3号人才安居集团拿下！增加配建10800平人才房面积，最终需配建37860平人才住房面积。
刚刚，深圳首宗“只租不售”纯住宅用地拍卖结果出炉，人才安居集团以10.1亿，配建3.786万平米人才房，最终拿下这块总建面90180平米的地块。
保利、碧桂园、星河、佳兆业、中海、龙华建设、人才安居集团等8家房企，参与了拍地，现场还有一大批媒体围观。
开拍后，仅仅3次竞价，即从7亿多的底价，拍到10.1亿的最高限价，直接进入竞拍无偿移交的人才住房配建面积的环节（该地块要求最低配建30%即27060平方米人才房）
经过激烈厮杀，人才安居集团最终以10.1亿的最高限价，同时无偿移交3.786万平人才房，拿下这块地，折合楼面地价：1.12万元每平。若剔除人才房面积，实际楼面地价约1.93万元每平。
值得注意的是，这块地要求70年只租不售。
深圳房地产研究中心主任王锋表示：深圳虽然房价高，但是租金不高，租金在收入30%以内，未来具有很大的发展空间。他说，恭喜安居集团拿到地，国有企业应该发挥主导作用，上海租赁地也是国企拿到，深圳人才安居集团发挥带头作用，未来会有更多的开发商参与进来。
淘哥第一时间为大家理一理，这块地出让意味着什么。
01楼面地价仅1.12万，但要求70年只租不售
先来看看这是一块怎样的土地，熟悉这块地的朋友，这一部分可以不用看，可以直接跳到下一部分看淘哥的分析解读。
1、体量规模中等，限价10.1亿，相当于楼面地价1.12万每平。
居住用地土地面积为20042平方米，容积率为4.5；建筑面积为90180平方米，含商业、住宅和其他配套设施，土地使用年限为70年。
2、地段好到爆！
位于龙华民治街道，深圳北站商务中心区内，项目北面为龙光玖钻及红山6979项目，东面有华侨城商业地块、金亨利二期居住用地、鸿荣源民治第三工业区城市更新等项目。
地块旁边就是地铁4号线，在建的地铁6号线、未来的龙华双馆也在附近，可谓是一块宝地。此次最高限价是10.1亿，按总建筑面积计算的楼面地价是1.12万元每平米。而在去年，不远处的龙华上塘地块，拍出了5.67万的楼面地价。
也就是说，这块地的楼面地价只有去年的五分之一不到。但是，这块地是70年只租不售！
△深圳北站核心商务区平面图（来源：咚咚找房）
△宗地图
值得注意的是，这块地在深圳高级中学北校区学区辐射范围内，这点可能暗藏一个惊天利好，淘哥下面会提到。
3、地块限制条件多
第一点，70年只租不售
“为培育和发展我市住房租赁市场，项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期（70年）自持，限整体登记，不得销售、转让，”
这是此次出让居住用地出让最突出的一个特点。
第二点、限最高地价、竞成交地价，竞人才房面积
其一，限成交地价，该宗地挂牌起始价为人民币7.77亿元，最高限制地价为人民币10.1亿元，封顶溢价率30%。
其二，竞成交地价，当竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得原则确认成交。
其三，竞人才住房面积，当竞买人报价达到最高限制地价时，在最高限制地价和配建人才住房面积基础上，竞价转为竞无偿移交的人才住房面积，无偿移交人才住房面积多者为宗地竞得人。
淘哥觉得，这一轮调控的重点之一就是土地市场，限最高地价、竞人才房的拍地方式，全国都在用，这样可以避免出地王，舆论过热解读。
第三点，承租人不得转租
每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过20年。乙方自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修，且租赁合同应当约定承租人不得转租。
也就是说，如果你想便宜租过来，再转租出去，当二房东赚钱的想法，不要有。
第四点，配建30%人才住房。
要求配建总建筑面积的30%的人才住房，最终配建的人才住房面积根据竞价情况得出，并与租赁住房面积联动调整，人才住房面积增加的，租赁住房面积将随之减少。人才住房由竞得人建成后产权无偿归政府。
这一点要求，其实更加加大了房企拿这块地的压力。
简单说就是，深圳拿了一块位置非常好的地块，作为深圳首宗“只租不售”纯住宅用地试点，条件严苛。
02铁定亏？要租到近200元一平才保本，周边租金指导价仅24元
淘哥认为，从目前已知的条件看，这块地的成本是非常高的，开发商这个价格基本上不赚钱，一个不好就会赔本。
我们来算笔账：这块地地价约10个亿，建安等其它成本加起来约5个亿，总共要15个亿。如果按目前房企一般的资金成本算，这15个亿一年的资金成本基本要去到1个亿！
9万平的总建面，扣掉返还给政府的人才住房和商业等，还剩下5.2万多平的住房可供对外租赁，算下来，大约要租到180-200元一平米才能弥补资金成本！
问题来了，这块地上建的房子，能租到180-200元一平米吗？
日前，深圳官方公布的《深圳市2017年房屋租赁指导租金》根据官方文件显示，龙华新区指导价均价在17元/平，而当前挂牌均租价为54元/平；即将开拍地块所属的民治街道租金指导均价在24元/平，当前挂牌均租价则达到72元/平。
按照上述租金指导价算，5万多平米，一年要亏6000－7000来万。
淘哥实地考察发现，目前地块周边的华业玫瑰四季，约40平米的一房，月租金大概4000，每平米100元。单房因面积小，租金还属于略高的，水榭春天的租金，大概在每平米80多元。
即使开发商花大力气打造这个“70年自持”项目，使得房屋租金比周边高出20-30%，到顶也就100-130元，每平米依旧要亏50－70元，一年要亏3000多万。由此导致的建安成本增加还不计算在内。
算来算去，开发商都是铁定亏钱的，开发商不是慈善机构，那么，为何还要拍这块地？
03这块地或许隐藏着后续利好，有托底办法
“我们测算的结果和你计算的差不多，这块地很难赚钱，能弥补资金成本就不错了。”在深圳某品牌房企负责拿地拓展的一位朋友告诉淘哥，因此对这块地，这家房企采取的策略是谨慎观望。
而淘哥多方获悉，在拍地之前，龙华国土部门曾多次组织开发商们开会，推介地块、也同时收集房企们对这块地的看法。据悉，包括万科、金地、华侨城、中海、龙光以及在龙华有项目开发的大房企，基本都有参与。
某位参与会议的房企向淘哥透露，大家现场粗略计算过成本和收益后，普遍表示：地价略高。而国土部门则回应称，会仔细考虑大家的意见，会考虑“托底”的办法！
托底政策？！这么好的地段，还会有托底政策，有可能是什么政策？这不免让人浮想联翩。
淘哥觉得，这一点不奇怪，也符合大政方针。大会上提出的”房住不炒”、“租购并举”、“租购同权”、“住有所居”，这是未来很长一段时间，中国的住房制度方向。前不久，深圳不是租房都能贷款了吗？最高100万，最长可以贷款10年。这只是开始，接下来还会有更多、更具体细则出来，大家可以拭目以待。
回到这块地本身，即使未来出台支持这块“租售并举”地块的托底政策，淘哥也毫不意外，毕竟这是深圳第一块70年自持的土地，需要做标杆的，不容有失。我们应该分析的是，可能的“托底”政策会是什么？
04首先租售同权，未来有可能：住宅公寓同权
淘哥觉得，最有可能的“托底”政策就是——租售同权。
为什么这么说呢？
1、首先从大方向看，“租售同权“是符合房地产政策导向的，北京上海广州此前已经提出了这个概念，深圳跟进情有可原。
2、“租售同权”，淘哥认为普通市民最关心的权利，是学位。也就是说，租房能不能和买房一样，同样读名校。
这就是这块地隐藏的最大利好——这块地位于深圳高级中学北校区学区辐射范围内。
如果这块地实行“租售同权”，租房也能保证就读高级中学，那么，租金水平提高就很有可能，也完全会有市场。
3、租售同权，租金上扬，这个逻辑没毛病。
随着城市、片区、小区和室内装修等整个人居环境的改变，租金会进入上行通道。最近的一个案例是，万科与深圳城中村合作，试水城中村“综合整治＋运营”的新模式。万科入场坂田岗头新围村综合整治项目，随着整治进行，片区租金上涨。
尤其对于名校校区，如果“租售同权”，租房和买房积分等同，那望子成龙的家长们，就不是只有买学位房一条路，完全可以租赁学位房，庞大需求涌入会导致租金上涨。
4、租售同权，还隐藏这一个彩蛋——住宅、公寓同权。
淘哥觉得，如果我们目光更加长远的话，租售同权后，下一步，有可能就是“住宅和公寓同权”。
道理很简单，连租房都可以和买房同权了，为何同样的地段，公寓要受歧视？如果公寓持续受歧视，那租赁在公寓里的人怎么办？租公寓的人就比租住宅的低人一等吗？这样租售同权又如何落实？
5、从供应上说，深圳土地稀缺，在城市中心和次中心，即使想大规模供应租赁房源，也是极为困难的。类似今天龙华红山这块住宅用地，有9万平的建筑面积，已经是殊为难得，即使这样也是杯水车薪。
但是，相对而言，在这样的地段，公寓的供应量相对更充足一些。比如龙华这块地附近，就有多个公寓项目在售、将售，目前价格其实也就6万来块，远低于区域住宅8万多的房价水平。
如果未来租售同权、住宅公寓同权，无论是租住在住宅、还是租住在公寓内的人，都能就读同一片区的学校，这样显然更加和谐。
同时，这样能在城市中心提供更多的有效供应，也更能符合民众的真实需求，毕竟没有人想住到远郊区，每天把时间浪费在通勤上。
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15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理，曾参与leju纽交所上市敲钟，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。
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