圳北站的高铁，或者是广深和谐号。但不同在于，我在深圳坐高铁或者动车，有时候得提前买好票，提前到候车大厅里候车，然后检票进站。这个中间，我要坐地铁到北站得出站，再进候车亭等检票。而在东京的新干线，简单说，跟坐地铁一样，在换乘站直接凭票进站就可以了。在那里，也没见到占地规模庞大的高铁站，可能正是因为高铁和地铁密集的互通转换，反而不需要特设超大型的高铁站。
（很容易就可以在地铁站买到高铁票）
通过这样的设计和管理，东京都市圈的铁路不但网络化，层次化，也真正实现了高效率，最终能够承担都市圈千万级人口的通勤出行，这个东京是用了大半个世纪才摸索出来的。
未来的深莞惠、粤港澳大湾区，主要的难点就在于：接驳换乘的时间要缩短（尽量减少在途时间）、城际之间的车速要分级（如果不是大站快车，通勤时间还是会太久）、高铁动车要地铁化并且和地铁的接驳要更简易。
三 一体化的前提，突破行政边界
说到这里，最重要的问题就来了。想一想，东京圈1.3万平方公里，比北京还小，3700多万人口，横跨一都三省。京阪神圈7800平方公里，相当于广州，1700多万人口，也是横跨三省。但都只要一张西瓜卡就能横行天下，所有的轨道交通在不同的城市之间也都能像更换电视频道一样自由的转乘，他们是怎么做到的？
（大阪去奈良，都很地铁化）
这个背后如果去深究，一定是要触及到城市发展要跟着什么走的问题。东京是跟着轨道走，以轨道交通的建设来带动城市的发展（TOD模式）。这个发展思路，是一定要突破城市的行政边界的。否则，这些一体化的衔接，是不可能实现，更不可能做到这么高效和便捷的。
这个恰恰是粤港澳大湾区以及中国整个都市圈发展面临的最大的问题，因为我们市场是相对自由的，但我们的城市还是计划时代的，各自为政的行政壁垒在大都市圈的新时代显然已经构成了最大的障碍。马化腾为什么那么积极的推动粤港澳大湾区，也许在整个大湾区都有布点的腾讯，正在经历着行政壁垒带来的切肤之痛——比如生产要素的不能自由流通带来的高成本。而就在前几天的粤港澳大湾区论坛上，周其仁教授所指出的最大问题也是这个：发展大湾区，必须要首先突破城市的边界，需要一个超越单个城市的超级联席机构出现。这个突破城市的边界，是有两层含义的。第一层是城市规划的突破边界，就像这两天媒体报道的，粤港澳大湾区在重新启动大湾区的城市群规划编制。想象未来，必然会涉及到各地交通的衔接和统一整合。
但只有这一层显然还不够，比如我们想象在东京圈的3700多万人口，大部分白领都住在千叶、埼玉、多摩，而不是东京23区，这个只有轨道交通的一体化显然是支撑不了的——轨道交通方便快速，只能说让他们正常上下班成为可能。真正让他们实现跨城居住上班，必须要有生活的一体化对接。
这个就要涉及到教育、医疗、住房的生活一体化，比如我的户籍在深圳但在东莞买房子，能不能使用深圳的住房公积金，能不能享受到东莞的公办教育，能不能在东莞使用深圳的医保。比如，广东和香港的交往能不能再简单一点，能不能把过关从两检改成一检，两地身份互认……
这些是大湾区最终能否实现的世俗标准，它不是一个概念口号，也不仅意味着企业生产成本的降低，它实际上事关生活在湾区7000万老百姓的日常。
最后这张图，是东京早年地铁的拥挤状况，专门配人来推人进车，立马想到我们早年的绿皮火车，他们也是经过很多年才慢慢走到今天的。
