面对高昂的深圳房价，不需要悲观，但要面对现实。
12月17日，深圳的夜户外只有10度，书城北台阶还是围坐了不少希望听取购房建议的市民。增量市场过去了，分化在加剧。2018市场如何变，如何腾挪置换现有的资产，如何赶上刚需列车？
新浪乐居特邀三位深圳市场扎根，对楼市数据、理论与实践均特有研究的专业人士——合富辉煌深圳公司总经理李举明、克而瑞深圳公司总经理陈洪海、Q房网二手房事业部总裁助理曹风国，为我们拨开前路楼市迷雾。市场不会给我们重来的机会。新浪乐居愿与你一起，在我们的时代，抓住我们的机会。
专家说：
目前二手房的价格在上涨，新房在今年成交4—5万套之间，成交量下降了30%左右。
今年的供应量和销售量都创十年新低，豪宅也是2017年的成交主力。
银行的紧缩政策会成为常态，大家要习惯。
除了在深圳的刚需，还有首改，对于2018年来说是一个机会。
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2017年深圳供应量创十年新低
新房成交量下跌30%
深圳中原研究中心数据显示，11月深圳新房均价53552元/平。值得注意的是，从中原提供的图表信息来看，从2016年10月起至2017年11月，新房成交量价几乎成横盘趋势。与持续低迷的新房市场相比，二手房交易则显得相对活跃。据深圳规土委数据显示，11月全市二手网签6463套，环比增长18%，二手住宅价格为52501元/平。
网络上关于市场的看法也不尽相同，一边是“深圳11月新房价格十四连跌”，另一边是“深圳11月新房均价降10元。”在最接近市场的三位嘉宾眼里，2017年深圳的市场长什么样？
李举明：今年的供应量和销售量都创十年新低
2017年给我最大的感触是——今年是不正常与正常的一年。
今年的供应量和销售量创了深圳最近十年的最低。销售量不超过300万平，在流动人口超过200万的城市一年的消化量都不到300万平米的时候，我觉得是不正常的。另外，深圳的房子十几个月连续下跌，但是很多高端的房子都在抢，后海很多房子都在被抢。最后，今年大手买卖或者全国各地都在深圳找房子，找土地，深圳的资产越来越值钱。
陈洪海：政策向左，市场向左
我的关键词是政策向左，市场向左。
政策开始普遍走严了，已经有接近60个城市启动调控政策。有一些一线城市和二线城市还是一房难求，一线城市和热点二线城市出现了严格的成交萎缩。在整个市场上来看，政策和市场的成交都出现了向左的情况。
曹风国：新房成交量下跌30%
我对2017年的市场看法，用两个词来说：第一个词是正常，第二个词叫回归本质。
深圳市场发力了将近两年时间，价格翻了很多倍。2015年、2016年进入深圳市场十年以来成交量最高峰，2017年不降下来是不正常的。
目前二手房的价格在上涨，新房在今年成交4—5万套之间，成交量下降了30%左右。成交价格因为政府控制备案价格，年初58000元/平到现在的54000元/平。
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2018年，豪宅将成深圳买房新趋势
据不完全统计，截至目前，已有超百城发布150余次楼市调控政策，热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限商。随着环深限购圈的形成，市场观望情绪加重。暗潮涌动的深圳并没有出台调控政策，2018年，深圳楼市将怎么走？
李举明：2018年政策不会有变化
深圳的供应确实是太少了，政策不会有大的变化，总的来讲跟今年的政策应该是差不多的。
但是相对于周边的，一年半之后，要买房的还是要买房，结婚的还是要结婚。在惠州，现在还没有出台限购的政策，对于刚需白领明年出手周边都是很好的机会。你的区域活动决定了辐射的半径，辐射的半径过程决定了你的使用价值。决定你在哪里，最终决定你居住实用的价值。
陈洪海：豪宅成深圳买房新趋势
以深圳为代表的一线城市，明年肯定是持续收紧的状态。以深圳为例，2017年市场成交的主体最开始的刚需，目前的刚需处于退潮的状态。现在来看，开发商确实有让利的空间。
豪宅也是2017年的成交主力。目前在深圳，开始出现了一个新的趋势，房子除了本身居住的属性之外，还有一个金融的属性，这是一个很难触碰到天花板的。对于中产阶层和高端人才，他们认同房子的金融属性，所以就果断购买，这两点在深圳市场上还会持续。
现在开发商为了保持自己在行业里面的地位，所以大面积地扩张自己的规模，严格意义上提供了很多机会给我们。除了在深圳的刚需，还有首改，对于2018年来说是一个机会。
临深来看，东莞惠州不是一个级别的，从升值潜力来讲，东莞会更强。买房还是看个人的承受能力，惠州本身城市的经济产业比较薄弱，推动能力也弱一些。
曹风国：2018年，看房子比看数据重要
每年的成交量在变，但房地产有一个没有变就是成交价在往上走。
深圳的房地产市场是多元化的市场看数据是涨的，但是有的片区价格在降；有的开发商价格是在降的，但是一年数据平均下来好像是涨的，所以我们买的不是数据，我们买的是房子。大家要买房的时候多去看，做足准备是最重要的。
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货币紧缩会成为常态，大家要习惯
近日，深圳多家银行称全年额度用完，放款时间由以往的15天-60天，延长至60天-180天，且首套基准利率上浮10%-15%。目前深圳有8家银行暂停房贷业主，其他银行均表示额度紧张、放款缓慢或不确定。
最近美国一直在不断加息，中国也很难独善其身，在可预期的未来，中国的货币政策也是紧缩的。在三位老司机严重，紧缩货币政策会对2018年的楼市有什么影响呢？
陈洪海：房地产的重要性在降低
大的环境来讲，人民币和美元属于博弈的状态，我们房地产更多受内环境的影响，长期以来取决于GDP的支撑率。现在国家要求GDP不一定要追求高速度，现在可以低增长，降到7%或者6.5%，我不需要房地产那么大的贡献率了，有点去杠杆的节奏。
在小环境里面，国内的环境就把房地产的重要性降低了。凸现居住的属性，降低投资的属性，都是因为基于小环境，房地产只是所有投资领域的一点。
李举明：稳健的货币政策，也是央行的主调
美国的加息跟它的经济复苏有很大关系，美国的居民现在是两点六左右，欧洲也在上涨，美欧的复苏对全球的经济有推动作用。包括中国，去年是六点七、六点八，今年会高一点，对中国都是很好的作用。平安银行有一点波动，但只是消除美国加息的良好范围，并不会对整个利息有很大的变动。稳健的货币政策，也是央行的主调性。
曹风国：货币紧缩会成为常态，大家要习惯
银行的紧缩政策会成为常态化，大家要习惯。在整个业务线上经常讲的一句话，目前的利率水平已经处于整个中国历史以来相对非常低的历史水平，比去年紧缩。但是从整个历史长河来看，现在利率是相对宽松的，从一次性付款买到现在贷款买房，从利率十几个点，到现在只有四点几个点，相对来说还是处于比较宽松的水平。收紧的前提是整个中国的房地产市场更加健康发展，这才是最重要的目的。
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买房成本越来越高，至少往后看5年
2018年，铁了心要买房的人，刚已经不能再等了。2018年买房子，专家们又有什么建议？
陈洪海：“地铁+重点区域”为置业首选
这么多人围绕几万套房子转，好像在抢，如果手上有房，或者要购房，该出手时就出手。我强调深圳房子的金融属性及我们讲了很多区域的情况。
最近出了几个新闻，龙岗、坪山都要建超高层，地标建筑，接下来这些地方都会成为深圳的中心。在那里除了居住人群之外还会有办公的功能，产业功能在出现主动性是福田和前海、后海、龙岗、坪山、大鹏，有很多购房的地方，不一定是我们认可的关内和热点区域。
在深圳，一个城市的动脉很重要，买房的所在区域有没有公共交通，比如地铁——是人的动脉，也是城市的动脉。自住的功能和投资倾向，隧道的开通和公路的开通对于你买房子的区域来讲，是一个重要的推动法宝，这个是很重要的。
其次，深圳现在推出十几个重点区域都是政府想强力推动的。既然推出这几个重点发展区域，这个区域对买房来讲是重点考虑的。
从户型来看，深圳的户型在全国来讲很难创新。从明年来看，大家要看规划交通，公共交通，还有空间的产业规划有没有利好。你在买的时候规划一下能不能一次性买一个尽量五年十年不要换房的。
李举明：换房成本越来越高，买房至少往后看5年
如果是刚需，房价的涨跌跟你没关系，涨了跌了你也不会卖。
去买房，每个区域要分化，过去两年房价上涨的时候一窝蜂上涨，价值高的地方也在上涨，选择未来发展机会更大，或者是即将改变这个区域的，这个区域从来没有地铁，从0—1，这个区域的价值一定快速上涨。如果这个地方有了几条地铁线，再增多一条地铁线，价格涨的肯定没有从0—1涨的快。
接下来换房成本非常高，所以要买房就要看5-10年不要换房，特别是买两房的。
曹风国：住宅or公寓，确权很重要
2018年预判市场一定还是在波动中，波动中去最后达到稳定。明年的一手市场会相对来说好一些，二手市场相对来说会痛一些。
住宅和商务公寓，现在很多人是不清晰的，房产证买的住宅就是住宅，写的商务公寓就是商务公寓，写着办公就是办公，一个天和一个地的区别。房子一样，但是价格好像便宜20%-30%，确权的问题很重要。现在银行的制度越来越紧，只有一个存在潜在的风险，赎楼的问题，银行是做按揭的，又有第三方介入的时候，这个时候因为银行政策的收紧，你会产生很多不可预测的担保费——短期利息和赎楼费。
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