补习机构:社区商业拯救者or搅局者?

补习机构:社区商业拯救者or搅局者?
2017年12月17日 20:35 深圳新浪房产

百花新天地的繁华随着暮色开始。

傍晚未至,放学的学生络绎不绝从学校出来,他们并不急于回家。而是结伴或由家长陪同,三三两两来到百花新天地。对他们来说,这里的很大一部分引力是来自于聚焦于此的各类课外补习机构。

在深圳,孩子们要学的东西比想象中要多。尽管各级教育部门本着为中小学生减负而不断修订升学政策,但阶段性应试教育的主战场随即转移到了校外各种补习机构,最终促进了这一产业的繁荣。于是,各色教育培训机构搬进了空置的写字楼、底商,并盘活了周边一系列商业——快餐、便利店、面包店都成为受益者。

百花新天地,周边小区有国城花园、南天花园等,周边学校汇聚了深圳实验小学/中学、深圳外国语学校、深圳艺术学校等多所中小学重点名校。据美联物业数据显示,11月份所在百花片区二手房均价达96822元/㎡,小区租金单价在84元/㎡。

名校、学区这些关键词催生的便是如今被各式各样的补习班、培训机构充斥的“补习班商圈”,这里业态并不像当初规划的那样多元和丰富。笔者在走访中发现,目前百花新天地一楼到三楼除了部分文具店、快餐店和面包店,还有一些女性休闲美容会所,几乎全是补习班,租金根据位置分梯度,一楼租金在300元/㎡-500元/㎡。从一定程度上来说,补习班的庞大需求,盘活了片区很大一部分的商业。

一位家住南天二花园的妈妈告诉笔者,孩子目前在实验小学读六年级,孩子放学一般要先去学英语,之后还有瑜伽课,当初选择南天二花园确实有一方面有考虑到百花新天地的培训班商业,本身他们在学位房投入已经很多了,选择让孩子去补习班也是一种更好的补充和巩固。

正如华强北的电子商业集中一样,百花的补习班集中似乎片区形成了良好的互补关系。在这种关系中,空置的商业被盘活,较低的成本和较高的利润让培训机构得以有持续的活力。

美联工商铺高级客户经理唐绍远认为,补习班、培训机构一定程度上盘活了百花新天地的商业,但补习班的集中对其他类型商业的盘活力度是有限的。一方面补习、培训机构集中的商业只有一楼大门面、拥有轻餐、重餐饮的铺有投资价值,门面不宽或没餐饮功能,租金相差很大;另一方面学校边的集中商业,租金相对稳定,结构单一,适合追求稳定收益类的客户,并且收益情况受学生数量、消费时间、家长陪读等条件限制,消费频率跟不上。

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学校不够,补习来凑

除了学位比较好的片区出现的大型补习班商圈,在深圳,另一种现象是,补习班、早教机构等教育业态逐渐成为一种较为流行的社区商业。

对于家住梅林一村的陈先生来说,孩子教育,他选择的方针是“学位不够,补习来凑”。陈先生的孩子目前读初中,梅林一村的中学学位并不好,陈先生觉得学校更多是一个社交场所,真正学习知识还是应该在课外,因此在课外,陈先生给孩子报了几乎全科目的补习班,年花费也在十几万左右,对此陈先生认为还是会比把钱都投入到更贵的学区上要更划算。

在梅林一村社区内,笔者了解到,社区内的培训机构经营状况十分良好,除了社区内的孩子外也会有很多临近学校的学生来上补习班。一位知情人士告诉笔者,社区的商业功能一般要兼顾到各个群体,目前梅林一村的小区由于培训机构、艺术中心等业态不断扩张,导致部分老年业主提出抗议,希望社区更多空间建造老年活动中心。

无论如何,社区商业早已不再是简单的商品售卖,补习班、教育机构正在逐渐成为社区商业中不可或缺的角色。

(佳兆业城市广场的底商,同样分布着形形色色教育机构)

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投资教育,谁是最大的赢家?

在人们还在感叹于学龄孩子们的竞争压力时,几岁的宝宝的起跑线也正悄悄被前移,随之涌现的,是更多的社区亲子商业——早教机构。

在深圳,这些早教机构甚至是比较高端或体量较大的楼盘商业的标配,诺德国际、鼎太风华等社区商业都聚集着大量的早教和各种培训机构。同时调查中笔者也发现,几乎在所有体量较大的楼盘中都可以窥探到早教机构的影子。

多数选择早教机构的家长都表示,从小在高层小区长大的孩子太孤独了,报名早教的出发点也是为了寻找一个可以和其他孩子接触的环境,释放孩子的天性。根据国家统计局2016年的公开数据中国早教市场从2010年开始进入两位数增长的高速发展期,并预计2017年早教市场的规模将突破2000亿元。

教育和地产的融合,目前已有万科等开发商开始摸索,早教+地产、亲子商业正在成为开发商构建社区文化不可或缺的规划。课外教育,或许在未来也成为小区配套的一个重要参考因素。

新一代父母选择早教或补习班,并不是把自己没有实现的人生目标加在孩子身上,而是被整个社会随处可见的竞争焦虑紧紧裹挟,前移了孩子的起跑线。教育投资的最大特点就是缺乏可视性,它不像平时买东西一下子就能判断出性价比,说白了,这是一个关于未来的赌局。在这场赌局中,商家、开发商、孩子,谁会成为最大的赢家?答案也许要到这代孩子长大了才能揭晓。

果果 | 作者

小野 | 编辑

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